전월세 시장 구조 변화 전세 공급량 급감과 가격 상승 압력 토허제 재지정으로 인해 서초구 반포·잠원동 등 신규 지정 지역을 중심으로 전세 매물이 급격히 감소할 것으로 예상됩니다. 실제 잠원동 래미안신반포리오센트 거주자 사례에서 확인되듯, 전세가 2년간 5억 원 상승(19억→24억 원)한 상황에서 추가적인 공급 감소는 임차인 부담을 가중시킬 수 있습니다. 이는 토허구역 내 주택에 2년간 실거주 의무가 부과되면서 임대차 거래가 원천적으로 차단되기 때문이며, NH농협은행 김효선 수석 전문위원은 "장기화할 경우 임차 시장까지 영향이 확대될 수 있다"고 경고합니다. 지역별 상이한 영향도 강남 3구 내에서도 서초구 반포동과 같은 고급 주거지의 경우 전세 수요 대비 공급 부족이 심화되며, 84㎡ 기준 전세가 30억 원대를 넘어설 가능성이 있습니다. 반면 송파구 잠실동 등 상대적으로 저밀도 개발 지역은 신규 입주물량이 집중되면서 가격 상승 폭이 완화될 전망입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 2025년 3월 둘째 주 기준 서초구 아파트 전세가 상승률이 0.72%로 서울시 평균(0.20%)을 크게 상회한 상황에서, 정책 효과가 지역 간 격차를 심화시킬 수 있습니다. 매매시장의 구조적 재편 단기적 거래량 위축과 가격 조정 토허제 재지정 직후 시장은 뚜렷한 거래 감소 현상을 보일 것으로 예상됩니다. KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "갭투자(전세를 끼고 주택 구입) 수요가 40% 이상 감소하며, 외지인 매수 비율이 62.4%에서 50% 대로 하락할 것"이라고 분석했습니다. 이는 허가 대상 지역에서 84㎡ 이상 주택 거래 시 최대 6개월의 행정심사 기간이 소요되며, 불법 거래 시 토지가격의 30% 벌금이 부과되는 강력한 규제 때문입니다. 실제 2020년 6월 토허제 지정 당시 해당 지역 아파트 가격이 8.2% 하락한 사례가 이를 뒷받침합니다. 중장기적 가격 안정 메커니즘 정책의 핵심 효과는 "똘똘한 한 채"에 대한 수요 재편에 있습니다. 신한투자증권 장소희 수석은 "학군과 인프라를 갖춘 강남권 아파트에 대한 실수요자 수요는 지속될 것"이라며, 정책이 투기적 수요만을 걸러내는 필터 역할을 수행할 것으로 전망합니다. 특히 2025년 입주 예정 단지의 경우, 실제 거주를 전제로 한 구매자 비중이 70% 이상으로 높아져 가격 변동성은 감소하되, 품질 좋은 단지의 가격은 안정적 상승 궤도를 유지할 것으로 분석됩니다. 입주 시장의 양극화 현상 투자 수요 감소에 따른 초기 입주율 변동 토허제 재지정으로 인해 갭투자를 통한 청약 수요가 급감하면서, 일부 단지에서 초기 입주율이 일시적으로 하락할 가능성이 있습니다. 우리은행 함영진 랩장은 "2026년 서울 준공물량 감소(기존 대비 23%)와 결합해 공급 부족 현상이 심화될 것"이라 지적하며, 이는 입주 예정 단지의 가용 주택 수를 제한하는 요인으로 작용합니다. 그러나 실거주 수요 중심으로 시장이 재편되면서 장기적인 입주 안정성은 오히려 개선될 전망입니다. 입주 후 전월세 시장 연동 효과 입주 단계에서의 전세 수요와 매매 시장이 밀접하게 연동되는 현상이 두드러질 것으로 예상됩니다. 직방 빅데이터랩 김은선 랩장은 "입주 초기 단계의 전세 공급량이 40% 감소할 경우, 해당 단지의 전세가격이 인근 기성 단지 대비 15-20% 프리미엄 형성 가능성"을 제기했습니다. 이는 입주 예정 아파트의 경우 토허제로 인해 임대차가 차단되면서, 기존에 비해 전세 물량 공급이 급감하기 때문입니다. 장기적 시장 영향 및 파급 효과 풍선효과에 의한 주변 지역 확산 서울시의 토허구역 재지정이 강남 3구와 용산구에 집중되면서 마포·성동·광진구 등 인접 지역으로의 수요 이동이 가속화될 전망입니다. 2025년 3월 둘째 주 기준 마포구 0.21%, 용산구 0.23%, 성동구 0.29%의 가격 상승률이 이미 관측된 바 있으며, 이는 규제 회피를 위한 수요 이동의 초기 신호로 해석됩니다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "재지정으로 현재 가격이 고착화되면 2차 피해 지역이 발생할 수 있다"고 경고합니다. 정책 유효기간 종료 후 반등 가능성 2025년 9월 30일로 예정된 토허제 재지정 기간 종료를 앞두고 시장의 선반응이 나타날 수 있습니다. 2020년 토허제 해제 시기와 유사하게, 정책 종료 3개월 전부터 거래량이 54% 증가했던 역사적 사례를 고려할 때, 올해 7월경부터는 규제 완화 기대감에 따른 매수 수요가 조기에 형성될 가능성이 있습니다. 특히 금리 인하 기조와 결합될 경우, 2025년 4분기에는 가격 상승 압력이 재차 발생할 수 있는 구조입니다. 결론 및 시사점 토허제 재지정은 입주 예정 아파트 시장에 단기적 진통과 장기적 구조 개선의 이중적 효과를 동시에 발생시킬 것으로 보입니다. 당장은 전세 공급 감소로 인한 가격 상승 압력과 매매 거래량 감소가 불가피하나, 실거주 수요 중심의 시장 재편은 건강한 주택시장 형성의 기반이 될 수 있습니다. 정책 효과를 극대화하기 위해서는 지역별 특성을 고려한 차등화된 규제 적용, 인근 지역에 대한 모니터링 강화, 주택 공급 계획과의 연계 강화가 필요할 것으로 판단됩니다. 특히 2025년 하반기에는 토허제 기간 연장 여부에 대한 정부의 명확한 입장 표명이 시장 안정화의 핵심 열쇠가 될 것입니다.
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