부동산의 종류를 막론하고 투자자라고 하면 교통 호재는 정확히 꿰고 있어야 합니다. 교통은 도로교통도 있고, 철도교통이 있지만 큰 획을 그리기에는 철도교통이 좋기는 하죠. 모든 교통을 알 수도 없고, 모두 알 필요도 없습니다. 하지만 정말 되는 노선이냐. 오래 걸리는 노선이냐는 정확히 파악하고 있어야 투자하는데 있어서 기회비용을 줄일 수 있기는 합니다. 이번에 발표한 철도기본계획을 몇 가지 보기 전에 일례를 하나 언급해 보고자 합니다. 과거에 신분당선을 발표했을 때가 기억나네요. 기존 분당선과는 다르게 강남과의 접근성이 분당선보다 획기적으로 좋기에 주목이 됐던 노선입니다. 당시 난리가 났던 곳이 수원이었던 기억도 있고요. 문제는 수원의 호매실지구였습니다. 원래는 강남~호매실까지 계획되었습니다만, 예타가 맞지 않아서 강남~광교까지만 우선 착공(노선을 끊어서 공사를 하니 사업성 충족됨)하고. 나머지 광교~호매실까지는 추후의 일이었죠. 문제는 그 다음이었습니다. 호매실까지 연장하는데 예타를 굴려보니 사업성이 나오지 않는 것이었습니다. 게다가 광교중앙에서 노선을 따느냐. 광교역에서 따느냐(중앙에서 따면 광교는 서동탄역처럼 단선같은 노선이 되겠죠?)도 논란이 되는 부분이었고요. 결국 어찌저찌해서 AHP 기법으로 돌려서 통과했지만 호매실 지역은 이미 가격에 죄다 선반영되었으면서도 불편함을 여전히 겪고 있습니다. 문제는 향남이라는 지역입니다. 이 쪽 지역에 서해선과 신분당선 연장 호재로 인해 기획들이 많이 붙었던 것으로 알고 있는데. 호매실~비봉까지 연장하는 예타 사업성이 0.26밖에 나오질 않으니 환장할 노릇이죠. 물론 저 수치는 2017년도의 수치고. 현재 화성이 비봉에 대규모 아파트를 신축함으로써 사업성 개선이 될 수 있지만 두고봐야 할 노릇입니다. 평택이 광명KTX와 GTX를 가져감으로써 소외당하는 화성시에게 신안산선 연장이라는 선물을 주었지만. 문제는 시간이죠. 선투자를 한 사람들은 이미 호재들이 반영된 높은 가격에서 토지를 업어왔음에도 지금까지 큰 재미를 보고 있지 못하고 있습니다. 이처럼 경기도에서 제목만 거하게 뭔 계획. 뭔 철도계획이라고 떠들어대지만. 투자자 입장에서는 노선 하나하나의 의미를 파악해 가면서 경중을 따져 투자 지역을 잘 선택해야 합니다. 그럼 지금부터 제 개인적인 의견으로 될법한 노선 몇 가지 짚어보도록 하겠습니다. 1. 포승평택 복선전철 철도건설이라는 게 본래 여객의 목적보다 산업적인 목적으로 놓여지는 것인만큼 이 노선은 향후 우리나라 먹거리 산업에 굉장히 중요한 노선 중 하나가 되겠습니다. 크게는 평택항에 있는 포승이라는 지역부터 이천 부발을 지나 강원도까지 이어지는 경강선 중 하나이죠. 이 노선을 잘 따라가 보면 역이 있는 지역에 대기업들이 포진돼 있고. 결국 그 종착점이 평택항이라는 것을 우리가 알 수 있는 노선입니다. 다만 선행돼야 할 노선은 단절돼 있던 여주~원주선 복선을 완공하고. 평택~부발선이 들어와야 평택~포승의 단선이 복선으로 업그레이드 되는 노선입니다. 복선이 되는 순간 어디가 돈이 될 곳이라는 건 바로 눈에 보이네요. 굳이 지금 들어갈 필요는 없지만. 향후 투자자에게 수익을 가져다 줄 핵심 노선이기도 합니다. 2. 반도체선 이번에 처음 보는 노선이라서 구체적으로 뭐라 할 수 없지만. 좀 더 지켜봐야 할 노선입니다만. 어디서 먹을 게 있느냐는 나머지 퍼즐조각을 더 따져봐야 하는 노선입니다. 없을 수도 있고 뭐=_=; 위 두 노선은 일반철도로 건설되는 만큼 속도가 굉장히 빠를 수가 있습니다. 초기 예산이 언제 투입이 되느냐만 잘 보고 계십쇼. 3. 신분당선 향남 연장 글 서두에 밝혀 둔 것으로 따로 언급치 않겠습니다. 4. 5호선 김포검단 연장 불쌍한 검단. 모델하우스의 이쁜 앵무새 같은 언니들 말만 믿고 검단 들어간 분들의 명복을 빕니다. 관건은 방화역 위 쪽의 건폐장을 누가 가져가느냐가 관건.(문제는 인천이 양보를 얼마만큼 하느냐가 중요함). 검단은 베드타운의 오명을 벗기 위해서는 5호선도 중요하지만 인천2호선부터 고고씽 하세용~ 그래야 일산 덕 좀 보고 살겠죠? 5. 광역철도 기타 등등 광역철도는 꽤 여타 종류의 철도와는 달리 시간이 꽤 필요로 하는 노선들이니 천천히 보세요. 중요한 광역철도 노선은 이미 가격에 반영됐고. 광역철도보다는 일반철도를 우선적으로 보는 게 좋겠습니다. 이번 경기도에서 뭐 있는 거처럼 방대하게 발표는 했지만. 참고적으로만 보세요. 그 중에서 주거용 부동산을 투자하느냐. 토지 부동산을 투자하느냐에 따라 보는 관점이 판이하게 달라질 수 있기 때문입니다. 단. 주거용 부동산 위주로 투자할 분은. 서울과의 접근성이 얼마나 획기적으로 좋아지느냐를 봐야 하고. 토지 위주로 투자할 분은 산업을 연계시키면서. 시너지 효과를 어디가 가장 많이 받을 것이냐(이런 판단 후 도로 교통까지 보면서 결절되는 지점을 찾아야 할 것입니다.)를 보시면 됩니다. Ps) 제조업보다는 서비스업(관광업)이 시너지 효과가 컸지만 코로나 이후로 다시 봐야 합니다. 개인적인 선호도의 차이겠지만 그래도 우리나라는 아직까지는 서비스업보다는 제조업 위주로 봐야 하지 않을까 싶습니다.
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