조합원입주권 양도와 관련한 세금에 대해 알아보겠습니다. 복잡하기 때문에 해당되시는 분들이나 관심있으신 분들이 보시면 좋습니다. 우선 조합원입주권은 주택수에 포함됩니다. 분양권도 2021년 이후 취득한 경우는 주택수 산정에 포함됩니다. 입주권과 분양권 차이는 잘 아시겠지만 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기존 부동산 소유자가 새로운 주택을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 반면 분양권은 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받아 신축되는 주택에 완공 후 입주할 수 있는 권리를 말하며, 아파트인 경우 ‘아파트 당첨권’이라고들 합니다. 입주권이든 분양권이든 가격이 아무리 낮아도 주택수에 포함이 됩니다. 단, 상속으로 입주권이나 분양권을 취득한 경우는 상속일부터 5년간은 주택수에서 제외하여 줍니다. 조합원입주권 양도에 따른 비과세를 자세히 살펴보면, 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있지 않으면 비과세 됩니다. 조합원입주권을 1개와 1주택을 소유한 경우에 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 입주권양도차익은 비과세 됩니다. 조합원입주권을 보유하고 주택양도시 비과세를 살펴보면,1주택을 보유하고 있다가 조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전 주택 취득한 날부터 1년 후에 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. (출처: 국세청) 다만, 3년 이후 양도하더라도 비과세 되는 요건이 있으며 아래 요건을 모두 충족하면 비과세 됩니다. 1) 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 취득 2) 재개발, 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 (취학, 근무상 형편, 질병의 요양의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않아도 가능) 3) 재개발, 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도할 것 (출처: 국세청) 다만, 요건을 충족하지 못하게 된 사유가 발생하면 사유발생일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세를 신고, 납부하셔야 합니다. 과세되는 경우의 양도세율은 조합원입주권의 경우 주택과 동일하게 취급됩니다. 사실 상 주택과 다르게 봐야할 이유가 없어서 입니다. 따라서 1세대1주택 요건을 충족하더라도 입주권도 주택과 마찬가지로 12억원이 넘게 되면 고가주택으로 보아 12억원이 넘는 부분에 대한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내셔야 합니다. 장기보유특별공제도 일반주택과는 다르게 계산이 되기 때문에 주의하셔야 하는데요, 주택은 보유기간 전체에 대해 장기보유특별공제를 인정하는 반면, 조합원입주권은 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가를 받기 전 기간 까지만 장기보유특별공제를 인정해줍니다. 또한 조합원으로부터 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 전혀 적용 받지 못합니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 부담부증여 쉽게 이해하기 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250404090526142ia 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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