안녕하세요. 춘천가는기차입니다~ 예전부터 저는 지역도 중요하지만 지역보다 중요한 건 "지역 내 위치다"라고 많이 말씀드린 바 있는데 그 생각엔 예나 지금이나 변함이 없습니다. 아무리 인구수가 증가하고 이슈가 많은 지역이라고 할지라도 돈이 안되는 곳은 죽어도 돈이 안되기 때문인데요. 그렇다고 지역이 중요하지 않다고 말씀드리는 건 아닙니다. 토지개발 분양 임대 등등 10년간 토지 관련 일을 해보고 나서 느낀 것은 이 땅이라는 게 지식과 경험도 중요하지만 "운"이라는 것도 중요하라는 것을 느꼈고 그 운이라는 게 발전되는 지역일수록 뜻하지 않게 찾아올 확률이 높아지긴 하더라고요. 그래서 지금이 상대적으로 과거보다는 지역에 대해서 좀 더 중요성을 느끼고는 있는 중이기는 합니다. 그렇다면 그 지역 선정은 무슨 기준으로 할까요? "아는 부동산 사장님이 좋다길래?" "뉴스에서 자주 나와서?" "연예인들이 글루 자주 가니까?" "집 근처라서?" "기업들이 많아서? " 결론적으로는 전부 맞는 말입니다. 입에 오르락내리락 하는 지역일수록 이슈가 많으니까요. 그런데 이렇게 누구나 다 아는 지역이라고 한다면 과연 나에게 떨어질 콩고물이 남아있을까요? 답은 "있을 수 있다"입니다. 저는 제 자신이 춘천이 좋아서 아예 춘천으로 거처를 옮긴 사람입니다. 10년간 춘천에서 부동산 일을 하면서 이제 춘천도 슬슬 끝물이구나 생각했던 시기가 있었습니다. 그런데 더 시간이 지나니... 더 이상 돈이 되지 않을 것 같은 지역들이 시간과 손바뀜을 통해서 돈이 되는 것들도 봤고 사람이 몰리는 곳이 순식간에 도태되어 발길이 끊기는 것을 봤습니다. 이번 강원도청 신청사 발표 때도 마찬가지였죠. 그걸 보면서 느낀 점은 한 지역을 완벽히 파악하는 것만으로도 엄청난 시간이 필요하다는 것이었습니다. "이제 대충 춘천은 다 안다"라고 잠시 착각했던 저의 자만과 나태를 반성할 수 있는 시간이기도 했습니다. 저에게 춘천 말고 다른 지역은 안 하세요?라고 여쭈어보셨던 분들께 제 얘기가 어느 정도 답변이 되지 않나 싶습니다. 다시 본론으로 돌아가서 위에 지역 선정에 대해서 말씀을 드렸는데 오늘은 이와 관련하여 재밌는 자료를 하나 공유드릴까 합니다. 이 자료가 앞으로 토지 투자하실 때 지역 선정에 있어서 어느 정도 조금은 되지 않을까 싶습니다. 여러분 혹시 대도시라고 들어보셨습니까? 흔히 생각하는 대도시의 모습은 도시 자체가 크고 넓고 관공서, 병원 백화점 등등 인프라 좋은 곳을 흔히 대도시라고 생각합니다. 맞는 말이지만 법적으로 대도시는 정치 문화의 발달보다는 "인구"가 대도시의 유/무를 결정합니다. 대도시가 되면 무엇이 좋을까? 산업단지 유치 택지 개발 사업 용적률 건폐율 상향 그린벨트 해제 등등 도시가 발전하고 개발되는 데 있어서 걸림돌이 되는 규제를 자체 해결할 수 있게 됩니다. 그놈의 뭐 좀 하려고 하면 시민단체에서 반대 환경부 반려 등등으로 시작도 못한 개발사업을 원활하게 진행할 수 있는 것이죠. 그렇다면 대도시의 조건은 무얼까? 특별시 광역시를 제외한 도시 중에 일정 해당 조건을 만족하면 특례 시라는 특권을 갖습니다. 특례 시는 대도시가 갖는 특혜를 누릴 수 있는데요. 특례 시의 조건은 인구수가 100만이 넘어야 합니다. 그럼 특별시 광역시를 제외한 곳 중에 어떤 곳이 해당되는지 살펴볼까요? 위 리스트에 나와있는 것처럼 경기도 수원시부터 경남 창원시까지입니다. 해당 지역들 중에는 상승 중인 도시도 있을 것이고 하락 중인 도시도 있을 것이지만 이 도시들은 예나 지금이나 여전히 대한민국 내에서 강자인 도시들입니다. 당연히 100만 인구에 어울리는 인프라가 갖춰졌을 것이고 토지 투자를 위해 모인 우리 입장에서 봤을 때 빈틈을 찾기에는 어느 정도 난이도(투자금, 지역특성)가 있을 걸로 사료됩니다. 그런데 작년 2022년 1월 인구 100만 도시가 아닐지라도 대도시 특례를 누릴 수 있는 법안이 개정되었습니다. 2년 연속 인구수 50만을 만족하는 도시가 있다면 대도시 특례를 줘서 도시의 권한과 재량을 늘려주겠다는 겁니다. 그럼 그 도시가 어딘지 보겠습니다? 기존에 인구수 100만을 돌파한 대도시들 수원~창원을 비롯하여 2년 연속 인구수 50만을 돌파, 유지하여 대도시 특례를 받은 도시들입니다. 경기도 성남시부터 경북 포항까지 13개의 도시가 작년부터 대도시 특례를 받고 있습니다. 과연 어떤 특례를 받을 수 있을지 살펴보겠습니다. 대도시 특례에는 제가 위에도 얼핏 말씀드렸던 택지 개발 사업, 도시개발사업, 재개발 등의 부동산 관련 권한도 가질 수 있고 공무원 배출 같은 일자리 창출 사업 개인 소상공인 관련 권한까지 수십 가지의 크고 작은 재량권을 가질 수 있게 됩니다. 앞으로 힘이 세질 수 있는 도시들이라고 보면 되고 앞으로 우리가 투자를 함에 있어서 좋은 선택지 후보들이라고 보시면 됩니다. 그렇다면 이렇게 50만이 넘는 도시들 중에서 또 어떤 지역이 유망할까 한번 인구증가 추이로 살펴보도록 하죠. 같은 50만 이상의 특례 효과를 보는 도시들이지만 인구수가 감소하는 도시들이 있는 반면 화성처럼 폭증하는 도시들도 있습니다. 우리가 기왕 투자처를 선정한다면야 아무래도 인구수가 증가하는 쪽이 낫겠죠? 물론 성남 화성 부천 같은 곳도 이미 비싸지 않냐?라고 생각하실 수 있습니다. 그래도 100만 도시보단 난도가 낮지 않을까 싶기도 합니다. 그럼 이번엔 난이도를 더 낮춰볼까요? 이번엔 인구 50만을 향해 달려가는 도시들입니다. 하나같이 신도시 느낌이 물씬 풍기는 지명들입니다. 경기 김포부터 경남 진주까지 특히 김포나 파주 의정부 하남은 인구수가 증가~폭증하는 상태이므로 이 도시들이 50만을 돌파하여 대도시 특례까지 거머쥔다면 도시는 지금보다 더 발전할 수 있는 가능성이 있습니다. "나는 남는 게 시간이니깐 나중에 내 자식들에게 물려주더라도 싼 땅 사서 대박 한번 칠련다~"라는 생각으로 투자하시는 분들에게는 지금 저 위에 도시들이 적격일 겁니다. 실제로 소히 기획 부동산들이라 불리는 가장 좋아하는 땅이기도 하고요. 자 혹시 여기도 난이도가 있어 보인다? 라고 생각하실 수 있어서 제가 끝으로 하나 더 준비했습니다. 바로 이 도시들입니다. 이 도시들은 무어냐 하면 대한민국의 균형 발전을 위한 일환으로 지방 도시들 중에서 도시 규모가 1000㎢ 넘는 도시들 중에 인구수가 30만을 넘기면 50만 대도시 특례를 가질 수 있습니다. 위에 표는 현재 인구수 15만~30만 도시들 중에 도시 규모가 1000㎢ 넘는 리스트인데 지금은 춘천시가 유일하게 증가하는 도시로써 특례 시를 노릴 수 있는 상황이긴 합니다. 그래서 실제로 춘천시에서 인구 30만을 넘겨보려고 죽을 둥 살 둥 노력 중이도 합니다. 한 가지 팁을 더 드리자면 호갱노노 사이트를 이용하면 내가 고려하는 지역의 인구 변동 추이를 이런 식으로 살펴볼 수 있습니다. 비슷한 위치의 지역 중에 어딜 고를까? 고민하실 때 도움이 되실만한 지표라고 생각됩니다. 끝으로 위에도 말씀드리고 제가 거듭해서 말씀드렸다시피 토지 투자에서 가장 중요한 건 "지역 내 위치"입니다. 제가 오늘 쓴 글은 지역을 탐색하실 때 참고하시라고 쓴 글이라는 걸 염두에 두셨으면 좋겠습니다. 현재 부동산의 암흑기라고 합니다. 하지만 토지에는 긴 암흑기는 없습니다. 애초에 토지는 모든 부동산의 근간이며 토지가 갖는 영속성과 부 증성 같은 특성들이 토지의 값어치를 유지시켜줄 것이니 너무 걱정 안 하셔도 됩니다. 그럼 다들 성투하시길 기원드리겠습니다^^
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