안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문 경기도 토지관리, 활용 전문 경기도 토지보상, 절세 전문 특수토지전문 지분토지상담전문 매경부동산자산관리사53기 토지개발 인허가 전문(연구중) 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 날씨가 오늘은 조금 흐리네요. 봄에 좀 많이 가뭄이 있는거 같은데 촉촉한 비가 좀 더 필요할꺼 같습니다. 부동산에도 여러가지 분야가 있는데 전부 다 잘하기가 어려운거 같습니다. 저는 그 중에서도 교육부분과 땅값예측 부분이 가장 자신 있어 하는 부분입니다. 예를 들면 해당 토지의 현재의 적정가격 주변개발 호재에 따라서 해당 토지가 얼마나 바뀔 것인지? 주변개발 호재는 언제쯤 진행되는지? 개발축에 따라서 토지가 쭈욱 있으면 세세한 땅값에 대해 이야기 해 드릴 수 있습니다. 특히나 가까운 거리를 두고 여기랑 여기가 왜 이렇게 땅값차이가 나는지에 대해 구체적으로 이야기 해 드릴 수 있다고 말씀 드릴 수 있습니다. 땅값이 어떤 것에 가장 영향을 많이 받는지 개인적인 의견 간단히 드리겠습니다. 1. 주변개발이슈 땅값에 가장 많은 영향을 받는 것은 해당 토지의 개발여부와 내 땅 주변의 개발이슈가 땅값에서 가장 영향을 많이 받습니다. 땅값 상승을 기대하신다면 이 부분을 가장 신경써서 보셔야 할 부분입니다. 내 땅값이 개발제한구역(그린벨트)나 농업진흥구역(절대농지)인데도 땅값이 오르는 이유는 바로 이 주변개발이슈 떄문에 오릅니다. 농사 지을려고 토지 평당20~30만원에 샀는데 그 주변토지가 개발 된다거나 그 주변에 도시가 크게 형성되어 있으면 시간이 지나면 땅값이 꾸준히 올랐다는 것을 확인하실 수 있습니다. 이 이유는 도시가 발전함에 따라 인근 땅값에 영향을 미치기 때문입니다. 내 땅 인근에 역이 들어가는지 고속도로IC가 얼마나 떨어져 있는지 사람들이 많이 올만한 개발이슈가 있는지(대형마트, 관광휴양지 등) 언제 어떻게 변화하는지가 중요하겠습니다. 토지는 오래 가지고 있는다고 해서 무조건 오른다는 말은 반은 맞고 반은 틀리다고 말씀 드렸습니다. 아래 글 참고 바랍니다. https://cafe.naver.com/jaegebal/4355118 2. 용도지역 그 다음으로 중요한 것이 바로 용도지역입니다. 땅에서 용도지역은 정말정말 중요합니다. 그 지역에서 땅값을 결정하는 아주 중요한 요소가 되기 때문입니다. 아 참고로 용도지역 변경과 용도변경은 다른 말이니 혼동하지는 마시기 바랍니다. 용도지역이 곧 땅값의 결정을 의미합니다. 예를 들면 역 앞에 보통 상업지역이 있고 그 인근에 준주거지역이나 주거지역으로 형성되어 있고 좀 더 주변으로 가면 녹지지역으로 되어 있습니다. 도시에 크기에 따라 상업지역과 주거지역의 땅값은 다릅니다. 예를 들면 상업지역이 평당2000만원이다 하면 주거지역은 평당 1000만원 녹지지역은 평당 150~300만원 등 도로접한 여부에 따라 매우 다르지만 대략 이런식으로 형성되어 있습니다. 상업지역 땅값이 높다는 것은 그 만큼 인구집중도가 높다는 것을 의미하기도 합니다. 토지투자로 보실 때는 보통 계획관리지역이나 자연녹지지역을 많이 보는데 그 중에서도 자연녹지지역이 훨씬 좋다고 말씀 드린 적도 있습니다. 아래 글은 참고로 봐주세요. https://cafe.naver.com/jaegebal/4421286 3. 유동인구 다음 보셔야 할 내용은 유동인구입니다. 유동인구가 많다는 것은 사람이 많이 다닌 다는 것은 주변지역의 발전을 의미합니다. 경부고속도로만 봐도 처음 지어지고 나서 IC인근이 얼마나 많이 발전 되어 있는지 지도로 보면 아실 있습니다. 그리고 강남 땅값을 보시면 지금도 얼마나 많이 오르고 있는지 확인 하실 수 있습니다. 인구유입이나 유동인구가 많아지는 곳이 꾸준히 땅값이 올라가는 곳이라고 말씀 드리고 싶습니다. 가장 중요하다고 생각하는 3가지만 말씀 드린 것입니다. 보통 토지 배우시면 도로가 얼마나 토지에서 중요한지 배우실 것이라 생각됩니다. 물론 도로 중요합니다. 하지만 뭐든 위의 말씀 드린 것이 충족된 후에 도로도 필요한 것입니다. 위의 내용만 충족된다면 맹지든 규제가 심한 토지이든 땅값은 올라간다는 점 아셨으면 합니다. 이 외에도 토지에서 보셔야 할 것이 사실 참으로 많습니다. 물도 중요하고요. 법적인 요소도 중요하고 디테일하게 설명하면 수두룩 뺵뺵한데 일반인 분들이라면 위의 내용만 잘 아셔도 좋은 토지 보는데 무리가 없습니다. 무료로 하는 부분이 있고 유료로 하는 부분이 있긴 하지만 경기도 토지분석 원하시는 분들 연락주세요. 감사합니다.
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