안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문 경기도 토지관리, 활용 전문 경기도 토지보상, 절세 전문 특수토지전문 지분토지상담전문 매경부동산자산관리사53기 토지개발 인허가 전문(연구중) 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 오늘 보니 날씨가 많이 풀린거 같습니다. 봄이라 그런지 토지 보러 다니시는 분들도 많이 계시네요. 오늘 제가 다른 몇몇 분들과 이야기 하다가 문득 생각나서 토지투자기간에 대해 말씀드려볼까 해서 글을 쓰게 되었습니다. 카페에서 심도하게 글을 써 드리는 데는 한계가 있고요. 가볍게 이야기 해 볼까합니다. 많은 분들이 토지공부를 하시고 목적에 맞게 토지를 매수하시는데요. 투자용으로 보시는 분들은 될 수 있으면 짧게 보실려고 하시는 분들도 많이 계십니다. 진짜 단기로 보고 계신 분들도 있고요. 사지마자 매도 3개월 6개월 1년 이내면 정말 단기죠. 양도세 생각하고 못하는 분들도 계신데 성향상 이런거 좋아하시는 분들도 계십니다. 나는 2~3년 보려고 투자했는데 내가 생각한대로 국가사업이 되지 않다보니 5년 10년 가는 경우가 참 많습니다. 이것에 대한 원인이 무얼까 생각해봤는데요. 첫번째는 매도전략을 생각하지 않은 유형 매도 전략도 토지투자에 아주 중요한 요소입니다. 토지투자하면서 어떻게 매도도 생각하냐도 반문하시는 분들도 있겠지만 고수의 영역에서도 매도까지 생각하고 들어가시는 분들이 많습니다. 흔히 분양사원이나 일부 부동산의 꾀임에 넘어가 금방 된다는 말만 믿고 토지 초보자분들이 분위기에 넘어가서 계약을 진행하여 후회하시는 분들이 많은데요. 5년 지나도 땅값 변화도 없고 조용하게 머무르는 토지도 많이 있습니다. 우선 이건 안내해준 사람이 확실히 능력이 없다고 봐야 하는데 토지는 계약하면 어차피 안볼 사람이다 라고 생각하고 일하는 사람이 아주 많기 때문에 처음에 아주 친절하게 호감을 산 뒤 계약한 다음 사람이 바뀌는 사람이 정말 많답니다. 그런 사람을 택한 본인을 탓해야 되는 게 맞는거 같습니다. 본인 자산 믿을만하고 실력 있는 사람에게 맡겨야 하는건 당연한 것입니다. 이것도 지난 번에 제가 써 드린 글과 똑같이 귀결되는데 스스로 공부를 열심히 하셔서 실력이 되시면 자연스레 못하는 부동산은 거르게 되기 때문에 열공 추천 드립니다. 두번째는 단기로 볼 수 있는 토지는 따로 있다 이것은 토지공부와 직결되는데요. 토지투자유형에 따라 단기로 볼 수 있는 토지가 있고 중장기로 봐야 하는 투자처가 있습니다. 직접 개발하시는 분들이 단기라고 생각 될 수 있겠지요. 물론 단기로 본다고 하고 1년 가까이 가는 경우도 없는 것은 아니지만 분명 토지에 따라서 짧게 볼 수 있는 토지는 있습니다. 일반적으로 6개월~1년정도 투자기간이면 토지에서는 단기로 생각됩니다. 어느 투자든 내 성향을 아는 것이 중요합니다. 정말 단기로 보시는 분들은 그쪽 부분의 토지투자사례를 많이 연구하는 것이 중요하다 하겠습니다. 세번째는 규제지역의 투자 또는 비인기지역 투자(경제성이 덜한 토지) 제가 토지매도를 진행중 토지를 보면 인기가 있는 토지인지 아닌지 보면 바로 나옵니다. 이거 매도하는데 몇년 걸리겠다 이런 토지도 느낌이 옵니다. 때에 따라서 1달안에 나가는 토지도 있고 3년 5년 가도 매수문의가 없는 토지도 있습니다. 규제지역의 투자는 제가 이야기 드리는 한토공 토지3단계중 3번째에 해당하는 유형이겠지요. 아래 링크 참고해주세요. https://cafe.naver.com/jaegebal/3545327 규제지역이라던가 경제성이 떨어지는 토지는 매도하는 데 시간이 걸릴 수 밖에 없습니다. 물론 투자로 보고 규제지역이 해제를 생각하고 투자하신 분들이라면 이 점 충분히 생각하고 저렴하게 매수하셨을꺼라고 생각합니다. 경제성이 떨어진다면 이 또한 매수 문의가 줄어들 수 밖에 없습니다. 이것도 지난 번에 말씀 드린 부분과 연결되네요. 내가 토지 초보자라면 제가 자연녹지지역이나 계획관리지역 규제 없는 토지만 매수한다면 큰 수익은 아니더라도 중간은 갑니다. 저는 계획관리지역보다는 자연녹지지역을 선호합니다. 제가 매번 중심지 주변 투자 강조 드리죠? 그 중심지 인근의 있는 토지가 자연녹지지역입니다. 개발될만한 곳 인근 자연녹지지역에 규제없는 토지 저렴하게 매수하면 초보자분들에게는 이 정도가 가장 좋을꺼 같습니다. 아 참 도로접한것은 신경써 주시고요. 제가 토지 때문에 고생하시는 분들 전화를 하도 많이 받아서 위의 토지공부사항이라고 매번 올려 드리잖습니까? 파트별로 조금씩만 공부한 다음 투자해도 성공적인 투자 하실 수 있을꺼라 생각됩니다. 2023년 부동산 시장 힘들겠지만 화이팅입니다. 감사합니다.
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