안녕하세요, 대출이 참 어려운 시기입니다. 살면서 꼭 대출을 받아야 하는 경우가 종종 생기곤 하는데, 안타깝습니다. 대출을 다른 사람 담보로 하는 아래 사례를 보면서 세금 문제를 생각해보겠습니다. 사회초년생인 신대리는 맘에 드는 부동산 투자처를 발견했습니다. 대출을 받아서 구입을 하려는데 그래도 한참 모자랍니다. 회사 생활도 얼마되지 않았고 신용대출도 어려운 상황입니다. 그래서 고민을 하다가 아버지께 부탁을 드려 봅니다. 아버지 신중해씨는 부동산 부자이나 가용자금이 별로 없습니다. 본인이 대출 받자니 여러 사정상 불편해질 수 있어서, ‘담보 없는 토지를 아들 신대리에게 대신 담보로 제공해주고 아들이 담보대출을 받을 수 있지 않을까?’ 하고 고민해 봅니다. 네, 가능합니다. 제3자 담보제공이라고 해서 부모님 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 여기서 또다시 세무서가 등장합니다. “타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 1천만원 이상의 이익을 얻은 경우에는 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 합니다” 라고 세법을 들이밉니다. 미리 알려주면 고마운 것이죠. 제가 가정을 해서 그렇지 현실에서는 절대 먼저 알려주는 상황이 발생하지 않습니다. 세무서가 알기도 어렵고 알게 되는 시점은 가산세가 많이 쌓이고 난 이후라 참 안타까운 상황이 됩니다. 그럼 여기서 1천만원은 어떻게 나올까요? 세법에서 담보가 없는 경우 적정이자율을 4.6%로 보고 있습니다. 이것 보다 싸게 빌리면 그만큼 이득을 본 것이라 가정합니다. 만약 아버지 신중해 씨의 부동산 20억원을 담보로 제공하고 아들 신대리가 12억원을 3.6%의 이자로 빌린다면 아들은 1%의 이익을 보게 되는 것이죠. 그러면 12억원의 1%이니 12백만원의 이득을 본 셈입니다. 위에서 얘기하고 있는 1천만원 기준금액을 초과하기 때문에 아들 신대리는 아버지께 12백만원을 증여 받은 것으로 보아 과세를 하게 됩니다. 만일 1년 이상을 빌린다면 매년 12백만원씩 계산하여 증여 받은 것으로 보고 누적해서 과세하게 됩니다. 그럼 방법이 없을까요? 아마 모두 답을 한 가지는 알고 계실 겁니다. 그 하나에 두가지를 더해 총 세가지 방법을 아래에서 설명 드리겠습니다. 우선 1천만원 미만으로 이득을 보도록 빌리면 됩니다. 12억이 아닌 9.9억원만 빌려도 1년에 990만원으로 1천만원 미만의 이익을 보게 되기 때문에 괜찮습니다. 혹은 공동명의 부동산을 담보로 제공받으면 각각의 명의자에 대해서 증여 받은 부분을 계산하기 때문에 생각보다 많은 금액을 빌릴 수 있습니다. 마지막으로 법에 “부동산 소유자와 함께 거주하는 주택”은 제외한다고 되어 있습니다. 혹시 아들 신대리가 아버지와 동거를 하고 있다면 동거 중인 부모님 주택 담보 대출을 받는 것은 괜찮습니다. 거래 관행상 정당한 사유가 있으면 가족이 아니라 타인이 대신 담보를 제공해도 됩니다. 다만, 세무서에서 무척 궁금해 할 겁니다. 무슨 관계인지... (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 부동산 담보 제공, 대출 명의에 주의하세요 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250313233120774my 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
| 
