안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 경기도 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 경기도 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 8월도 이렇게 가나 보네요. 오늘은 토지 매도에 대해 조금 이야기 해 볼까 합니다. 현재 부동산시장이 금리상승으로 인해 많이 경색되어 있고 그나마 아파트시장에서 거래가 조금 되고 있는거 같은데요. 토지란게 그렇습니다. 참 유행을 많이 타거든요. 정말 그렇습니다. 어디 개발소식만 뜨면 후끈하게 유행했다가 다시 잠잠해지고 이런 패턴을 반복합니다. 그렇게 한창 유행돌때는 매도 물건은 줄어들고 매수 문의가 늘어서 그 일대 토지가 크게 가치도 없는거 같은데 잘 팔립니다. 일반소비자가 토지를 잘 알면 그렇게 안하실텐데 그냥 분위기에 사고 그러는 것이겠지요. 특히나 지인이 영향을 많이 받으시네요. 요즘 부동산시장에는 토지매물이 많이 나와 있는 편입니다. 그런데 자세히 살펴보면 좋은매물이 저렴하게 나와 있는 것은 많이 없습니다. 조금 괜찮은 매물이다 싶으면 토지도 금방 매도 됩니다. 오늘 매도가 안되는 토지 이야기 하기 전에 인기 있는 매물이 어떤 것인지 간단하게 말씀 드리고 가겠습니다. 시장에서 인기 있는 매물은 경제성이 있는 매물입니다. 이 외에도 요소를 따지면 여러가지가 많지만(투자성 좋은토지 등) 경제성(사업성)이 있냐 없냐로 보시면 가장 간편입니다. 토지에 따라서 공장짓기 좋은 토지가 있고 카페나 상가하기 좋은 토지가 있고 대부분은 1종,2종이지만 뭔가 하면 좋은자리가 다 있습니다. 많은 분들과 이야기 해 보고 제가 느끼는 매도 잘 안되는 토지의 특징 3가지 정도만 이야기 드려 보겠습니다. 물론 현재 부동산경기를 생각하면 내년은 지나면 매수세가 많이 있지 않을까 생각되는데요. 부동산 경기가 안좋은 것은 생각하시고 봐주세요. 1. 자신의 토지를 과대평가 하는 경향이 있다 (이 케이스가 가장 많음) 사람 누구나 자기가 매수한 토지라던가 가지고 있는 토지에 대해 좋게 평가하는 경향이 있습니다. 내꺼니까요. ^^ 저도 토지 말씀 드릴 때 조심스러운 부분은 있지만 그래서 마지막에는 객관적으로 말씀 드리거든요. 지금은 이해가 어려우실 수 있는 부분도 있겠지만 시간 지나면 아실테니까요. 토지를 볼떄 이 토지 얼마가 매도 가능할꺼 같으세요? 이렇게 여쭈어 보시면 주변시세도 물론 참고 하겠지만 저는 매수자 입장을 봅니다. 과연 매수자 입장에서 이 토지 얼마 정도면 매수할까를 보는거죠. 그럼 거의 답이 나오거든요. 특수한 경우 입지가 좋아서 미래가치가 좋아서 더 비싸게 매도되는 경우도 있지만 대략 평당 얼마~얼마까지 매도 될지는 현재가치로 나와 있습니다. 더 좋은 가치를 받으실려면 뭔가 바뀌어야 다르게 평가 받으실 수 있는 부분입니다. 그런걸 연구하는 것도 제가 하는 일 중에 하나이기도 하고요. 자신의 토지를 비싸게 매도하기 위해서 가격을 높게 생각하시는 것도 이해는 되는데요. 객관적인 관점에서 토지를 보는 안목도 필요한 부분이라 말씀드리고 싶네요. 2. 규제가 심한 토지 규제가 심한 토지는 아무리 입지가 좋아도 매도가 힘든 경우가 많습니다. 대표적인 게 개발제한구역이나 농업진흥구역이라 볼 수 있는데요. 개발제한구역은 우리나라에 여러곳에 분포되어 있지만 주로 서울 인근에 많이 있죠. 개발제한구역에서 할 수 있는 행위는 정해져 있기 떄문에 상대적으로 찾는 수요가 적습니다. 그러니 높은 가격으로 평가 받기가 어렵고 위의 말씀드린 경제성 부분에서도 개발제한구역이 아닌 토지보다 뒤쳐져서 땅값이 올라가는 데에도 한계가 있습니다. 주변 개발호재나 입지에 따라 평당 200~400만원까지는 가능성이 있을지 모르겠지만 평당 1000만원까지 가거나 그렇지는 않은거 같습니다. 투자로 개발제한구역 해제를 보시는 분들도 계시지만 이것은 고난이도 투자라 말씀드리고 싶고요. 내가 토지 활용을 잘 못할꺼 같다한다면 시세보다 저렴하게 매도 하고 훨씬 미래가치 좋은 토지로 갈아타는 것도 하나의 방법이랍니다. 3. 시기의 문제(토지마다 주인은 다 있습니다) 내가 토지를 객관적으로 파악했고 가격도 적당히 시세대로 맞췄고 규제가 그렇게 심한 토지도 아닌데 매도가 안된다면 이때부터는 시기의 문제입니다. 마케팅의 문제 일 수 있지만 부동산 몇군데 내 놓으셨으면 크게 문제가 되진 않을꺼 같고요. 토지마다 매도 되는 시기는 다 다릅니다. 제가 토지를 보면 대략 이건 금방 매도 되겠다 이런 토지가 있는 반면에 3개월 걸리겠다, 6개월 걸리겠다 1년 걸리겠다, 3년 걸리겠다 이렇게 생각이 들때가 있는데요. 토지가 안팔린다고 가격만 내린다면 그건 좋지 못한 선택입니다. 가격이 아무리 저렴하더라도 안나가는 토지는 안나갑니다. 떄가 맞아야 토지는 매도가 되거든요. 좋은시기에 좋은 가격에 매도하는 것도 복입니다. 토지는 기회 있을때 사고 기회 있을때 팔라라는 말이 있는데요. 이걸 잘 생각하시기 바랍니다. 오늘은 토지가 매도 안되는 이유 3가지에 대해 핵심만 알아봤는데요. 도움 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
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