안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 경기도 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 경기도 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 오늘 제가 살짝 신경 쓰는 일이 있어서 지분파는 기획부동산 직원분들이라던가 회사에게 똑똑히 경고 드릴려고 글 씁니다. 우선 기획부동산이 무엇인지 설명 드린 자료 이것을 먼저 꼭 읽어보시고 제 글 읽어주셨으면 합니다. https://blog.naver.com/seig1004/222581726153 설명에 비추어 보면 여러분들이 토지를 매수하실 수 있는 루트는 1. 부동산 2.회사 3.경공매 4.LH분양 5.직접매수 이렇게 됩니다. 부동산 통해서 매수하시는 게 가장 일반적인 방법이고 가장 많이 하시는 방법입니다. 부동산이라고 다 똑같은건 아니고요 공인중개사 자격증 있으시고 하시는 분들 있고 컨설팅업자 분들이 계시고 그렇습니다. 저는 간판만 보면 구분 되는데 일반분들은 조금 힘드실꺼 같고요. 회사를 통한 매수는 개발회사나 건설사 회사에서 분양하는 게 있고 그리고 일부 기획부동산이 있습니다. 가격이나 입지 여건 등 따져야 하는데 이것도 토지에 대해 잘 아시는 분들이 하시길 권해 드립니다. 경공매는 하원 가시거나 직접 하시면 되는데 직접은 전문가레벨은 되셔야 하시길 권해 드립니다. LH분양은 이것도 자산 있으신 분들이라면 안전한 투자 방법이라 할 수 있겠습니다. 초보분들도 하실 수 있습니다. 마지막은 직접 매수만 만나서 사는 건데 시골에서 동네분들이 많이 하시죠. 중개비 아끼실려고요. ^^ 아니면 개발업자분들이 하는건데 이것도 전문가 레벨은 되셔야 가능합니다. 아무 토지 샀다가는 고생길 오픈이죠. 전에 한번 말씀 드렸지만 기획부동산 토지여서 마진 붙여서 매도 한다고 무조건 나쁜 토지는 아니라고 말씀 드렸습니다. 토지는 현장에서 입지 좋은 토지는 2배 3배 이상 주고 사는 경우도 더러 있습니다. (이것도 토지에서 경험 없으시면 어려운 부분입니다) 물론 기획부동산이 대부분 나쁜토지이고 고객님들이 버시는 토지는 많이 없는 게 현실이고 고생하시는 게 현실입니다. 토지설명을 제대로 안해줄뿐더라 토지에 대해 모르니 제대로 설명도 못해주고 손님 입장에서도 토지가 어려우니 알아 듣기 힘들죠. 제가 가끔은 게약금이나 예약금 입금하신 고객분들 연락오셔서 그거 되찾아 드리는 일도 하는데요. 구체적으로 토지 설명 드리고 토지가 좋으면 그냥 진행 하시라고 말씀도 드리고 저도 회사에 손님 소개시켜 주기도 합니다.(거~~~~의 없음) 대부분이 고객님들 돈벌기 힘든 토지이고 활용도 하기 힘든토지인게 현실입니다. 자 이제 기획부동산 직원이나 회사에게 경고 드리겠습니다. 당신들이 중개사들 토지 모른다고 이야기 하시는데요. 물론 일부 맞는 말입니다. 토지만 전문적으로 하시는 분들이 많이 안계시니까요. 아파트나 상가, 원룸등 하시는 분들은 토지에 대해 구체적으로 모르는 부분이 있으실지 모릅니다. 그래도 제 기준으로 봤을때는 기획분들 보다는 중개사님들이 더 많이 알고 계신다고 생각합니다. 지분토지 분양하면서 지분에 보존, 임대, 개발에 대해 지분권자 몇프로 동의 받아야 되는지 이런 것도 모르면서 누가 누구한테 모른다고 하는건지 참 답답한 현실입니다. 깊게 들어가서 이야기 해 보라 제가 회사 몇십군데 다니면서 이사나 팀장 사람들 만나도 제대로 대답하는 사람이 없습니다. 당신들이 좋아하는 굳이 토지 잘하는 사람으로 레벨 나눠보자면 토지교수, 토지관련직업 > 중개사 > 기획부동산 이렇게 되니 똑똑히 아셨으면 좋겠네요. 그리고 제가 고객님 계약금 돌려 달라고 정중히 말씀 드리면 돌려 드리고 다른사람 또 해 먹으면 되지 그 정도로 사람 만났으면 이 사람이랑 싸워야 되는지 숙여야 되는지 구분 못하시나요? 어차피 제가 아무리 말려도 거기서 해 먹을 사람들은 또 해먹음. 저 기획부동산에 대해 매우매우매우 상세하게 알고 있고 니들 없애는 방법도 정확히 알고 있습니다. 저 마음 먹으면 기획부동산 회사 하나 없애는거 크게 일도 아닙니다. 대표에 직원 몇십명들 있으니까 지들이 대단한줄 알고 있네요. 어차피 세금 때문에 2~3년에 한번씩 폐업하고 회사명 다시 만드는분들인데 없애도 또 사업자등록증 내서 다른데 가서 하겠지만요. 기획부동산 없애려면 분양을 못하게 해야 합니다. 1. 법적대응 변호사 선임에서 사기죄 입증해야 하는데 이게 매우 힘든부분입니다. 회사는 없앨수 있을지 모르겠지만 돈 돌려 받는 건 포기 하셔야 된다고 제가 말씀드립니다. 법적판결나도 안돌려주는 경우가 많거든요. 아주아주 악질적이라서요. 회사 없애는 데 만족하셔야 합니다. 그래서 제가 말씀드리죠 돈 받는건 포기하시고 못받은 만큼 2배로 회사에 손해 보게 하는 방법으로 가셔야 된다고요. 2. 지주, 회사 직원들에게 올바른 토지교육 대부분의 모든일은 무지에서 시작됩니다. 잘 알면 그런 일도 안생기죠. 지주분들에게는 꼭 지역부동산과 전문가 여러명에 토지에 대해 여쭈어보시라고 말씀드립니다. 대부분이 지인믿고 사서 고생하시거든요. 회사에 친한 지인이 있어서 토지 사는 거 좋습니다. 다만 지인 믿고 사더라도 토지에 대한 구체적인 확인은 하고 사시라고 꼭 말씀드립니다. 내가 모르니 당연히 지역부동산과 전문가 분들께 찾아가서 도와 달라고 하시면 이상한 사람도 있겠지만 진실적이고 적극적으로 토지에 대해 설명해 주시는 분들 분명 만나실꺼라 생각됩니다. 그리고 사실은 저는 제일 불쌍한게 직원분들이라고 생각하거든요. 일반인분들이야 회사나 직원이나 한패거리라고 보시지만요. 분양하는 직원분들 돈 벌어보겠다고 분양하시는 분들입니다. 회사에서 10시에 땅 좋다고 매번 세뇌교육을 받아서 지 회사땅만 최고인줄 아시는 분들이기 때문에 현실이 안타까운거죠. 세상이 그렇게 좁진 않은데요. 이런 직원들 통해 지인분들 계약내면 나중에 고생하는 건 지주와 이 직원입니다. 회사야 폐업하고 다른데 가겠지만 영업사원이면 보통 1년이내에 지인계약 다 쓰면 계약 없으니 퇴사해야 되거든요. 회사는 이미 땅값 몇배 부풀려서 계약해서 돈 이미 벌었고 지주는 돈도 안되는 땅 1년에 한번씩 세금만 내고 있으니 속이 썩어 들어가고 퇴사한 직원분은 지주님과 관계 단절되는 경우도 많습니다. 요즘 많이 나오는 보이스피싱 수거책으로 알바생 쓰고 있는데 이런 것과 비슷한 것입니다. 기획부동산 직원분들이 보이스피싱 수거책이랑 같은 것입니다. 그들 월급 받고 있다고 하지만 4대보험 적용되지 않는 개인사업자 신분인데 이런 행정적 사실도 모르는 직원들이 태반입니다. 직원이 이런 사실을 알고 토지추천을 했다면 정말 문제겠지만 현실은 제대로 모르고 토지 좋다고 추천 한다는 사실입니다. 제대로 된 토지 제대로 설명하고 드렸으면 뭐가 문제이겠습니까? 회사 망하게 하려면 토지 매수하신 지주에게 제대로 된 토지 교육과 그리고 직원들이 세뇌 당하지 않으시도록 꼭 지역부동산과 토지전문가분들에게 찾아 가셔서 토지에 대해 구체적인 상담을 받게하고 현실을 직시하게 해 줘야 합니다. 3. 행정적대응 마지막대응은 행정적 대응입니다. 가장 제가 원하는 대응이 이 대응인데 다행히 개정되서 나온거 같아요. 핀셋으로 토지거래허가구역을 지정하는 것입니다. 바로 이 뉴스입니다. https://newsis.com/view/?id=NISX20230720_0002383864&cID=10401&pID=10400 경기도에서는 어느 정도 이뤄지고 있는걸로 알고 있는데요. 기획부동산에서 토지를 지분으로 분양하기 시작해서 이게 기획부동산인게 판명된다면 그 토지를 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다. 그렇게되면 기획부동산쪽에서 토지는 불법적으로 분양하더라고 토지거래허가 없이 매매계약은 무효가 되므로 모두 환수 할 수 있습니다. 이 방법이 기획부동산 잡는 효과적인방법이라 생각됩니다. 물론 회사쪽에서는 저번에 토지거래허가구역 지정되니 임원들이 직원들에게 토지거래허가구역 지정이 개발 되려고 지정한거라 속이더라고요. 사실 개발될만한 지역에 토지거래허가구역 지정하는 것도 맞거든요. 세뇌당한 직원들을 구해줘야 하는데 안타깝네요. 그 외에도 매스컴이나 뉴스에 적극적으로 알리거나 세금탈루 할테니 그 부분도 대응 가능한지 알아보는 방법이 있습니다. 특히나 지역부동산 분들과 연계에서 지역에 널리널리 소문 퍼트리는 게 가장 중요한 방법이겠지요. 기본적으로 3가지 말씀 드렸는데요. 이외에도 기획부동산 요리법 몇십가지 알고 있습니다. 진짜 기획부동산 회사 없애는거 저한테 그렇게 어렵지 않거든요. 그러니 기획부동산분들 그 땅 지주나 직원분들이 저한테 연락 안하길 바래서 현실적인 것을 모르도록 기도하시는 게 최선책이라고 말씀드리고 싶네요. 제가 말을 조용조용 이야기 해 드리니까 되게 우습게 생각하시는 거 같은데요. 저 당신들보다 더 악질적이라 끝까지 따라가서 법적이든 행적적이든 방법 다 사용해서 니들 토지 분양 못하도록 만들꺼니 어디 직원부터 시작해서 지주들까지 토지 제대로 알고나서 그렇게 큰 소리 칠 수 있는기 기대하겠습니다. 경기도 기획부동산 신고센터 아래링크 클릭 https://www.gg.go.kr/bbs/boardView.do?bsIdx=464&bIdx=68217550&menuId=1535
| 
