https://blog.naver.com/bingsfork/223813462093 https://blog.naver.com/bingsfork/223813462093(블로그로 보시면 좀 더 읽기 편합니다) 지난 3월 13일 서울시에서 보도자료가 나왔다. 재건축 재개발 사업성을 높여주고, 진행속도를 빨리시켜주고자 하는 여러 내용을 담아 공람공고 한다는 것인데, 그 중 눈에 띄는 것은 역세권 종상향이었다. 역세권 종상향은 지난 24년 8월 22일 발표했던 내용의 연장선상이다. 위 보도자료를 빙스포크가 24년 8월 26일 정리해서 글을 올려보기도 했었다. 무튼, 많은 대중들의 생각과 다르게, 정부와 서울시는 재건축 재개발에 대해서 규제도 풀어주고 사업성도 높여주려고 하고 있다. 많은 사람들이 재건축에 대해 기대가 없을 때, 또는 강남, 서초, 송파, 용산, 여의도, 목동의 재건축만 관심이 있고, 기타지역 재건축 아파트에 관심이 없을 때, 투자기회를 발견한다면, 매우 좋지 않을까? 역세권 종상향 조건을 살펴보고, 어떤 아파트가 가능할지 알아보고자 한다. 지하철역과 가까이 있다고, 무조건 종상향이 되는 것은 아니다. 종상향이 가능한 조건을 살펴보면 1) 지하철역 경계로부터 250m 이내에 있어야한다. 지하철역 경계라는 표현이 조금 애매하지만 아마, 지하철역의 테두리를 의미하는게 아닐까 싶다. 대치역으로 예를 들면 아래와 같이 지하철역이 생겼으므로, (출처) 네이버지도 지하철역 경계로부터 250m를 표기하면, 아래와 같은 영역이 될것 같기는 하다. 그러나, 네이버지도에 표기된 역 위치가 정확한 지하철역 위치인지까지는 확신이 어려웠다. 나는 보수적으로 지하철역 중간에서 250m 반경을 표시하여, 해당 구역이 지하철역250m이내에 들어오는지 판단해보고자 한다. 또 한가지 주의할점은 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 면적만큼 종상향이 된다는 것이다. 위 지도에서 대치미도1차 아파트를 기준으로 볼 때, 파란색원만큼이 역반경 250m이내라고 가정하면, 대치미도가 그에 걸쳤기 때문에 '대치미도아파트는 종상향되어 용적률 500%로 재건축 가능' 이렇게 되는 것이 아니라 대치미도 전체 면적에서 역반경 250m에 걸친 면적이 10%정도 되니, 면적 중 10%는 500%로 짓고, 면적 중 90%는 300%로 짓는 것을 가정하여 대치미도는 대략 320%로 재건축이 가능하다, 이렇게 된다. 즉, 해당구역이 역으로부터 250m이내에 많이 들어갈수록 좋다. 걸치기만 하면 큰 의미가 없다. 2) 간선도로변에 접하고 있어야 한다. 단순히 지하철역 경계에서 250m 이내이면 종상향이 가능한게 아니라, 간선도로변에 접하고 있어야 한다. 3월 13일 서울시보 간선도로변이라는 정확한 정의를 알기 어려웠다. 24년 8월 서울시 보도자료로 참고하면, 간선도로변에 연접하여 진입도로 등이 확보가능한 경우 준주거로 상향한다고 되어있다. 이것으로 추정할 때, 해당 재개발 재건축 구역이 골목길이 아닌 도로와 붙어 있어야 종상향이 가능하겠다고 생각했다. 그에 따라 아래지도와 같은 아파트는 종상향 여부가 불확실하다고 생각했다. 역과 완전 가깝기는 하나, 아파트가 도로를 접하고 있지 않다. 위 아파트 버스정류장 근처가 도로랑 접한것 처럼 보일 수 있으나, 로드뷰로 보면 아래와 같다. 이런 곳은 서울시에서 제시하는 종상향 조건에 완전히 부합된다고 보여지지는 않았다. 3) 공시지가가 평균이하인 곳만 해당된다. 서울시 홈페이지에서 평균공시지가를 알 수 있다. 재건축의 경우 m2당 약727만원, 재개발의 경우 m2당 597만원이다. https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/bbs/vscr.do?cpage=1&searchCode=&searchValue=&bbsClCode=200&ctgryClCode=200&bbs.bbsSn=10035 예를들어 대치미도의 경우 m2당 공시지가가 2,226만원으로 평균 공시지가 727만원을 크게 상회하여, 역반경 250m이내에 들고, 간선도로변에 접하고 있더라도, 역세권 종상향 혜택을 볼 수 없다. (출처) 부동산디스코 종상향이 되면 용적률이 얼마나 올라갈까? 2030 서울 도시정비기본계획을 보면, 3종 주거지에서 준주거지역으로 종상향되었을 때, 법적 상한용적률은 500%, 상한용적률은 400%로 되어 있었다. 2030 서울특별시 도시주거환경정비기본계획(주거환경정비사업부문) 공공기여율도 생각보다 높지 않다. 제3종 주거지에서 준주거지역으로 종상향된경우 기여율은 10%이상이다. 제3종주거지에서 준주거지역으로 종상향된 경우를 가정하면, 500%가 법적상한용적률이지만, 400%가 상한용적률이니, 그 차이의 절반은 임대주택으로 지어야할 것이다. 그럼 돈이 되는 실직적인 용적률은 450%가 된다. 여기에 추가로 공공기여율, 기본용적률, 허용용적률을 받기위한 인센티브 제공 등을 고려하면, 돈이 되는 실질적인 용적률은 400%초반쯤이 될 것 같다. 용적률 250%내외의 아파트들도 꽤 준수한 사업성으로 재건축이 가능해질 것으로 생각된다. 혜택이 있는만큼, 반대급부도 있다. 종상향은 시에서 원하는 시설 도입을 전제로 한다. 아마 사실상 데이케어센터, 청년창업허브 등의 시설이 되지 않을까싶다. 재건축 못할 아파트가 재건축을 할 수 있다면, 이런 시설을 받아서라도 재건축하는게 이득이라고 생각한다. 역세권 종상향의 수혜를 볼 수 있는 곳을 찾아보고자 한다. 종상향 조건을 만족하면서 추가로, 해당 아파트가 입주한지 20년이 넘었으면서, 용적률도 250% 내외라면 이른 시일내에 재건축이 가능해지기 떄문에 위 조건을 다 만족하는 곳으로 찾아보고자 한다. 아파트 예시는 예시일 뿐, 나도 종상향이 될 것이라고 100% 확신할 수는 없다. 하지만 이왕 아파트를 매수할 것이라면, 재건축 및 종상향 가능성이 높은 곳을 사는게, 가능성이 없는 곳을 사는 것보다 좋다고 생각한다. (1) 가양우성아파트 강서구 가양동에 위치한 아파트이다. 단지 전체가 전철역으로부터 250m 반경에 들어온다. 단지가 도로도 접하고 있다. 공시지가가 701만원으로, 평균 727만원을 하회한다. (근데 좀 아슬아슬하다) 1990년에 입주하여서, 입주한지 35년이 되었고, 용적률도 263%이다. 300%로 재건축하는 것은 사실상 불가능했지만, 500%로 재건축이 된다면, 사업성이 좋아보인다. 이 아파트는 준공업지역이기도 한데, 준공업지면 용적률 400%로 재건축이 가능하다. 역세권 종상향이 낫다. 네이버부동산에서 아래와 같은 매물을 보았다. 32평의 호가가 9.3억이다. 바로 인근에 있는 강나루현대 아파트도보다 1억정도 저렴하다. 물론 강나루현대 아파트가 거주 컨디션은 조금 낫지만 용적률이 377%다. 강나루현대보다 가양우성이 저렴하다면, 웬만하면 우성을 사는게 낫다고 생각한다. 물론 우성이 언제 재건축을 시작할지, 순탄할지, 예상 불가다. 그래도 재건축이 가능하다는 모멘텀이 있는게 훨씬 낫다고 생각한다. 추가로 분담금은 예상 불가능하지만, 용적률 194%에서 300%로 1.5배정도 증가하는 올림픽훼미리 아파트가 32평 동일평형 이동시 3억중반정도의 분담금이 예상되고 있는 것을 참고로 볼 때, 가양우성아파트는 용적률이 263%에서 500%로 1.9배정도 증가하여, 증가하는 용적률은 더 크지만, 일반분양가가 올림픽훼미리보다 저렴할 것이고, 평균대지지분도 작기에 동일평형 이동시 분담금은 올림픽훼미리와 유사한 3억중반 정도이지 않을까 생각해보았다. 9.3억에 매수하여 3억중반의 분담금을 낸다면, 총매수가는 13억이내이다. 가양역과 2블록 떨어져 있고, 2013년에 입주한 강서한강자이의 32평이 14억중반에 실거래 되고 있다. 가양우성아파트가 신축이라면 15억이상은 가능해보인다. 총매수가 대비 안전마진이 2억정도 있다. 큰 안전마진은 아니지만, 계단식 32평에서 비교적 쾌적하게(?) 거주하면서(재건축 아파트에서 사는 것 치고는 쾌적하다는 의미이다) 가양역과 올림픽대로가 매우 인접해있는 교통의 편리성을 누리고 살다가 언젠가 재건축 모멘텀으로 안전마진이 실현되면 괜찮다는 생각이 들었다. 재건축이 되어도 2억만 벌수 있다는 의미는 아니다. 강서한강자이도 물가상승률과 유사한 흐름으로 서서히 오를 것이고, 가양우성의 재건축 완성시점은 훨씬 미래이기에, 시간이 지날수록, 입주 후 예상시세는 강서한강자이보다 더욱 비싸질 것이다. 따라서 현재 9억정도에 매수하여, 2억정도의 안전마진이 있다면, 괜찮다는 생각이다. (2) 하계 현대우성아파트 노원구 하계동에 위치한 아파트이다. 보수적으로 생각해도, 단지의 거의 95%정도가 전철역으로부터 250m 반경에 들어온다. 단지가 도로도 접하고 있다. 단지의 공시지가는 391.6만원으로, 평균 727만원을 하회한다. 1988년에 입주하여서, 입주한지 37년이 되었고, 용적률도 209%이다. 300%로 재건축하는 것은 사업성이 빠듯했지만, 500%로 재건축이 된다면, 사업성이 좋아보인다. 네이버부동산에서 아래와 같은 매물을 보았다. 32평의 호가가 10.5억이다. 현대우성 바로 왼쪽에 있는 극동건영벽산 아파트 32평의 호가는 8억정도이다. 한블록 떨어져 있는데 2억이상의 호가차이를 보인다는 것은, 현대우성에 재건축 프리미엄이 꽤 들어갔다는 의미로 생각된다. 물론 가양우성과 달리 하계현대우성은 안전진단도 통과했고, 신통기획도 신청하려고 하고 있어, 꽤 가시적이다. 그래도 재건축 호재가 상당히 반영된 가격이 아쉽다. 추가로 분담금은 예상 불가능하지만, 용적률 177%에서 300%로 1.7배정도 증가하는 오금현대 아파트가 32평 동일평형 이동시 1억 이내의 분담금을 예상하고 있는 것을 참고로 볼 때, 하계 현대우성아파트는 용적률이 209%에서 500%로 2.4배정도 증가하여, 증가하는 용적률은 더 크지만, 일반분양가가 오금현대대보다 저렴할 것이고, 평균대지지분도 작기에 동일평형 이동시 분담금은 오금현대와 유사한 1억이내 정도이지 않을까 생각해보았다. 10.5억에 매수하여 1억이내의 분담금을 낸다면, 총매수가는 11억 중반이다. 상계동의 포레나노원 아파트의 32평이 11억중반정도 하고 있다. 하계현대우성아파트가 신축이라면, 포레나노원보다 역세권인점 및 환승역인점, 서울중심부와 가까운점 등을 고려하여, 13억정도의 시세는 했을 것 같다. 안전마진이 1억 중반정도 있다. 10.5억을 주고 매수했는데, 안전마진이 1억중반정도라면 조금 작게 느껴진다. 하계현대우성의 사업성은 매우 좋을 것으로 예상되지만, 이미 오른 호가는 조금 아쉬운 대목이다. (출처) 네이버부동산. 하계현대우성 이웃추가, 서로이웃추가 환영합니다. by. 빙스포크 https://blog.naver.com/bingsfork/223813462093 https://blog.naver.com/bingsfork/223813462093
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