지금부터 말하는 내용은 솔직히 오픈하기가 꺼려지지만 겉햝기 식이라도 살짝 흘려 봅니다. 토지 투자는 주거용 부동산이나 수익형 부동산과 비교해서 수익률이 엄청 납니다. 그래서 많은 분들이 관심을 갖고 투자를 원하지만 선뜻 내키지 않는 이유는 무지(無知)와 첫 투자에 대한 두려움이기 때문입니다. 제가 20대 때 코딱지만한 아파트 갭투자로 시작했는데 잔금 내기 전 날까지 잠을 못 잔 것처럼 많은 분들이 해보지 않은 일을 처음 했을 때의 두려움을 이기기가 어렵지요. 하지만 토지는 꼭 지켜야 할 아주 기본적인 상식으로 시작이 가능합니다. 오늘은 몇 가지 얘기하면서 썰을 풀까 하는데요. 100%로 적용되는 건 아니지만 거의 대부분의 모든 토지들이 아래 사항에 적용될 겁니다. 최소한 지켜야 하는 부분이라는 말을 다시 한 번 밝힙니다. 1. 임야 투자 보전 산지는 웬만해서는 피하시기 바랍니다. 임야는 보전 산지와 준보전 산지로 나뉘는데요. 투자용으로는 준보전 산지만 보는 게 좋구요, 보전(공익용) 산지가 가끔 개발될 때가 있긴 합니다. 보전 산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 분류가 됩니다. 공익용 산지가 개발되기 위해서는 임업용 산지로 전환시켜야 하고(기간 최소 1년 이상), 그 다음으로 임업용 산지를 준보전 산지로 전환시켜야 합니다.(이 기간도 최소 1년 이상) 하지만 임업용 산지까지 전환이 됐는데 그 다음이 안 된다면? 그 임야는 경사도를 떠나서 개발시키기가 불가능하다고 봅니다. 예전 남양주 오남읍 쪽에 물건을 구해보려고 중개업소마다 죄다 쑤셔봤지만 준보전산지(계획관리)의 가격이 미친듯이 오르고 있더라고요. 그 이유는 왕숙에서 보상 받고 나올 예정인 소규모 공장들의 이주 수요와 CJ에서 1만평 이상 되는 땅을 찾고 있었고 성동구 쪽 공장들의 이주가 한창이었기 때문입니다.(오남 쪽에 땅이 없어서 포천까지 밀려 나갔고, 포천 쪽도 많이 올랐죠.) 게다가 준보전산지마다 죄다 옹벽 세우고 공장땅 짓느라 공사판이었습니다. 그 때 돈이 모자라서 매수를 못 했는데. 눈물이 납니다.ㅠㅠ 2. 공장 용지나 창고 토지 투자 공장 용지나 창고용 토지 투자는 정말 간단합니다. 무조건 계획관리지역을 보시는 게 맞고요. 진입로가 얼마나 넓은지만 보시면 됩니다. 최소 5톤 트럭이 지나다닐 만큼요. 그리고 인근에 IC와의 접근성만 따지면 간단합니다. 3. 투자용 토지 투자 보통 기획 부동산이 이 쪽에 많이 포진되어 있습니다. 양아치 같은 놈들은 무슨 법. 무슨 특별법에 의해 말도 안 되는 땅을 권하는데요. 이런 곳도 많이 돌아보시길 권합니다. 그래도 양심적인 부동산 회사도 있습니다. 기획부동산으로 투자를 안 하신다면. 투자용 토지는 크게 두 가지의 용도지역만 매수하시면 됩니다. 자연녹지와 계획관리지역입니다. 투자로 돈을 벌기 위해서는 내 땅 근접한 곳에 도시개발구역으로 지정이 되거나. 그 구역 안에 들어가야 합니다. 그런데 많은 분들이 계획관리 토지를 많이 좋아하시더라구요. 그 이유는 건폐율과 용적률이 많이 나오기 때문이긴 하지만 내가 실사용 목적이 아니라 순전히 투자용으로 보시면 자연녹지지역 토지가 더 좋습니다. 도시개발법에 의해 도시가 개발되기 위해서는 그 인근에 자연녹지가 있다면 그 땅이 1순위입니다. 보통 계획관리지역이 도시로 개발되기 위해서는 방법이 두 가지가 있습니다. 첫째로 광역도시계획이나 기본계획 같은 상위계획에 포함되어 있거나. 둘째로 30만 제곱미터 이상(그리고 계획관리가 50% 이상 되어야 함) 계획을 수립할 때 가능합니다. 반면 자연녹지는 1만 제곱미터 이상만 되면 개발될 수 있고요. 기반시설 설치의무가 없습니다. 그 이유는 간단하죠. 자연녹지는 도시지역의 땅이기 때문에 주변에 인프라가 충분히 조성되어 있거나 조성될 예정이라서 상관 없지만 비도시지역인 계획관리지역에 개발을 하려면(보통 공동주택들이 많이 신축되기 때문) 최소 초등학교 부지까지 계획에 포함시켜서 개발이 되야 합니다. 사업시행자 입장에서는 비용이 추가되는 부분이 있기 때문에 사업성이 떨어진다는 말입니다. 아산시의 탕정처럼 대기업이 옆에 있다면 모를까. 위의 상황이 아니라면 비도시지역의 토지를 도시지역으로 종상향 시키고. 그 다음에 개발을 시작할 수 있습니다. 아산시 풍기지구 쪽에 도시지역인 생산녹지 토지도 자연녹지로 종상향 시키고 개발을 시작한 것처럼요. 자연녹지의 토지는 특히 그 인근에 산업단지들. 특히 제조업으로 인해 인구 유입 효과가 가장 많이 될 거로 예상되는 지역에서 파워가 무척 강해집니다. 지도만 잘 봐도 토지 투자는 따 놓은 당상이라고 합니다. 지적편집도를 보실 때 인근에 계획관리와 자연녹지가 있다면. 저는 자연녹지를 선택할 겁니다. 도로가 접하지 않은 맹지라도 괜찮습니다. 그만큼 싸게 매수하면 되고 어차피 도심지로 개발될 건데. 도로 쫙쫙 새로 깔리니까요. 만약 투자하고자 하는 지역에 자연녹지지역은 없고 비도시지역만 있다면. 꼭 도로가 접한 계획관리지역을 보셔야 합니다. 토지는 임료가 나오는 것이 아니기 때문에 대출을 일으켜 구매하는 분은 창고라도 지어서 임대료를 형성시킨 후 버티셔야 토지 시장에서 살아남을 수 있으니까요. 저도 남부럽지 않을 만큼 땅은 보유하고 있는데 더 매수하고 싶습니다. 그런데 경기 남부 쪽과 충남 북부 쪽에 토지를 보고 있는데요. 가격이 너무 ㅎㄷㄷ 하네요. 건물주를 꿈 꾸는 분들에게는 토지 투자 적극 추천합니다. 오늘은 여기까지 하겠습니다.
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