안녕하세요? 딥그린입니다. 최근 정국이 굉장히 혼란했었는데, 서울의 부동산 시장도 엄청나게 혼란스러워 진 것 같습니다. 한 달만의 토허제 일부 해제 / 확대 지정 등으로 난리가 났고, 그에 따라 이번주 강남3구 + 용산구의 부동산은 엄청난 난리가 날것 같습니다. 따스한 봄이 성큼 다가왔는데, 계약이 걸려있는 분들은 잘 마무리하시고 2025년의 상큼한 봄을 맞이하시길 바라겠습니다. https://blog.naver.com/deepgreen0124/223804121298 "부동산을 공부한다." "어제도 임장했다." "어디 간김에 무슨 아파트 임장하고 왔다." 부동산 투자에 관심이 있어, 여러 사람을 만나거나 회사 사람들과 얘기하다보면 많이 듣는 얘기중 하나야. 나에게 이런 말을 하는 사람들은, 굉장히 자신있게, 혹은 자랑스럽게 말을 해. 부동산 임장은 뭘까? 부동산 임장을 하기 위해선 크게 두 가지가 필요한것 같아. 손품 그리고 발품. 요즘은 프롭테크(Property + Technology)가 굉장히 발달한 사회잖아? 호갱노노, 토지이음, 리치고, 땅야, 디스코, 경공매 사이트, 부동산 플래닛, 마이프차 등등.. 임장하려는 동네 특성은 무엇이고, 지역.지구는 어떻게 지정되어 있고, 몇종 토지에 용적률 건폐율은 얼마고, 주변 호재는 어떻고, 교통편은 편한지, 향은 어떻고 뷰는 어떻고 일조량은 잘 나오는지, 초중고 및 학원가는 이용하기 편한지, 상권이 밀집되어 있는지, 주변에 상업지역은 얼마나 퍼져있는지, 행위제한이나 구역지정된건 없는지, 공시지가 상승률은 얼마인지, 평균 월세와 수익률(상가 등)은 어떻고, 맹지는 아닌지 주변 도로 소유는 국가인지 개인인지(토지 등) 등등 굉장히 많은 것들을 확인하고 가야해. 아파트야 굉장히 후기도 많고 정보도 많이 노출되어 있지만, 상업용 부동산 및 토지 등은 신중하게 분석해야해. 경공매 물건이면 권리분석상 문제는 없는지, 유치권이나 법적인 하자가 있는 특수 물건은 아닌지 등, 큰 돈이 들어가는 만큼, 자세한 '손품'은 필수겠지? 여기까지 잘 마무리했다면, 1단계가 완료된거야. 그렇다면 다음 단계인 '발품'을 위해 해야하는 것은? 손품으로 확인한 내용을 확인하기 위해 현장에 직접 방문해야하는 거지. 유동인구나 주변 분위기, 행인들의 모습 등을 확인하기 위해서는 한 번만 가면 안되고, 오전/오후, 평일/주말 등 특정 시간대의 분위기를 느끼기 위해 두 세번 이상 방문해야해. 그런 다음은? 당연히 부동산에 가서 대상 물건지의 시세는 적정한지, 보다 더 좋은 매물이 있는지 (경공매), 나의 상황과 가용 조건에 맞아 떨어지는지(일반 매매 등) 등을 알아봐야해. 가능한 많은 부동산을 방문하고, 여러 부사님들의 의견을 들어보자. 얘기를 하다보면 물건지(경공매) 혹은 매매물건(일반매매 아파트 등)의 사연과 숨겨진 정보 등을 찾을 수 있게 될거야. 이정도 했다면, 다른 사람에게 부동산 임장을 다녀왔다고 할 수 있겠지? 단순하게 관심있는 아파트 한번 둘러보고 왔거나, 부동산 들어가서 물건 몇개 보고 왔거나, 경공매 물건에 유치권 적혀있는지 분위기가 어떤지만 확인하고 왔다면? 진짜 임장이 아니고 나들이 다녀온거라고 생각해. 위에서 말했던 '가짜 임장'을 하고 와서, 혹은 여기에 유튜버들의 영상을 보면서, '나는 부동산 공부를 한다' 라고 생각 하는 사람들이 많을거 같아. 일단 임장에 대해 생각해 보자. 많은 동네를 가보고, 많은 물건을 본다면, 부동산 투자에 대한 식견이 늘어 나는가? 부동산 투자로 많은 돈을 벌게될 확률이 높은가? 바로 대답할수 없다면? 주식으로 바꿔 생각해 보면 돼. 어떤 주식이 있는지 많이 보고, 어떤 주식이 얼마인지 많이 찾아보면? 주식으로 돈을 벌 확률이 높아지는가? 물론 어떤이들은 주식 가격을 많이 보면 흐름을 볼 수 있어서 돈을 벌 수 있다고 대답하기도 할거야. 하지만 대부분은 그런정도로는 돈을 많이 벌지 못하지. 주식에서 가장 중요하게 확인하고 봐야할거는 투자하는 기업의 펀더먼털이겠지? 기업의 방향성은 어떻고, 장단기 사업계획, 포트폴리오, 재무 구조 등을 면밀히 파악해야 장기간 보유할 수 있고 투자에 성공하겠지? 그렇다면 부동산도 똑같지 않을까? 서두에 얘기했던, 부동산 임장을 가기 위해 준비해야하는 것들. 지역 특성 / 지역지구 / 용적률건폐율 / 주변호재 / 교통편 / 상권분포 / 유동인구 / 동선 / 가구형태 / 행위제한 / 구역지정 / 공시지가변동률 / 수익률 / 진입도로 등등.. 이런 것들을 어떻게 확인하고, 확인된 결과의 장단점을 어떻게 판단해야하는지를 준비할 수 있도록 공부하는게 '진짜 부동산 공부'라고 생각해. 주거용 부동산 / 상업용 부동산 / 토지 / 재개발재건축 등 여러가지 범위가 있겠지만, 부동산을 공부를 통해 본질이 무엇이고, 어느 시점에 어떻게 투자해야하며, 이를 최종적으로 확인하기 위해 어떻게 임장하고 무엇을 확인해야하는지. 여기까지 할수 있도록 공부하는게, '진짜 부동산 공부'가 아닐까? "부동산을 공부한다." "어제도 임장했다." "어디 간김에 무슨 아파트 임장하고 왔다." 이제부터 이런 얘기를 할때, 좀 더 심도깊은 부동산 얘기를 나누기 위해, '진짜 부동산 공부'를 해보는 것은 어떨까? by 딥그린
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