안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 오랜만에 또 글 쓰네요. 몇달간 토지일은 거리를 좀 두고 다른 사업을 하고 있었습니다. 토지가 여름이 비수기이기도 하고 요즘 거래가 많은게 아니니까요. 제가 잘하는 게 상담하고 설명해 드리는 것 같은데 교육은 정말 사람을 바꾼다고 생각합니다. 토지 처음 일할때는 그때는 잘 안다고 토지 드렸던게 지금 돌아서서 보면 참 몰랐구나 하는 생각이 많이 드네요. 그만큼 토지가 어려운 것도 사실이지만 꾸준히 공부하면 언젠가 쉬워지는 날이 옵니다(잘 공부한다는 전제하에) 토지는 단기간에 많은 것을 공부하기보다는 하루에 30분~1시간씩 꾸준히 장기간 공부해보세요. 그러다보면 어느순간 눈이 띄어지는 날이 옵니다 토지가 어려운 이유가 제가 몇가지 생각해 봤는데요. 1. 도시개발기간 보통 한 도시가 개발되는데 저는 15~20년 보거든요. (역세권개발, 공공택지,도시개발사업 등등) 보통 중개사 자격증은 40대에 많이 취득한단말이예요. 이게 20년이 한사이클인데 이걸 다 겪어봐야 확실히 알거든요. 시간이 이게 안맞잖아요. 그러니 오래 되신 분들 빼고는 확실히 알기가 어려운 구조네요. 그래서 토지는 8~10년 정도 해도 전문가라기 보다는 일을 좀 하는 구나 이렇게 봅니다. 2. 토지에 관련된 직업 토지가 토지에 관련된 직업 정말 많이 있습니다. 건축사, 토목측량, 시공사 등등 이 분들이 무슨일을 하는 지 조금씩 알면 토지 이해도가 올라갑니다. 대부분의 분들은 전체 토지 그림중 일부파트만 볼 수 밖에 없는 구조입니다 그러니 토지가 한없이 어려워지기 시작합니다. 그래서 토지 제대로 공부하고 싶은 분들은 시행사(디벨로퍼) 공부를 하라고 말씀 드립니다. 그렇게 되면 토지매수부터 인허가, 분양까지 전체적인 그림을 배우니 토지 이해도가 올라가게 되어 있지요. 3. 토지투자 종류가 많음(교육부재) 토지투자방법이 여러분 생각하신 상상이상으로 많습니다. 저도 한토공 토지 3단공부법으로 정리해 드린 적 있죠. 그 많은 것 중에 한두개만 제대로 공부하고 알면 됩니다. 나한테 맞는 토지투자랑 무엇인가를 진지하게 고민해 봐야겠지요. 필수토지투자공부 3단계 정리 해 놓은 것 있거든요. https://blog.naver.com/seig1004/221411411252 여기서 첫번째는 안들어도 되요. 요즘 토지일 제가 광고도 안하고 별로 안한다고 말씀드렸죠? 두번째랑 세번째만 공부해도 여러분 토지체계 잡는 데 엄청 공부 되실껍니다. 무료로 이렇게 알려주는 곳이 어디 있습니까? 토지체계를 알고 토지용어를 알아야 대화가 되고 토지랑 가까워집니다, 토지 용어 공부가 정말 중요합니다. 토지가 1~2년 공부할떄는 이해가 안될 수 있는데 시간이 지나면서 쉬워집니다. 그러니 기간을 가지고 공부하면 누구나 다 잘 할 수 있는게 토지죠 예전에는 토지 찾느라 부동산 다니는 것도 재미 있었는데 요즘은 제가 흥미가 조금 떨어졌네요. 그래도 여전히 삶의 낙이 토지라는 점은 변함없는거 같네요. 마지막으로 중요한 것을 말씀 드리고 마무리 하겠습니다. 결국은 재테크 좋은 가격에 매수에 좋은 가격에 매도 해야 완성 아니겠습니까? (일부 토지 장기투자자 제외) 세금 내더라도 회전을 많이 해야 자산이 쌓이죠. 그 토지 매수 하실 때 얼마에 매도 할지 생각해 보신 적 있으신가요? 저는 여러분들 생각 하시는 상상이상으로 토지 경험해서 지번 보면 어떻게 토지 어떻게 바꾸면 효율적으로 매도 될지 알고 있고 어느 직업군의 사람들의 그 토지를 사실 수 있겠구나도 알고 어느 정도 가격에 매도 되겠구나도 알고 있습니다. 매수자 니즈에 맞게 만들어되야 토지가 매도되는 토지가 많습니다. (일부 입지 좋은 토지는 알아서 잘 매도됨) 시장 상황에 따라 결정되는 것입니다. 감정평가가격 물론 중요하죠. 그것보다 중요한게 시장가입니다. 부동산 시장에 맞게 얼마에 매도 될 수 있냐는거죠. 토지 모르시는 분들 많으니 마케팅으로 얼마든지 속여서 비싸게 매도 할 수 있겠지만 고수들한테는 전혀 안먹이죠. 얼마되서 토지 5배 됐다 10배 됐다. 물론 있는데요. 지번 가지고 꼭 확인해보세요. 지번하고 등기 보면 바로 파악되는데요. 물론 가지고 계신 땅 평당 1000만원에도 팔 수 있겠죠. 실제 거래된 가격이 얼마인지 꼭 확인해 보시라고 말씀 드리고 싶습니다. 과대보면 답답해서 말씀 드렸습니다. 그렇게 토지시장 호락호락하지 않습니다. 중요한 것은 토지매수해서 매도가격을 신중히 생각해보세요. 토지경험 많으신 분들으면 얼마에서 얼마에 매도 될지 파악 가능합니다. 여러분들의 토지투자 응원하고 도움 되셨으면 합니다. 감사합니다.
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