행당8구역은 그 구역이 갖고 있는 입지와 가치에 비해 부동산 투자자들에게 관심을 받지 못하는 지역이다. . 내가 행당동에 발을 딛은지는 이제 만 4년을 채운다. 성동구 내에는 사근동, 마장동, 금호동, 용답동, 행당동, 하왕십리동 등 노후 주택가가 많다. 참, 응봉동도 빼놓으면 안되겠다. . 성동구 초기재개발 관련 몇몇 블로그에서는 아래의 내용들을 쉽게 접할 수 있다. 하왕9는 노후도는 좋으나 신축빌라가 많음, 거래가능. 행당8은 주민 반대가 심함 그러나 둘 다 입지는 너무 좋음 행당8은 토지거래허가구역이라 갭투 진입 불가하고 프리미엄이 너무 높음 보통 관심을 가지려고 하다가 발걸음을 돌리게 하는.... 그 이유가 난 항상 궁금했다. 왜 행당8구역은 투자자들의 발길이 몰리지 않는가?? . 올 상반기에 성동구에서 가장 잘나가는 것처럼 보였던 초기재개발 지역은 용답2구역과 하왕9+10구역이었다. 용답2구역은 한 지역이 재개발이슈를 탔을 때 들어올 수 있는 모든 요소들이 다 들어온 케이스라고 본다. 정비업체가 들어와서 큰 교회를 빌려 초기에 대대적인 설명회를 했던 점도 그렇고, 초기에 용적률 350% 역세권사업으로 진행한다더니 서울시의 급작스런 조례변경으로 인해 추진이 불가해지자 신속통합기획으로 전환하였다. 신탁회사가 돕고있고 심지어는 홍보요원도 일당을 주고 돌린다는…. 그 사이 건축업자들은 단독부지를 매입하고 1년만에 건축을 완료한다. 유튜브나 블로그등을 통해서 대대적인 홍보도 필수 요소이다. 재개발 강사들이 이런 지역을 강의소재로 활용하는 것은 덤이다. 초기에 진행했던 사업지들은 높은 분양률로 성공적이다. . . . . 하왕십리 구역은 과거 이야기부터 해야 한다. . 5년전인가 약670평의 땅을 건설회사가 매입한다. 이를 88세대의 신축빌라 6개동으로 짓는다. 이때는 부동산 호황기 끝물이라 어느 유튜브영상 하나와 모델하우스로 80%이상 성황리에 선분양한다. 준공시까지 부동산상승기가 계속되었다면 수분양자들은 계약금 5000만원을 넣고 잔금시점에 제법 큰 시세차익을 볼 수도 있었으리라. 하지만 그 이후 부동산 시장은 침체되었고 그때의 수분양자들은 잔금시에 큰 어려움을 겪었던 이들이 다수이다. 아이러니하게도 이 88세대의 주변에는 약 200여세대의 초노후 건축물들이 혼재 되어있다. (노후도는 정말 끝판왕이다) 하지만 가장 큰 문제는 구역 전체에 이어지는 상가소유자들의 반대이다. 신축빌라 88세대가 건축되기전에도 이 하왕9구역은 공공재개발 공모 미선정, 신속통합기획 1,2차 미선정의 결과를 받았다. 간과하지 말아야 할 것은 미선정 사유이다. 반대하는 인원들의 조직력이 국가대표 수준이다. 추진위에서 찬성동의서를 걷는 중에 1달도 안되는 기간동안 반대동의서를 30%를 모아 먼저 구청에 접수한다. 이것은 온전히 길가의 상가건물 소유자들의 힘이 상당히 크다는 것을 의미한다. 신통 1,2차 공모 모두 하왕9구역은 성동구청에서 서울시로 넘어가는 문턱조차 넘지 못했다. 이 점이 하왕9가 토지거래허가구역으로 묶이지 않고 건축허가제한도 묶이지 않은 이유이다. 서울시 선정위원회에 올라갔다가 미선정된 지역의 경우만 토지거래허가 지정과 건축제한의 규제를 받게 되기 때문이다. 이번엔 행당8구역의 경우를 보자. 하왕9구역이 이미 공공재개발을 신청할 때 행당8은 추진위원회도 없이 걸음마를 떼는 단계였다. 오세훈 시장의 야심작 신속통합재개발 1차공모 때 행당8구역은 토지 등소유자 약 910명에서 44%의 찬성동의율과 24%의 반대동의율을 기록하고 서울시선정위원회 심의에서 장렬하게...... 탈락한다! 이 탈락의 대가가 얼마나 큰 것이었는지 이때는 다들 잘 몰랐다. 부동산 호황기가 꼭지를 찍으려던 2022년 1월 행당8이 1차 탈락하던 그 시기에 서울시는 미선정구역에 철퇴를 내린다. 토지거래허가구역으로 지정하여 갭투자를 원천봉쇄하였으며, 건축 및 착공 제한구역으로 묶어서 지분쪼개기를 막았다. 행당8 토지거래허가구역 및 건축착공제한구역 그 철퇴는 두번의 연장을 거쳐왔고 25년 1월까지 3년을 채울 현재 진행형이었다. 보라. 행당8의 지난 3년간 거래된 거래건수를… 지난 3년간 단독,다가구는 정상적인 거래건수가 단 한 건도 없었으며 빌라는 고작 1세대가 거래된 것이 전부다. 이 형벌로 인해 3년간 개발환경이 청정하게 보존된 그 이면에는 경제적 이유로 급히 매도해야 하는데 길이 막힌 소유자의 한숨과 이곳 부동산사장님들의 깊은 시름이 존재했다. 3년간 거래사례 단 1건, 그나마 행당경로당 성동구청 매수..... 22년 1월이후 현재까지 착공에 들어간 신축빌라는 단 1동도 없으며 토지 등 소유자의 변동은 제로에 가깝다 이것이다. 바로 이것이 지난 3년동안 부동산 재개발 강사나 신축빌라 유튜버와 건축업자들이 행당8을 외면했던 이유다. GTX 는 논하지 않더라도 지하철 5개 노선이 다닐 교통 최고의 입지이고 광화문, 여의도, 강남 3대업무지구 접근성은 물론 인근 4-500m에서 왕십리가 천지개벽을 준비하는 중임에도 불구하고 그들에게는 먹을 것이 하나도 없고 사업적으로 매력 없는 지역 그것이 행당8이다. 사진 설명을 입력하세요. . . 불과 한달여전에 행당 8은 신통 3차 공모에서 또 다시 탈락한다...... . 이번엔 반드시 선정될거라 기대했던 분들에게는 너무나 아쉬운 소식이었으리라. 이 때는 용답2 와 하왕9,10 구역이 연번동의서 신청 접수 효력정지를 당한 그 시점 즈음이다. 그러던 7월 중순….. 한 기사가 눈을 끌었다. 위의 언급한 사항을 비교적 잘 요약해준 그 기사의 내용은 다음과 같다. · 16일 도시정비업계에 따르면 신통기획 재개발 추진에 나섰던 성동구 △용답동 15번지 일대(용답2구역) △행당동 300-1번지 일대 △하왕십리동 1078번지 등 3곳이 주민반대 벽에 부딪혔다. 이들 사업지는 신통기획 후보지 선정을 목표로 주민동의서 확보에 돌입했지만 높은 반대율에 발목이 잡혔다. 성동구청은 지난 11일 '용답동 15번지 일대 재개발 추진을 위한 동의서 효력정지 안내' 고시를 공고했다. 공고문을 보면 해당사업지는 토지 등 소유자 923명중 280명(30.3%)의 반대동의서가 접수되면서 반대율이 후보지 제외요건인 25%를 초과했다. 현행규정에 따르면 소유자 25%이상 또는 토지면적 2분의 1이상이 반대하는 경우 정비계획수립절차가 중단되고 재개발후보지에서 제외된다. 당초 이곳은 역세권 장기전세주택사업에 도전했다가 지난해 신통기획으로 사업방식을 전환한 바 있다. 공공재개발에서 신통기획으로 사업방향을 바꾼 하왕십리동 1078번지도 동의율 확보에 실패했다. 소유자 396명중 122명(30.8%)이 반대동의서를 제출하면서 반대율이 25%를 초과한 까닭이다. 행당동 300-1번지는 동의율 확보엔 일단 성공했지만 후보지 선정위원회 단계에서 제동이 걸렸다. 해당사업지는 토소유자 538명중 332명 동의(61.7%), 89명(16.5%)이 반대의사를 밝혔다. 반대율이 25%를 넘진 않았지만 낮은 노후건축물 소유주 동의율이 발목을 잡았다. 선정위원회는 미선정 사유로 "주민갈등으로 인한 사업추진 장기화 가능성이 우려된다" 며 "노후건축물 소유 주민동의가 현저히 낮아 사업추진시 원주민 참여 저조 등이 우려되는 구역" 이라고 설명했다. 성동구 G공인 관계자는 "노후빌라나 단독주택을 보유하고 있는 고령 소유주들이 신통기획 재개발에 반대하고 있는 것으로 안다"며 "특히 최근 성동구를 비롯해 주변 부동산시장이 살아나고 집값이 오르면서 공공 개입여지가 큰 신통기획 메리트가 떨어지고 있는 상황"이라고 설명했다. 서울시장의 신통기획이 잘 안돌아 간다고 비난하고 싶은 기자분께서 각 3개 구역의 입장이 전혀 다름에도 불구하고 용답과 하왕에 더불어 행당8을 억지로 끼워 넣은 느낌이다. 며칠 전에 비로소 행당8 토지거래허가 해제 소식을 접한다. 작년 11월에 신통 미선정지역들이 대대적으로 해제될 때 성동구청의 지정 유지요청을 받았기에 해제하지 못했던 몇 안 되는 구역 중에 하나이다 이 지역분들에게는 매우 좋은 소식이다. 3년간 이런저런 사유로 매도하고 싶었지만 토,허 때문에 매도하지 못했던 분들에게 드디어 길이 생겼다. 이 내용을 부동산 관련자들도 접할 것이고 그들은 이제 과연 행당8을 어떻게 재평가할지 궁금해진다. 누구에게는 신문에서도 찾기 어려울 정도의 작은 정보지만 하왕이나 용답에서 길이 꽉 막힌 관련자들에게는 의미 있는 정보일 터, 최소 내년 1월까지 건축제한의 이슈가 남아있기는 해도 (건축제한이 풀린다 해도 건축할 만한 부지가 거의 없긴 하다) 이 토지거래허가구역 해제가 행당8에는 어떤 변화의 바람을 가져올지 지켜보는 재미가 제법 있을 것 같다..
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