간만에 토지에 관한 게시물을 올리네요. 오늘은 제가 토지를 투자하는데 있어서 지역을 선정하는 접근방법에 대해 알아보려 합니다. 토지 투자에 있어서 가장 중요한 것은 토지를 매수하고자 하는 목적입니다. 그 목적은 실수요가 될 수도 있고, 투자가 될 수도 있습니다. 투자의 시작점은 내가 투자하고자 하는 지역을 먼저 선정해야 합니다. 그 지역 선정은 어떠한 원인들에 의해 인구가 가장 많이 유입되는 지 알아야 합니다. 많은 분들이 여기서 오해를 꽤 하시던데, 인구 유입이 제일 많이 발생되는 원인은 바로 그 지역에 일자리가 새로 생겨야 합니다. 관광지도 물론 인구유입 효과가 뛰어나지만 코로나 이후로 서비스업인 관광업의 개념이 좀 달라졌거든요. 일자리가 생기면 교통도 좋아지고, 그와 더불어 관광지는 보너스로 보셔야 합니다. 일자리의 종류도 중요한데요. 우리가 보통 알고 있는 일자리는 산업단지에 가장 많이 위치해 있곤 합니다. 제일 좋은 게 대기업이나 국가산업단지고요. 그리고 도시첨단산업단지(경기도 기준으로 관리면적이 0.8%로 현저히 적습니다만.)입니다. 대기업이나 국가산업단지 자체가 들어온다고 좋은 것만은 아닙니다. 그들로 인해 협력업체가 들어올 일반산업단지 지정이 꼭 같이 되거든요. 고용창출효과가 가장 큰 것이 바로 협력업체가 들어오는 일반산업단지라 보시면 되겠습니다. 그럼 또 여기서 중요한 것은. 기업이 들어오는 산업의 종류도 잘 알고 계셔야 합니다. 그들이 왜 그 지역에 들어오는지. 이 산업이 부흥산업이냐, 사양산업이냐. (이 부분에 있어서 예전에 울산과 거제도를 예시로 들어 많이 설명을 했지만 너무 길어서 스킵) 먼저 이 신문 기사를 한 번 살펴보겠습니다. 동남아서도 일본 압도한 한국 가전…점유율 1위 절반이 삼성·LG | 한경닷컴 (hankyung.com) 제 기억으로는 2015년도 토요일 전철 안에서 봤던 기사입니다. 여러분들은 이 기사를 보고 어떤 생각이 드셨습니까? 전 바로 "아. 평택이 더 대세가 되겠구나" 란 생각이 바로 들더군요. 평택과 더불어 그 인접한 도시에 기업들이 집중될 테고. 기업들이 집중되면 국가는 지자체는 그들로부터 원활한 세수확보를 위해 교통과 인프라도 조성해주고. 인구들이 더욱 유입되고. 소득력과 구매력이 갖춰진 근로자들이 유입되면 학군은 보너스. 그리고 학원가 형성을 비롯한 안정된 상권이 형성되지요. 그래서 현재 수도권 중 인구 유입이 가장 많은 도시 중 하나인 평택은 삼성전자. LG전자. 주한미군. 평택국제무역항 등등 굉장한 호재들이 쌓였습니다. 그럼 이런 의문도 곧 들테지요. 왜 저들은 수도권 그 많은 도시들 중 평택이란 지역을 선택했을까? 그 답은 바로 국제무역항입니다. 우리나라는 과거 미국과 일본의 무역점유율이 1,2위였습니다. 하지만 지금은 중국, 미국, 베트남, 인도네시아(동남아) 등 시장으로 재편되었죠. (과거 LG연구소 보고서에 따르면 인도시장 개척까지 염두해 두고 있습니다.) 즉, 수도권 서쪽 지역에 집중해야 하는 이유인데요. 서해 쪽의 국제무역항은 총 세 곳이 유일합니다. 1. 인천항 2. 평택항 3. 군산항 인천항은 조수간만의 차가 커서 최저수심 13m가 필요한 컨테이너선이 들어오질 못합니다. 그리고 군산항은 기업들이 들어오면 그에 걸맞는 인력들이 충원이 되야 하는데 지방이라는 이유로 외면을 합니다. 하지만 평택항은 아산만이 존재해서 배들이 24시간 순환적으로 정박할 수 있고, 태풍의 피해도 막아주고, 최저수심이 14m라 컨테이너선들이 무리없이 입항할 수가 있죠. 그렇기 때문에 평택에 자리잡고 있는 포승국가산업단지 인근 토지들은 개발계획이 오래 전부터 자리잡고 있었습니다. 다만 평택항의 개발계획이 무조건 개발되는 게 아니라 선결돼야 하는 조건들이 있죠. 그것은 바로 철도입니다. 철도는 하나의 노선이 아닌 전체적으로 이어지는 맥을 봐야 하고. 그 맥이 이어지는 것도 상세하게 들어가면 적시적소의 타이밍이 있습니다. 즉, 투자 타이밍을 잘 봐야 하기 때문에 이 철도가 왜 깔리고, 무엇을 의미하는 것인지... 이런 것들을 하나하나 보셔야 합니다. (철도 편은 나중에 기회가 되면 구체적으로 썰을 풀어보겠습니다.) 자 다시 위 기사를 보세요. 그럼 평택 진위면에 LG전자가 왜 칠러 공장을 신설했는지 답이 나옵니다. 여기서 신설도로는 어느 방향을 향하고 있고(왜 그 쪽으로 도로를 뽑았는지도 중요함), 그 도로 방향에 따라 개발축이 어떻게 잡혀 있는지도 보면 토지의 논리는 굉장히 당연하고 쉽습니다.(길 따라 돈 묻으세요~) 원형지 기준으로 평택 지제역 토지 시세가 가장 강합니다. 하지만 현재 평당 600만원 이상 오르지 못합니다. 이것도 전부 이유가 있습니다. 많은 분들이 현재 평택의 원룸 월세 시세(전용 6~7평 기준으로 월세 70~75만)로 평택을 보려 하고 있습니다. 하지만 전 동탄을 봐왔습니다. 동탄도 13년도 12월부터 라인 2개를 증설하기 시작하면서 많은 노동자들이 몰렸었는데 그 당시 병점역에 있던 5~6평 원룸 월세 시세가 50만원이었습니다. 하지만 그 노동자들이 빠지고 삼성맨들이 선발대부터 후발대까지 단계적으로 유입되기 시작했을 때 전월세 시장과 아파트 매매시장이 어떻게 재편되었었는지. 우린 한 번 곱씹어 볼 필요가 있다는 것이죠. 아울러 토지 시장도 마찬가지입니다. 토지를 투자한다는 것은 결국 건물과 직결되는 사항인만큼 우리는 거시적으로 전부 봐야 한다는 것이죠. 토지 공법이 어려운 것이 아니라 미래 청사진과 더불어 더 많은 것을 우리는 볼 줄 알아야 토지 시장에서 살아남을 수 있습니다. 물론 단기투자자들에게는 큰 의미는 없겠습니다만, 토지라는 상품 자체가 시간을 요(要)하는 것인만큼 중장기로 내다볼 줄 알아야 투자를 하는데 리스크를 줄일 수가 있습니다. 이런 것들보다 더 구체적으로 쓸 내용도 많고. 더 알고 있으면 좋은 내용들이 있지만 내용 상 너무 길어지면 핵심을 짚는 데 어려워 하실까봐 오늘은 이쯤에서 글을 마쳐보도록 하겠습니다.
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