안녕하세요 친절한토선생입니다. 요즘 일이 바빠지다보니까 부동산 스터디에는 글을 오랜만에 올리네요. 카페 활동을 쉬는 동안에도 근근히 쪽지나 이메일로 기획부동산에서 피해를 보신 분들에게 연락이 와서 가끔 상담을 해드리긴 했지만... 토지의 경우 시세 확인이 어렵고, 실거래가 확인이 어려운 관계로 아무리 공부를 하더라도 일반인은 사기를 당하기 쉬운 구조인데요. 시세와 실거래가의 확인은 제 글들을 읽어보신 분들이라면 어느정도 아시겠지만 벨류맵을 통해 해당 토지의 과거 거래 가격을 확인하고 땅야나 벨류맵을 통해 해당 토지와 비슷한 입지의 시세를 검색하면 어느정도 확인이 가능한데요. 글만 읽어서는 이론만으로는 잘 모르겠어 하시는 분들을 위해 사진 등을 통해서 설명해드리려고 합니다. 제 글들을 보셨다면 아시겠지만 피해 사례를 올려드리면서 시세 분석, 입지분석을 하는 내용들이 많은데요. 하단에서 서술 할 내용들과 비슷한 분석을 한 후에 올립니다. 해당 글에는 입지 분석, 실거래가나 시세를 파악하는 방법, 로드뷰를 활용하는 방법, 현장 답사(임장)이 중요한 이유, 비슷한 지역을 통한 입지 분석 등등이 담겨져 있습니다. 지금 올리는 글은 2020년 9월에 작성했던 내용이지만 시세를 파악하는 방법 등은 비슷하니 참고하시고 여기에 2020년에 작성했던 내용만으로는 부족하다 생각하여 티스토리에 새로 올리면서 일부 내용을 추가한 내용입니다. 서론이 길었네요. 오늘은 수세권 부동산의 가격 동향으로 알아보는 수세권 부동산의 장점과 토지 실거래가를 확인하는 방법, 입지분석을 하는 방법들에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 이번에 참고로 살펴 볼 도시는 대구인데요. 일단 간략하게 대구에 대해서 소개하자면 다들 아시겠지만 대구는 대한민국의 유명한 분지 지형이며, 서부에는 소백산맥이 동부에는 태백산맥이 위치하고 있고 분지의 특성상 대프리카라고 불릴만큼 여름에는 더운 날씨를 자랑하는 지역입니다. 더불어 분지의 특성상 가용할 수 있는 토지의 면적도 적은데요. 따라서 분지 지역의 특징이기도 하지만 개발할 수 있는 지역이 적음에 따라 희소성이 큰 지역이라고 볼 수 있습니다. 지금부터 살펴볼 곳은 대구의 연인들이 많이 찾는 곳이자 대구 사람들이 힐링하러 많이 가는 대구 12경 중 하나인 수성못입니다. 수성못의 면적은 21만 8000㎡(참고 : 일산 호수 면적 30만㎡)이고 못둘레 2,020m로 가볍게 산책할 수 있는 수준입니다. 수성못 주변 토지의 용도는 (제 글을 자주 보신 분들은 아시겠지만 지목과 용도는 다릅니다.) (용도는 국가에서 지정해 주고 지목은 전, 답, 대지가 대표적이며 돈만 내면 바뀝니다.) 3번째 사진에 올린 지적편집도와 같이 자연녹지로 이루어져 있습니다. 근처의 토지 거래를 살펴보니... 수성구 상동 438-2의 경우 2016년 5월 평당 217만원에 거래되었는데요. 이 토지 인근의 시세나 실거래가 확인을 위해서 인근 토지의 시세를 알아보니 바로 옆에 붙은 땅의 경우 2년이 지나 2018년 6월 평당 1264만원에 거래되었습니다. 2년 사이에 6배 가까이 올랐는데요. 이 땅은 지도로 보면 수변라인으로 보입니다. 이 땅이 왜 올랐을까요? 현장의 느낌은 어떤 느낌일까요? 수변라인의 혜택을 어느 정도 볼 수 있을까요? 를 알아보기 위해서 1264만에 거래된 430-3의 토지를 로드뷰로 살펴보니 해당 토지는 수성못까지 63m지만 나무만 보일 뿐 로드뷰 상으로는 수성못의 수변라인은 보이지 않고 나무만 보입니다. 이러한 부분 때문에 제가 항상 글들을 통해 부동산은 임장 즉 현장답사가 중요하다고 말을 하는데요. 저도 모든 지역을 아는 것이 아니기 때문에 지방의 경우에는 이런 식으로 로드뷰를 활용하곤 합니다. 그렇다면 이 땅은 수변라인도 아니고 나무만 보이는데 왜 2년 사이에 6배나 올랐을까요?라는 의문이 드는데요. 개인적으로 근처에 수성못 뷰가 보이는 레스토랑 산따 마르게리따처럼 수성못 뷰를 바탕으로 개발하고자 근처 토지를 산 게 아닐까라는 생각도 듭니다. 그럼 직접적으로 수성못이 보이는 수변라인의 토지 가격은 얼마일까요? 이러한 내용이 궁금해서 수성못이 직접적으로 보이는 가장 최근에 거래된 토지 거래가를 찾아보았습니다. 이 토지는 현재 말리커피가 위치한 토지이며 용도는 도시 내 호수 근처라 그런지 역시나 자연녹지입니다. 2020년 6월 거래 기준 건물가 제외하고 토지가만 2400만 원인데요. 로드뷰로만 살펴봐도 일부 나무가 가리고는 있지만 호수의 전망이 바로 보임을 알 수 있는데요. 해당 사진들은 말리커피에서 바라본 수성못의 뷰입니다. 마지막 사진은 제가 직접 가서 찍은 사진인데요. 아무래도 로드뷰로 본 것과는 다르게 실제로 가보니 호수가 잘 보였는데요. 이래서 입지 분석에 있어서 로드뷰는 현재 모습이 반영되지 않은 경우가 많기 때문에 참고용으로 하시고 내가 직접 투자를 생각한다면 직접 현장에 가보시는 게 최고임을 알 수 있는데요. 인구의 유동성, 주로 이용하는 고객들의 연령대, 직업 등을 파악해야지만 부동산 투자에서 실패를 면할 수 있는데요. 은퇴한 직장인들이 흔히들 하려고 하는 편의점이나 가게만 하더라도, 실패하지 않으려면 최소한 1주일에서 1달 정도는 인근 편의점이나 카페에서 죽치면서 인구의 유동 연령대 등을 파악해야 하며, 무작정 지인의 말만 듣고 좋대! 이런 말만 듣고 현지조사를 하지 않을 시 망하는 경우가 많은데요. 비슷한 다른 지역의 사례를 통해 해당 입지들의 성공성이나 시세들을 찾아보기 위해 앞서 살펴본 대구의 수성못과 비슷한 입지를 찾아보자 해서 찾아본 대구와 똑같은 분지 지형인 춘천의 경우에도 의암호를 바라볼 수 있는 땅의 용도가 보전녹지, 자연녹지임에도 불구하고 단순히 호수뷰를 갖는다는 메리트 하나만으로 평당 600~1500만 원에 거래가 되고 있습니다. 이러한 점이 수변라인의 장점이라고 볼 수 있겠는데요. 수변라인의 경우 앞서 살펴본 수변과 가까움에도 불구하고 수변라인의 혜택을 받지 못하는 지역도 많기 때문에 희소해서 돈이 되는 경우가 많은데요. 힐링, 웰빙, 워라밸 등을 추구하는 트렌드에 맞춰서 특히 가용할 수 있는 토지의 면적이 적은 분지 지형의 경우 아름다운 자연환경을 바라보며 업무와 일상을 지친 심신을 달래러 오는 사람들이 많기에 특히 카페나 음식점의 경우 토지 면적이 한정적인 수변 뷰의 값이 커지고 있다고 생각이 듭니다. 마지막으로 수성못 사진입니다. 저 같은 경우에는 여행을 좋아하는데요. 대구의 경우 자주 가기 어려운 곳이지만 가끔 스트레스받거나 힐링이 필요할 때 대구나 춘천의 경우 자주 가는 편인데요. 요즘 독감이 유행하고 높아진 금리와 물가상승에 다들 힘드실 텐데 마음이 편안해지는 호수 사진 보시면서 다 같이 이겨내면 좋겠습니다.
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