안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 경기도 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 경기도 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 간만에 기획부동산 관련해서 글을 쓰네요. 아시는 분들 아시겠지만 제가 토지 관련된 일은 다 하고 있습니다. 위의 모모 하는지 써져 있죠. 안타까운 사연을 만들지 않기 위해서 글을 씁니다. 기획부동산이라는게 일반인분들이 토지에 대해 잘 안다면 아무렇지 않게 넘어가실 것인데 토지가 어렵다보니 사회초년생들 상대로 특이나 계약경험이 없으신 분들 상대로 지인투자를 유도하여 자행하다보니 피해가 빈번하게 생긴다고 생각합니다. 지인을 통해 토지를 매수하시더라도 초보자분이라면 비용이 들더라도 꼭 전문가 3인이상하게 토지를 평가 받으신다면 후회하실 일은 없으실꺼라 생각됩니다. 기획부동산에 대해 쓰기 전에 이것이 어떤 것인지 제가 자세히 포스팅 해 놨으니 읽어보시고 보시면 도움이 많이 됩니다. https://blog.naver.com/seig1004/222581726153 우선 해당회사에서는 재무컨설팅을 목적으로 모객행위를 하는 것으로 보입니다. 컨설팅은 받으시되 계약을 하실때는 서류부터 토지 활용까지 생각하시어 꼭 신중히 하시는 게 중요합니다. 계약내용 바로 보여드리겠습니다. 말씀 드리게 앞서 처음하시는 분이던 경험 있으신 분이던 계약법에 대해 간단하게 설명 드리는 편입니다. 부동산 거래계약서는 법정서식은 없습니다. 다만 중개시 아래 내용만 들어가 있으면 됩니다. 거래당사자 인적사항, 물건의표시, 계약일, 물건의 인도일시, 권리이전의 내용 거래금액,계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 그 밖의 약정내용, 중개대상물 확인설명서 교부일자, 계약의 조건,기한 그렇지만 회사에서 토지매도하는 것은 분양이고 이것은 개인과 회사간의 사적거래라고 보시면 됩니다. 위 계약서에서 제3조 1항,2항에 있는 내용은 보통 없는 내용입니다. 위 내용은 물건 확인 및 특약사항입니다. 그냥 개인과 회사간의 특약사항이라고 보시면 되는데 여기서 몇가지 말씀 드리겠습니다. 2번의 부론산업국가산업단지와 약 10분거리에 위치한다라고 써 있는데요. 이게 도보인지? 차로 10분인지 정확히 기재되어 있지 않습니다. 그리고 부론국가산단과 분양토지와의 거리는 6km 이상 떨어져 있기 때문에 땅값에 영향을 거의 안받는다고 보시면 맞습니다. 애초에 여기부터가 말이 안되는거죠 3번 보시면 도로에 접해 있지 않으나 라고 되어 있지만 토지이음 보면 도로저촉되어 있습니다. 그리고 4번 보시면 본 계약은 지분계약이며 지분권자 없이 자유로이 양도 가능하다라고 써져 있습니다. 이것도 제 입장에서는 너무 웃긴게 당연한 이야기 입니다. 이게 대단한 게 아니고 자기지분 보존행위 가능하고 양도 가능합니다. 다만 일반부동산에서는 지분매각을 거의 받지 않죠. 지분토지로 할 수 있는 행위가 없기 때문에 그렇습니다. 투자목적 아니면 매수가 없는데 투자가치가 있어야 매수할 사람이 있는건데 투자가치도 없는 토지를 지분으로 매도 한다면 당연히 매수할 사람은 없습니다. 가장 핵심포인트로 말씀 드리고 싶은 위의 사진 5번 내용입니다. 여기서 변종 기획부동산이라고 말씀드리는 부분이 나옵니다. 일반인분들이 구분하기 어려운 내용이겠지요. 아래 건축물 생애주기를 봐 주시기 바랍니다. <해당 사진 출처는 아래 유튜브에서 했습니다> 저 회사에서는 원주 법천리에 있는 토지를 매수하고 설계까지 해서 근생허가까지 받은 상태입니다. 회사에서는 토지를 평당 20만원대에 매수하여 평당90만원대에 지분으로 매도 하고 있습니다. 분양할때 직원들이 2~3배는 간다고 이야기 하면서 분양합니다. 그럼 평당200~300만원까지 간다는 이야기인데 말이 됩니까? 제가 인근부동산 하시는 분에게 무슨이야기 들었냐면 저 일대 평당 50만원이면 주택까지 다 짓고 그러는데 무슨 평당90만원대 분양이냐고 그럽니다. 팀장에게 착공신고 했냐고 물어봤는데 했다고 하더군요. 제가 여기 가기전에 바로 원주시청 건축과에 물어봤는데 착공신고 안들어갔다고 이야기 했는데 말입니다. 거짓말은 지어서 하고 고급주택 들어간다고 이야기도 했습니다. 보아하니 사용승인도 내지 못할 토지 같은데 무슨 주택이 들어간다는겁니까? 설사 저기 주택 짓는다해도 누가 평당200~300만원에 저걸사요 인근에 저렴한 토지 사서 짓고 말지. 정말 웃기는 것이 바로 위 내용 6번입니다. 법무사비용 및 제반비용을 매매대금의 5% 납부하라고 합니다. 여러분 법무사 비용은 견적서 받으시고 거기에 맞게 내시면 됩니다. 부동산에서 하시면 부동산에서 보통 소개시켜주지만 저렴하게 하실 수 있는 법무사 있으시면 그쪽에서 받아서 하셔도 됩니다. 이거 말고도 제가 물어본 게 많아서 말씀 드리면 정말 많은데 내가 질문한게 대답 하나도 못하면서 뭘 잘했다고 기획부동산 아니라고 이야기 하는겁니까? 자 이제 가장 큰 문제는 뭐냐면 회사에서 허가까지 받고 지분으로 평당90만원대 다 분양하고나면 나머지는 다 지분권자들이 떠 받아서 공사 마무리하고 매도해야 된다는 점입니다. 회사에서는 끝까지 다 책임져주겠다고 하는데 그걸 해줄꺼라 믿고 있나요? 회사는 분양 끝나면 또 다른땅 매수해서 팔껍니다. 저기 위에 있는 5번 사항을 보고도 그런 이야기를 하는지 매수자분들은 답답할 노릇입니다. 다시 한번 말씀 드리지만 자기재산 남의 책임져주지 않습니다. 자기가 지켜야죠. 아래 등기 사항 보면 대부분 90년대 생분들입니다. 사회 초년생이라는 이야기죠. 제가 송파구청 부동산관리과에도 연락해봤고 기획부동산 지분 전문으로 하시는 분들 이야기도 들어봤지만 이 회사 유명하다고 하더군요. 제가 안타까운점은 저 토지가 최고라고 매일 아침 조회시간에 세뇌되서 분양하는 직원들과 그 말을 믿고 사러 오는 아무것도 모르는 지인분들이 안타까운거죠. 나중에 시간지나면 어떻게 되는지 아십니까? 직원은 지인 다 떨어져서 다른 계약 못쓰니 퇴사하고 토지매수 하신 분은 지인 믿고 토지 샀다고 어떻게 하지도 못하고 엄청 고생하고 회사는 법인명 바꿔서 다른데 토지 또 매도 하고 있겠지요. 이게 현실입니다. 마지막으로 여러분들에게 부탁드리고 싶은 점은 해당회사 직원분들 제발 토지분양할 때 지역부동산에도 가 보고 유명한 토지교수님에게도 물어보고 하시길 바랍니다. 무언가 추천할 때는 자기가 확실히 알아보고 추천하는 것입니다. 회사에서는 공인중개사 땅도 모른다고 가르치겠지만 이건 일부 맞는 말이고 일부는 틀린말입니다. 토지만 전문으로 하시는 분들은 분명 지역에 몇분 계십니다. 그 분들이 토지 훨씬 잘하신다는 점 분명 아셨으면 합니다. 일반인 분들이 이 자료 스크랩 많이 해 주시면 이 회사 망하게 할 수 있습니다. 분양을 못하면 회사는 망하게 되어 있습니다. 법적대응으로는 사실 꼬투리 잡을 것이 너무 없기 때문에 기획부동산 사기를 제가 합법적인 사기라고 부르는 것입니다. 토지가격은 정가가 없기 때문에 그걸 50만원에 매도하던 평당 150만원에 매도 하던 그건 자유이기 때문입니다. 제가 할 수 있는 것은 아무것도 모르는 저 사회초년생들이나 계약 경험 없으신 분들에게 조금이나마 도움이 되실 수 있게 이 글을 알려 드리는 것 뿐입니다. 감사합니다. 경기도 기획부동산 신고센터 https://www.gg.go.kr/bbs/boardView.do?bsIdx=464&bIdx=68217550&menuId=1535
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