1. 일산 얼죽신은... 요즘 ‘얼죽신’이란 말이 있다 얼어 죽어도 신축을 선호한다는 말이다. 이유인즉 젊은 세대들이 신축을 선호하고, 공사비가 가파르게 오르다 보니, 재건축 재개발을 비롯 신축 공급이 지지부진하면서 생겨난 현상일 듯 하다. 또 서울과 수도권, 지방과의 편차도 커지고 지역내에서도 신축과 구축의 편차가 핀셋으로 집어내듯 단지별로 차별화를 보인다. 2. 일산지역 초고층 주상복합은... 고양시 일산동구, 서구에 초고층(49층이상) 주상복합 아파트와 주거용 오피스텔은 어디어디에 위치해 있을까. 2013년 탄현동 두산위브, 2016년 백석동 요진와이시티가 입주가 그 시작이다. 이후 킨텍스 일대에 한화포레나, 원시티, 더샵, 힐스테이트 등이 입주하면서 고양 파주 김포 일대를 통틀어서 최고가를 형성하는 지역이 되었다. 이어 일산역에 22년 12월 어반스카이가 입주했고, 25년 상반기중에는 풍산역과 백마역 사이에 더샵엘로이가 입주예정이다. 올해 7월에는 장항동에 반도카이브 유보라를 분양하였다. 3. 얼죽신중... 아파트와 오피스텔 동거단지는 3곳? 그럼 얼죽신(신축5년이내)이면서 초고층(49층이상) 주상복합 단지로 아파트와 주거용 오피스텔(일명 아파텔)을 품은 단지는? 킨텍스 한화포레나, 원시티, 일산역 어반스카이가 3곳이 있다. 일반적으로 서비스면적이 없는 아파텔 전용 84㎡를 대략 아파트 25평형이라고 한다. 그리고 일반적으로 동일 단지내에서 25평형은 34평형 대비해서 분양가 및 시세는 75%선 내외이다. 이 편차가 60%대 밑으로 떨어지면 투자와 주거용으로 매매를 고려해 볼 만 하다. 이중에서 가장 최신작이고 부동산 침체기에 입주해서 아직 기지개를 켜지 못하고 저평가라고 판단되는 어반스카이 아파텔에 대한 실거주 및 투자가치에 대한 판단을 해 본다. 4. 어반스카이 아파텔의 강점은... 1) 어반스카이는 2019년 분양가가 현재 시세... 어반스카이 아파텔의 2019년 당시 분양가는 4억 1900만원(최고가 기준) 으로 옵션(시스템에어컨 등) 및 중도금 금융비용으로 2천여만원으로 합하면 최고 약 4억4천만원내외이다. 최고거래가는 4억 3700만원(24.7)이다. 입주시기에 부동산 침체기가 이어져 오면서 시세가 분양가 수준 에서 가끔 거래되고 있다. 아파트는 35평형은 입주후 거래가 없고 최고가는 분양권으로 9억7,264만원(21.4)이다. 주거오피스텔(전용 84㎡, 25평형으로 환산)은 아파트(전용 84㎡, 35평형) 기준으로 실거래시세는 45%선이다. 킨텍스 한화포레나의 경우, 주거오피스텔은 최고가 10억(21.8)까지 움직였다가 올해들어 최저가 6억4천만(24.1)에서 최고가 7억3,800만(24,4)이다. 아파트 35평은 최고가 14억7천만(21.8)이후, 올해들어 최저가10억(24.6)에서 11억9천만(2.5)에서 거래되고 있다. 실거래 시세를 대비해 보면 65% 내외이다. 아파트 단지의 25평형과 35평형을 시세를 비교해 봐도 대부분 70%이상 수준이다. 부동산 활황기에 분양해 내년 입주를 앞두고 있는 더샵엘로이 아파텔은 최고 분양가가 옵션을 더하면 8억대에 이르고, 파주힐스테이트 아파텔은 9억대에 이르지만 현재는 계약금 10%수준의 마이너스피에 매물이 나오고 있다. 2) 어반스카이 건축공사비를 현재에 대입해 보면... 6억이상? 앞으로 일산지역에 초고층 주상복합 들어서기가 쉽지 않다. 일반아파트보다 공사비가 더 높고 공사기간도 길어 사업리스크가 크기 때문이다. 결정적으로는 공사비 상승추세가 지속되고 있어, 집값이 상승해 분양가를 높여 분양해도 성공 할 수 있는 지역이 아니라면 재건축사업이 쉽지 않다. 특히 고층 주상복합을 지을 경우, 공사비 상승폭이 더 커서 강남재건축 사업장도 초고층을 포기하는 사례도 나오고 있다. 최근 아파트 평당 건축 공사비가 1천만원 시대가 열렸다는 얘기가 기사화 되고 있다. 공사비 분쟁으로 대형 공사장의 건축공사가 중단되기도 한다. 최근에 분양하는 아파트 단지의 평당 공사비도 700만원을 쉽게 넘어서고 있다. 입주가 2년에 채 되지 않은 어반스카이는 분양당사인 2019년에는 평당공사비가 390만원이었다. 2023년초 한참 입주시기에 공사관계자로부터 "앞으로 이 공사비로는 짓지 못한다. 토지대를 빼고 건축공사비가 분양가다"라는 말을 들은 적이 있다. 토지대도 고정시키고, 사업리스크도 배제하고, 2024년 현재 시점의 공사비로 700만원을 대입시켜 보면 분양가가 6억원에 달한다. 공사비가 800만원이면 6억5800만원대이다. 어반스카이 아파텔은 당시도 지금도 시세와 실거래가가 분양가 수준에 머무르고 있다. 현재 시세가 4억초반이면 저평가라고 보는 이유이기도 하다. 3) 어반스카이 주거가치는... 경의중앙선/서해안선 초역세권. 단지 총 4개동중 아파트3개동이고 오피스텔 1개동으로 지어졌다. 단순하게 생각해 효율적인 사업추진을 위해 한 단지내에 아파트와 오피스텔을 같이 지었다고 보면, 아파트 가격대비 아파텔 가격의 접근이 쉬울 듯하다. 무작정 오피스텔은 별로? 라는 편견을 버리고 보면 오히려 실주거 또는 투자에 있어 오히려 가격 메리트가 크다고 본다. 그리고 20층이상은 완전 뻥 뚤린 멋진 석양 뷰가 아름답다, https://blog.naver.com/away2500/223541166969 https://blog.naver.com/away2500/223541166969
| 
