안녕하세요. 춘천가는기차입니다. 벌써 10월의 시작이네요. 온라인에서도 본격적인 활동이 시작되는 2015년쯔음부터 2022년인 지금까지... 제가 직접 투자한곳부터 시작하여 직간접적으로 투자 추천드렸던 매물들 또 오프라인을 통한 타인의 투자 매물들 카페내 쪽지나 댓글 채팅 등등 투자에 관련한 사례들을 년도별로, 종류별로 클리어 파일처리 해서 모아놓고 아직까지 보관하고 있습니다. 투자 건수마다 간략하지만 일일히 감평 코멘트를 달아놓았는데 몇년지난 투자 사례를 가끔씩 보다보면 재미납니다. 대부분은 코멘트대로 되었지만 가끔씩 "와 이게 개발되었네?" 라고 생각되는 투자 사례도 있다보니 그래서 "땅팔자는 귀신도 모른다"라고 하나 봅니다. 개인적으로 공부하기에는 성공한 투자사례보다 실패한 투자사례들을 더 좋아하기에 오늘은 입지가 좋아서 얼핏 보면 돈이 될 것 같았지만 실상은 그렇지 못한 실패 사례를 하나 공유드릴까 합니다. 오늘 다룰 사례의 토지는 위 지도에 나온 토지입니다. 용도는 자연녹지의 토지이며 높이제한을 제외한 어떤 규제도 안붙어있는 깔끔한 토지이며 삼천포해상 관광호텔과 사천 케이블카 사이에 위치한 토지로써 바다조망을 맘껏 즐길 수 있는 입지의 토지입니다. 특히 사천 케이블카는 사천시 내에서 시사하는 의미가 큰데요. 지금은 춘천 케이블카로 인하여 2번째로 밀려났지만 19년 준공당시 국내 최장길이의 케이블카로써 사천 앞바다 뷰만으로 연 관광객 약 70만명을 유치하고 있습니다. 사천시 관광객의 절반을 견인하는 효자라고 보시면 되겠습니다. 왼쪽에는 관광호텔 우측에는 케이블카 관광단지 그리고 앞에는 바다 조망 이 정도만 보더라도 투자가치가 있어 보이는데 실제 거래는 어땠을까요? 2018년 평당 117만원이었던 땅이 2022년 평당 56만원으로 약 50% 하락 된 가격에 거래가 되었는데요. 이 단 한 건을 가지고 하락이라고 얘기하는것이 아니라 주변 시세들이 하락세를 타고 있다는점입니다. 미국의 트럼프가 부동산 투자 할 때 3가지만 기억해라 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지 그만큼 입지가 중요한건데 저 입지좋은 토지는 왜 하락했을까요? 이유는 크게 2가지라고 봅니다. 첫번째: 도로점용의 어려움 두번째: 멈춰진 개발흐름 첫번째 : 도로 점용의 어려움 보통 맹지를 투자할 때, 가장 중요한것은 맹지를 풀 수 있나? 없나? 의 유무입니다. 도로와 내 땅 사이에 토지가 개인 것이라면 그 땅을 일부 매입한 후 합필하여 맹지를 풀거나 도로와 내 땅 사이에 토지가 나라 것이라면 년단위로 일정 비용을 냄으로서 맹지를 풀 수 있습니다. 그런 알토란같은 토지는 어느정도 가격대도 형성하고 있는데 가끔 이렇게 맹지를 풀 수 있는 조건을 가진 토지가 풀 수 없는 맹지의 가격으로 나오는 경우 그런 토지를 득하는게 일반적인 맹지 투자법입니다. 자 그런 이 토지는 맹지를 풀 수 있는 조건이 될까요? 위 토지의 지적도를 자세히 보면 도로와 토지 사이에 누군가의 땅이 존재하는것을 확인할 수 있습니다. 그 부분을 제가 검정색 원으로 표시해뒀는데 해당 토지만 취할 수 있다면 도로에 붙게 만드는 조건이 완성되므로 맹지를 풀 수 있습니다. 그럼 여기서 중요한게 저 토지의 소유권이 누구에게 있냐겠지요? 소유권을 무료로 확인하는 방법은 정부24를 통해서 토지대장을 떼서 확인하면 됩니다. 저 토지의 소유자는 국토교통부 즉, 나라꺼네요. 그럼 점용비만 내고 내 땅처럼 쓸 수도 있다는 소리인데 여기서 문제가 발생합니다. 개발행위를 하기 위해서는 최소한의 도로조건이 있는데 도로폭이 4M이상에 땅에 2M이상 접해야 하는것이 개발의 최소조건입니다. 이 취소조건으로만 해결이 된다면야 문제가 없겠지만 지자체별로 건축행위를 하기 위해서 추가 도로폭을 확보해야하는 경우가 있습니다. 그림으로 간단하게 설명드리자면... 위에 보이는 지방도로는 3M+3M짜리 2차선도로가 있습니다. 4M 이상의 폭에 2M 이상이 접하는 최소조건을 훌쩍 넘는 상황이지만 여기에 건축을 하기 위해서는 아래 사진처럼 진입로를 추가 확보해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 때문에 위에 제가 사례로 들었던 토지 역시, 건축행위나 개발행위를 하기 위해서는 추가 도로 진입로 확보가 필수 조건일 수 있습니다. 땅크기나 평단가를 감안했을 때 도로개설을 위하여 감가 되는 토지비율과 도로 공사비용까지 생각해야 하는데 자짓하다가 배보다 배꼽이 더 커질 수 있으므로 결국 맹지를 풀기 어렵다는 결론이 나옵니다. 입지와 뷰는 좋지만 그 뷰를 살릴 수 있는 근린상가나 기타 시설을 개발하기에는 저 땅 하나만 보고 개발하기에는 불가능에 가깝다는 결론이 나오는거죠. 두번째: 멈춰진 개발흐름 사천시의 인구수는 10년 사이에 10% 가량 줄어서 현재 약 109,000명이며 관광객수도 주변도시 대비 계속 하락세를 이어가고 있으며 신규 개발 흐름도 밋밋합니다. 2018년 케이블카 준공 당시와 2022년 현재의 모습인데 4년 사이에 주변 개발흐름이 전무에 가깝습니다. 오히려 주변 매매 분위기는 개통전인 2014~2017년도가 더 흐름이 좋았고 매매도 그 당시가 현재보다 몇배는 더 많았고 매매가도 지금보다 예전이 더 높았습니다. 심지어 운영중이던 삼펀포 해상 호텔도 경영난에 영업을 정지한 상태라고 하네요. 수도권에서 비슷한 예시를 들자면, 강촌유원지가 저 위 사례의 토지와 비슷한 흐름입니다. 강촌IC가 만들어지고 강촌역 신역사가 개통하기전까지는 기대감에 거래도 많았고 그에 따른 거래가액도 높았는데 막상 강촌역이 개통하고나서는 개발흐름도 텨디고 매매가 활발하지 않자 오히려 매매가가 하락했었던 사례가 일치합니다. 비단 이 둘 뿐 아니라 준공 후 기대감에 못미쳐서 오히려 준공전보다 가격이 빠지는 경우는 비일비재합니다. 사실 이런 경우는 매매를 하지 말고 버티다보면 실수요자들이 하나둘씩 들어와서 다시 가격을 회복하는 경우가 있는데 위에 사례는 그 타이밍을 못참고 매도를 하셨네요. 저도 강조망, 바다조망같은 뷰좋은 토지 겁내 좋아합니다. 토지를 개발도 해보고 중개도 해하고 매매도 해봤지만 물 앞에 토지는 웬만하면 불패더군요. 땅이 물을 끼고 있다는것만으로 반이상은 먹고 들어가지만 위에 사례처럼 특수한 경우도 발생할 수 있으니까 토지의 스펙이나 환경을 좌우지할 수 있는 요소를 잘 분석하셔서 다들 성투하셨으면 합니다.
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