안녕하십니까 춘천가는기차입니다. 제가 부동산을 뛰어든지는 2010년 즈음으로 지금이 2022년이니 올해 13년차으로 한 분야에 10년했으면 전문가가 될 법도 한데 사실 토지는 지금도 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 10년이 넘는 세월동안 나름 진리라고 생각되는 몇가지 깨달은것이 있는데 감히 낮는 경험치로 공유를 드려보자면.. 토지는 하루라도 빨리 시작하는게 좋다. 토지는 시간과의 싸움이다. 내 땅을 사랑하라. 이 정도가 제가 생각하는 진리입니다. 저 위에 세가지만 잘 지켜진다면 소위 우리가 말하는 "망함"은 없을겁니다. 원형지를 투자해야 할지, 개발지에 투자해야 할지 대출내서 투자하는게 맞을지, 세금 절세는 어떻게 해야 할지? 투자기간은 얼마나 잡아야 할지 등등 투자에 대한 방향은 그때 그때 다 다르고 상황과 여건에 따라서 다 달라지므로 사실 글로 이렇게 해라, 저렇게 해라 말하기는 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 제가 주제넘에 이래라 저래라 하는것은 일반적인 투자 방향으로 흘러갈때의 경험을 얘기하는것이지 제 말이 정답이다 라는것은 아닙니다. 저는 오히려 경험이 많아질수록 "토지에 정답은 없구나" 라고 생각됩니다. 토지 관련 서적을 읽는다고 고수가 되는건 아니지만 작가의 투자 경험은 배울 수 있기에 제 글도 투자에 참고하는 수준으로 보시면 좋겠습니다. 토지 투자의 장점은 뭘까요? 첫번째로 만족감입니다. 내 집마련하고는 전혀 다른 만족감을 줍니다. 좋은땅 하나 사놓으면 내가 굶어죽어도 이 땅만 있음 뭐라고 하겠다라는 생각마저듭니다. 두번째는 안정성입니다. 토지는 정말 웬만해서는 하락하지 않습니다. 모든 종류의 부동산을 막론하고 토지만큼 안정적인 투자처는 없습니다. 토지가 없으면 오피스텔도 상가도 아파트도 아무것도 없듯이 토지야 말로 모든 부동산의 근간이니까요. 세번째는 수익률입니다. 토지로 돈을 벌지 못하는것은 시간적인 여유가 없어서입니다. 내가 1~2년내지 3년사이에 빠르게 돈을 벌고자 하니 실물부동산에 비하여 수익률이 적을뿐이지 10년을 두고 보면 토지도 수익률이 상당합니다. 참고로 건국이래 모든 부동산을 통틀어 토지만큼 상승률이 높은 종목도 없었습니다. 이 말을 종합해보면 토지 투자는 안정성이 있고 수익률도 큰데 만족감까지 크다는점입니다. 그런데 토지 투자가 왜 어려운것일까? 첫번째 : 개발계획에 의존 애초에 도로도 없고, 용도도 형편없고, 규제도 많은 토지를 가지고 개발계획에만 의존하여 투자하니 어려워질 수 밖에 없습니다. 심지어 개발계획을 잘 뜯어보면 , 개발을 진행하는 단체가 정부인지, 대기업인지, 일반법인인지 개발 진행면에서도 계획, 협의, 보상, 수용, 이주등등 어떤 단계인지 또 시행 단체가 해당 사업에 대한 자금 출처와 자금력은 어떤지? 알아봐야 할 게 너무 많을뿐더러, 알아낼 수 없는 부분까지도 예측하면서 투자를 해야하는데 그런 부분없이 그냥 뉴스기사를 보면서 그저 환상에 사로잡힌 투자를 하니 어려울 수 밖에 없습니다. 그냥 예매하면, 맘편하게 "이 계획이 안되도 오를까?"를 염두하여 안되도 오를만하다라고 생각되실때 그 때 투자를 진행하는게 낫겠습니다. 개발이 되면 대박이고 안되도 오르겠다 싶으면 투자하는게 맞을테니까요. 두번째 : 여유롭지 않은 시간 도로도 있고, 용도도 좋은 토지도 단기가 5~10년입니다. 즉, 개발지의 토지도 최소 5년을 봐야한다는 소리인데 원형지를 3~5년 잡으니 당연히 어려울 수 밖에 없습니다. 그것은 아무리 땅이 좋아도 어려울 수 밖에 없어요. 간단하게 주식에 비유해드립니다. 기아차 누구나 인정하는 우량주식이지만 우량주식이라고 할지라도 1년안에 100% 수익률을 기대하기는 어려울겁니다. 앞으로 우상향을 그릴 순 있기에 기아차에 투자를 하는것이지 연 100% 수익률을 위해 기아차에 투자하는 비율은 적을겁니다. 만일 1년에 100% 수익률을 원한다면 빠르게 성장할 수 있는 밴처기업을 찾는게 나을수도 있죠. 땅도 마찬가지입니다. 어느정도 조건이 완성된 개발지같은 경우 시간을 들이는게 정답입니다. 개발지를 3년 안에 쇼부를 보려고 하면 당연히 어려워집니다. 3년안에 쇼부를 볼 토지를 찾는다면 완전 바닥에 있는 원형지가 낫습니다. 그런 원형지는 도로도, 용도도, 규제도 열악하지만 호재 하나에 지가가 뛰니까요. 주식이랑 똑같습니다. 몇백원짜리 잡주들이 소문하나에 상한가 치는것처럼 원형지는 그런 투자 메리트는 있습니다. 단, 그 확률은 매우 매우 낮을겁니다. 그나마 다행인건 토지는 주식처럼 상폐는 없으므로 실체가 없어지진 않습니다. 정리하자면 시간에 투자하지 않는 토지 투자는 전 투자라고 생각하지 않고 투기라고 생각합니다. 실제로 땅투자로 제대로 돈을 버는 투자자들은 기본 20년을 봅니다. 물론 요즘 시대에 20년은 너무나도 긴 시간이긴 하겠지만 그만큼 토지 투자에 있어서 시간투자는 필수라고 생각하시면 되고, 그럼에도 불구하고 단기로 토지 투자를 생각하신다면 공부를 많이 하시거나, 아님 그 분야의 전문가의 도움을 받으시면 되겠습니다. 세번째 : 자본 제 돈은 아니었지만 몇년전에 100억정도의 돈을 가지고 화성쪽과 용인쪽에서 시행부지를 찾은적이 있었습니다. 결론적으로 맘에 드는 부지가 없었습니다. 춘천쪽으로 올라가니 그나마 어렵게 한두개 찾을 수 있었는데 그 조차도 어려웠습니다. 이렇게 큰 돈을 가지고도 좋은땅을 찾기가 어려운데 몇억도 안되는 돈, 더구나 1억도 안되는돈을 가지고 안정성있고, 수익률 보장되고, 활용가치 높고 환금성까지 좋은땅을 찾으려니 당연히 어렵죠. 애초에 말도 안되는겁니다. 토지는 기본적으로 필지로 가지고 있어야 됩니다. 필지로 가지고 있어야 매매도 쉽고 개발행위도 쉽습니다. LH에서 신도시를 개발하여 택지를 분양 할 때 한필지를 보통 70~200평 사이로 분할하여 분양합니다. 분양가는 지방기준으로 500만원 전/후 되죠. 작게는 4~5억 많게는 10억정도의 매매가인데 알아두셔야 할 점은, 경쟁률조차 치열하다는 점. 보통 경쟁률이 작게는 20~30:1에서 많게는 10000:1나오는게 LH택지입니다. 내가 땅을 사고 싶고 여윳돈도 5억 이상 가지고 있다라고하면 택지 분양받으셔도 됩니다. 나라에서 진행하는 가두리 택지라서 수익률 자체가 크진 않지만 손해는 보지 않습니다. "그럼 돈 없는 사람은 투자도 할 수 없다는 말이냐" "너가 실력이 없으니깐 그런것 아니냐?" 라는 반박이 나올법도 합니다. 실제로 토지 관련 서적에서는 몇백만 있어도 토지투자를 할 수 있다고 하니까요. 그래서 나오는 투자 기법이 토지 지분투자입니다. 물론 토지투자의 기본은 필지지만 내가 자본이 없을 시, "지분 투자도 나쁘지 않다" 라고 말하곤 합니다. 물론 소액이기 때문에 좀 더 까다롭게 봐야 할 게 많긴 하겠지만요. 제가 지분투자와 관련하여 재밌는 에피소드를 하나 말씀드리자면 2017년도 말인가 2018년도 초쯤에 카페나 제 블로그에도 춘천의 한 곳의 지분투자를 보여드린적이 있었습니다. 용도는 조금 아쉬웠지만 용도에 따른 규제도 없고 도로 상황도 좋고, 개발계획도 탄탄해서 공유드린적이 있었습니다. 당시 평당 매매가가 150만원이었는데 무슨 강원도 자연녹지가 그렇게 비싸냐 누가 지분을 추천하냐해서 사기꾼취급을 받았던 기억이 납니다. 위에 올린 사진이 춘천의 해당 토지의 거래내역인데 그 땅이 올 초에 500만원이 넘는 가격에 매매가 되었습니다. 2018년도 150만원이었던 땅이 2022년 4면만에 350% 가량 올랐습니다. 어렵기는 하지만 지분으로도 얼마든지 가능하다는것이죠. 내가 만일 자본금에 여유가 있다고 하면, 이런 케이스를 좀 더 쉽게 찾을 수 있고 여유자금이 넘친다고 하면, 내가 원하는 지역에서도 얼마든지 찾을 수 있습니다. 정리하자면 토지 투자가 어려운 3가지 이유 1. 개발 계획에 의존 (미흡한 공부) 2. 시간적인 여유가 없기 때문에 3. 돈의 여유가 없기 때문에 고로 내가 돈의 여유가 없다면, 공부를 하여 투자처를 잘 물색하시고 시간적인 여유를 두시면서 투자하세요. 돈도 없고 시간도 없으면서 공부까지 안하고 투자하니 토지 투자가 어려워지는겁니다. 만족감도 높고, 안정성도 높고, 수익률도 높은 투자인거 다 아는데 애초에 노력없이 성공하게 된다면 그게 더 이상한거 아닐까요? 여기까지 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 다들 화이팅 하셔서 성투하시길 기원드리겠습니다^^
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