요즘 잠시 바쁘다가 이번주부터 살짝 한가해져서 짤막한 글 한 편 남겨 봅니다. 상가 명도 문제와 작은 규모의 상가 임대(조건부) 맞추느라 정신이 없었는데. 누수 잡는데 좋은 기술자를 만나는 게 어렵네요 ㅠㅠ 오늘은 토지를 볼 때 알고 있으면 유용한 부분에 대해 언급할 건데요. 자고로 토지는 보통 1. 남들이 좋아하는 지역 2. 투자하기 좋은 지역 이렇게 나뉘고는 합니다. 여러 상담자들에게 연락이 와서 토지를 봤었는데. 예를 들면 과천 인덕원 지역이라던가. 광명역 근처라던가. 하남 감일지구 인근이라던가. 이런 땅을 판매하는 중개업자나 회사의 생각은 도대체 뭘까? 하는 생각이 들면서 매수한 상담자분에게도 '이러니까 당하는 구나'란 생각도 듭니다. 참고로 지역은 언급하지 않겠지만 바로 앞에 1종 일반주거지역으로 번듯한 다세대가 들어섰는데요. 그 뒤에 있는 땅이 자연녹지(개발제한구역)면서. 소유자들이 지분으로 사들여 지자체에 민원을 단체로 넣으면 건물을 지을 수 있다... 라며 브리핑 해서 자연녹지를 판매 했다고 합니다. 뭔 씨나락 까먹는 소리를 하고 있는 건지. 개발제한구역은 철저하게 해제요건을 법령에 공개하고 있습니다. 토지이용계획확인원을 열람해보고. 법령을 찾아보면 금방 알 수 있는 부분임에도 불구하고. 그 브리퍼가 하는 말만 철썩같이 믿고 매수를 했더군요. 법령을 찾아볼 자신이 없으면 지자체에 전화를 걸어서 담당 공무원과 통화를 해보면 압니다. (공무원은 잘 가르쳐 주지 않기 때문에 이 때 질문을 재치있게 돌려서 잘 하셔야 원하는 답변을 얻을 수 있습니다.) 현장감 좋겠죠. 번듯한 건물 바로 뒤에 있는 낮은 임야인데... 그런데 현장만 보고 느낌으로 토지를 매수하는 건 아니잖아요. 최소한 본인이 확인할 수 있는 서류적인 검토라도 해보고 매수를 고려해야 하는데. 그런 기본적인 것조차 간과한 상태에서 토지를 산다고 하면 그 사람의 강단은 알아줘야 합니다. 제가 얼마 전에 토지를 공부하기 위한 기본적인 것에 대해 쓴 글이 있습니다. 그걸 전부 한 번이라도 정독해 본 다음에 그 다음 단계를 나가야 하는데 그 기본에 자신 없으면 토지 시장은 쳐다보지도 않는 게 좋습니다. 광명역에 신안산선이 들어오면 개발구역이 넓어질 것이다, 인덕원이 더 좋아지면 주변 토지가격은 자연스레 상승할 것이다. 하남에 교산이 들어오니 주변에 묻어두면 대토수요로 인해 가격 상승의 맛을 볼 수 있을 것이다와 같은 달콤한 속삭임에 절대 넘어가서는 안 됩니다. 투자용 토지는 큰 그림(정부 발표 정책)을 그리시고. 그 그림에 맞춰 지역은 선정하시고. 그 지역의 기본계획들을 살펴 본 후(2020, 2030 다 봐야 합니다.) 회의록이나 업무추진계획과 예산편성에 의해 그 준비들이 어떻게 되고 있는지를 봐야지. 상위계획에는 언급도 없는데 애먼 토지 매수하시면 내가 쓸 돈을 기약 없는 땅에 묻어버리는 꼴이 됩니다. 또 다른 예시 하나 들어볼게요. 요즘 제가 유심히 보는 지역인데요. 그 지역의 산업단지가 확장되려면 수반되어야 하는 조건이 하나 있습니다. (시간이 자연스레 지나면 확장되겠지만. 그 타이밍에 따라 투자의 시기와 수익률이 달라질 수 있기 때문) 그것은 항만개발이 되야 하는데요. 단기적으로는 어림 없습니다. 왜냐하면 그 지역은 항만을 만들기 위해서 수시로 컨테이너선이 들어와야 하지만 갯벌로 되어 있기 때문에 돈을 들여서 그 흙을 다 퍼 내야 합니다. 하지만 그 돈은 어떻게 마련할까요? 바로 국비로 지원 받아 공사비만 5,000억원 이상이 소요됩니다. 그래서 항구를 만들면 되지 않냐? 그 짓거리를 매년 저 돈을 들여서 해야 한다는 걸 알고 있어야죠. 정부에서 저 천문학적인 예산을 들여 국비 지원을 해 줄 수 있을까요? 그러면 토지를 볼 때 다른 눈으로 봐야겠죠. 아니면 시가화예정용지 같은 경우 그만한 시간이 더 플러스가 될 수 있기 때문에 가격을 후려치던가. 이런 기본적인 요인도 파악하지 못하고 토지 시장 만만하게 보시면 안 됩니다. 시중에 발간된 책이나 어설픈 (자칭) 전문가라는 사람에게 참고만 할 뿐이지 믿으면 안 됩니다. 좋은 매물은 네이버 부동산이 아니라 현지에서 돌 수도 있고. 확률은 적지만 지주작업이란 것도 직접 해봐야 좋은 수익을 거둘 수 있습니다. 토지 시장에서 나만의 방법으로 돈을 쉽게 벌 수 있는데. 어느 미친놈이 유튜브나 책에 이런 썰을 풀까요? 그래서 제 주변 멘토분은 절대 발설하지 않습니다. 제가 부동산을 볼 때 상당히 부정적인 것부터 찾아내려고 하고. 보수적으로 물건을 찾습니다. 그 이유 중 하나가. 20대 중후반부터 이 바닥에서 별의별 양아치들 많이 봐와서 그렇게 된 건지 모르겠습니다. 투자로 돈을 벌려면 그 지역 공인중개사보다 더 많이 알고 있어야 당하지 않습니다. 이것 외에 오늘은 창고부지에 대해서도 언급하려고 했는데 약속이 생겨서 다음 번에 기회가 되면 써보겠습니다.
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