안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 10월도 중순으로 가고 이번달 지나면 더 추워지겠지요. 제가 전화로 문의를 받고 일을 하다보면 저 사람은 왜 토지를 저렇게 샀을까? 의문이 드는 사람이 정말 많습니다 몰라서 또는 실수로 토지 그렇게 살 수도 있다고 생각은 듭니다. 토지 사 놓고 인허가(개발) 안되서 고생하시는 분들 기본적으로 정말 많고요 지인 말 믿고 사서 끙끙대고 계신 분들도 매우 흔하고 상속받은 토지 처리 안되서 고생하시는 분들도 있고요. 케이스를 이야기 하자면 정말 다양하죠. 실패한 케이스만 있을까요? 토지는 성공한 케이스도 정말 많습니다. 그런 분들은 정말 내 땅이 좋은 토지인지 확인을 받고 싶어 하시는 분들도 있죠 자기 기분 좋으라고 좋은 이야기만 해주는거 아니냐는 사람도 있으시지만 저는 있는 그대로 말씀 드리고 있습니다. 그게 오래가는 전문가입니다. 어차피 시간 지나면 아실껀데요. 아주 안좋은 토지는 조금 순화 시켜서 말씀 드리긴 하지만 그래도 여러가지 최선의 해결책을 제시해 드리죠. 근데 하나 확실한 것은 어떤 투자를 하던 저는 토지는 공부를 하고 사야 된다고 생각하거든요. 수십수백가지 토지투자방법중 한두개만 제대로 공부하고 그 케이스을 선택 하셨다면 그 쪽만 집중하면 성과 내실 수 있습니다. 토지개발쪽 배워서 하는게 임야 저렴한 것 매수해서 분할매도라던가 지목변경이라던가 이런 것을 많이 하는 케이스이지만 이것도 제대로 공부하고 적합한 토지 매수한다면 성과 내실 수 있는 분야입니다. 저 잘 아시는 분들 아시겠지만 토지에 손 대는 거 별로 좋아하는 편은 아니네요. 지인이 토지 추천 하는 경우 살면서 겪어보신 분들 많이 계실꺼라 생각됩니다. 지인을 통해 하지 말라고 말씀 드리는 것은 아닙니다 지인을 통해 사더라도 제대로 알아보고 사셨으면 해서 말씀 드리는 것입니다. 세상을 살다보면 꼭 지인을 통해서 하는 게 가장 좋은 것만은 아닙니다. 선택은 본인의 몫이겠지요. 아래 글은 초보분들을 위한 것이니 이미 토지경험이 많은 분들은 패스 하시면 됩니다. <<지인추천 토지 확인하면 좋은 것 초보편>> 1. 추천 토지 인근 부동산에 꼭 물어 볼 것 이게 토지매수할 때는 기초중에 기초라고 생각하는데요. 애초에 지인 통해서 매수 하실 때는 이것조차 안하시는 분들이 정말 많습니다. "내가 들어서 뭘 알겠어"라고 생각하실 수 있습니다. 헷갈리고 어려워도 들어봐야 합니다. 부동산 중에서도 토지만 전문적으로 잘하시는 분들이 지역마다 몇군데씩 있습니다 검색하셔서 여러군데 전화 하시다보면 분명 괜찮은 분 한두분은 통화 하실 수 있습니다. 그럼 토지에 대해 자세히 아실 수 있으실꺼라 생각되네요. 2. 토지이음 확인하기 토지 하는 사람이라면 무조건 보는 것이 있습니다. 그게 바로 토지이음입니다. 토지이음에는 정말 다양한 정보가 있지만 추천 받은 토지 지번을 입력하면 토지에 대한 상세한 사항이 나옵니다 소재지, 지목, 면적, 지역지구지정여부가 나와 있는데요. 이 토지의 용도지역은 무엇이고 이 토지에서 어떤행위를 할 수 있고 어떤 행위제한이 되어 있는지 다 나와 있습니다. 여기에 따라서 어떤 개발이 되고 안되고 얼마만큼 할 수 있고가 결정됩니다. 토지이음만 철저히 분석하고 미래가치를 파악해도 전체 토지파악의 절반이상을 차지한다해도 과언이 아닙니다. 이와 더불어 토지시세확인 사이트도 검색하면 많이 나오니 같이 확인해 보시면 도움 되시겠습니다. 이런 기초적을 글을 왜 이 분이 여기에 쓰나 생각하시는 분들도 많이 계시겠지만 현실이 지인추천이라면 이런 기본적인 것도 확인 안하고 매수 하시는 분들이 정말 많습니다. 여러분들 흔하게 무시하실 수 있는 토지이음에 정말 중요한 내용이 다 들어가 있습니다. 한번쯤 깊숙히 탐구해보세요. 감사합니다
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