요즘 강남 아파트들 보면 뭔가 이상한(?) 거래들이 종종 보이더라고요. 예를 들면, 반포자이에서 외국인이 70억 넘는 아파트를 전액 현금으로 사면서 신고가를 찍은 뉴스도 있었고요. 그런 거래들을 보다 보니까 문득 이런 생각이 들었습니다. “저런 게 진짜 실수요 거래일까?” 요즘 내국인들은 대출도 어렵고, 금리도 높고, 종부세도 부담돼서 아파트 사기 정말 힘든 상황이잖아요. 그런데 외국인들이 몇 건 고가에 매입해버리면 그게 곧 ‘신고가’가 되고, 그게 주변 아파트들 시세로 인식되면서 시장 전체가 왜곡되는 거죠. 실제로 작년(2024년) 외국인이 서울에서 거래한 아파트 중 18.6%가 신고가 거래였다고 해요. 같은 기간 전체 거래 중 신고가 비율은 10.9%였는데, 거의 2배 가까운 수치죠. 30억 원 이상 아파트로 좁혀보면, 무려 72.2%가 신고가 거래였다고 하니 더 놀랍고요. 저는 이게 단순한 우연이라기보다는 토지거래가없는 지역이나 , 토지거래허가제가 풀리면서 외국인(혹은 세력)이 시장에 들어왔기 때문에 생긴 현상이라고 봅니다. 외국인은 국내 대출 규제도 안 받고, 실거주가 목적도 아니니까 그냥 현금으로 막 사버릴 수 있거든요. 비자 문제나 실거주 어려움도 있기 때문에 대부분은 단순 투자나 자산 이동 성격이 강해 보이고요. 근데 이게 문제인 게, → 몇 건의 비정상적인 고가 거래가 시장 전체를 끌어올리고 → 그걸 기준 삼아 호가는 더 올라가고 → 실수요자들은 점점 더 시장에서 밀려나게 되죠. 그런데 최근 다시 토지거래허가제가 강화되면서 외국인들의 진입이 어려워졌고, 그 타이밍에 맞춰 서울 고가 아파트에서 하락 거래도 하나둘 보이기 시작했어요. 전형적인 유동성 이탈의 초기 신호처럼 느껴지기도 하고요. 결국 외국인(세력)의 투자 거래가 시장에 인위적인 상승을 만들었다면, 그들이 빠지면 반대로 하락이 나타나는 건 너무 자연스러운 일이 아닐까요? 저는 지금 강남권에서 일어난 신고가 거래들 중 일부는 ‘실수요의 결과’라기보다는, 외국인 고가 매입으로 만들어진 착시였다고 생각해요. 이제 그 착시가 걷히고 나면, 실거래가 조금씩 조정되는 흐름이 오지 않을까 싶습니다. 혹시 저랑 비슷하게 느끼는 분들 계신가요?
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