안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 기획부동산 관련해서 글을 써 볼 예정인데요. 제가 항상 토지를 이해하시기 쉽게 해 드리기 위해 어렵지 않게 글을 풀어서 써 드렸는데 오늘은 관계자분들에게 말씀 드리는 내용이니 일반인분들 이해 못하셔도 넘겨주시기 바랍니다. 기획부동산 확실히 줄이는 방법입니다. 현직에서 수천건의 토지 상담한 경험자로써 분명 효과 있을껍니다. 우선 간단하게 기획부동산에 대한 설명은 여기 있습니다. (+경기도 기획부동산 사례집 참고) https://blog.naver.com/seig1004/222581726153-경기도 기획부동산 사례집- 기획부동산은 1988년 올림픽이후 우리나라가 고도성장시 나타나서 현재까지 많은 토지 초보자분들에게 고통을 주고 있습니다. 지인영업이라는 방법을 쓰기 때문에 계약자들이 토지 관련해서 알아볼 새도 없이 계약,잔금,등기까지 끝내는 경우가 허다합니다. (보통 1억 미만 거래가 많기 떄문에 어머님들 가족 위해 투자 좀 해 보실까 하다가 뜯김) 기획부동산에 당하시는 분들이 똑똑해서 당하고 안당하고 그러는 게 아닙니다. 과거 사례를 보면 의사, 변호사, 소문에는 공직자분들까지 심심치 않게 피해자가 나오고 그 분들 자기직위가 있으셔서 주변에 말도 못하시기 끙끙 앓고 계신 분들도 많이 계십니다. 어느분들은 그런 이야기 하실 수도 있습니다. 니가 잘 안알아보고 그렇게 토지를 매수하니까 그런거다 하실 수 있습니다. 어러분들이 그렇게 말씀하시기에는 토지가 쉬운 게 아닙니다. 유튜브 블로그에 토지 그렇게 쉽다고 이야기 많이 나오는데 매번 말씀 드리지만 토지 매수하시고 기본 3년 그 이상은 되야 토지에 대해 조금 이해합니다. 기획부동산 문제는 토지 경험이 없는 사람이라면 당할 수 밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 보이스피싱이랑 그런거랑은 차원이 다릅니다. 소위 전문가라는 사람이 토지 설명 해 드려도 토지 초보자분들은 회사 설명에 세뇌되서 토지가 정말 좋다고 생각하고 매수 하고 있습니다. 자기도 모르게 사기에 가담하고 있는겁니다. 중요한 것은 자기도 토지 매수하고 지인들에게도 소개해서 주변사람들 다 파탄납니다. 몇년 지나면 다 사실을 알게 됩니다. 구체적인 설명은 아래 링크 참고해주세요. https://cafe.naver.com/jaegebal/4707331 다시 돌아와서요. 경기도에서도 아래와 같이 기획부동산 적발을 함으로써 노력을 많이 하고 계십니다. 여러 관계자분들께 고생에 감사 드립니다. 본론 말씀 드리겠습니다. 기획부동산을 확실히 줄이는 방법은 토지지분 취득시 자동으로 토지거래허가구역이 설정되어 허가를 받도록 법 개정 해 주셨으면 하는 바램입니다. 2년정도만 부탁 드립니다. 현재까지는 핀셋규제라고 해서 위의 기사과 같이 기획부동산을 상시 모니터링을 하시고 확인 후에 조치를 취하시는 방법입니다. 그렇게 하기에는 근본적으로 피해자가 생기는 것을 막기에는 어려운 부분 있습니다. 토지지분 취득시 자동으로 토지거래허가구역이 설정되고 시청에서 허가를 받도록 바뀐다면 허가없이 취득한 토지는 계약 자체가 무효가 되서 피해자분들이 추후 법적조치를 통해 돈을 돌려 받을 수 있습니다. 이 법 개정으로 생긴 부정적 요인도 분명 고려해 보셔야 될 것입니다. 보통 토지지분 취득은 기획부동산과 상속에서 나오는 것입니다. 부모님들이 자식들에게 상속하실 때 분할해서 주시면 좋을텐데 토지 하나에 한꺼번에 주시는 경우가 많습니다. 이게 또 시간 지나서 부모님 돌아가시면 자식분들끼리도 싸우는 경우가 많습니다. 토지경매에서 지분이 나오는 경우도 대부분 이런 경우입니다. 기획부동산에서 매매 한 것과 상속된 것이 가장 많고 그 다음에 기타죠. 물론 경매에서 토지거래허가를 받지 않아도 되긴 하지만요. 애초에 저는 토지지분취득 자체를 엄격하게 만들어 주셨으면 하는 바램입니다. 거래자체가 힘든게 지분입니다.(재개발이나 개발 되는 곳 예외) 재미 있는 건 기획부동산들이 도로경매 나온 거 취득해서 입주권 안 나오는데 입주권 나온다고 거짓말 해서 토지지분으로 파는 회사도 많다는 것입니다. 산너머 산입니다. 요즘 기획부동산이 발전해서 필지분할 후 2~3배 땅값 올려서 매도 하는 경우도 있지만 최소분할면적이라는 것은 법으로 되어 있기 떄문에 필지라면 어떻게든 거래는 됩니다. 비싸게 사신 것은 매수자가 손해 보시고 매도 하시면 되니까요 하지만 일반인분들이 지분으로 취득한 토지는 어떻게 매도도 못하고 매년 재산세만 내는 안타까운 현실입니다. 소송 하신다고 변호사비만 잔뜩 쓰시고 고생 하시는 분들도 많이 계시고요. 짧은 글이지만 관계자분들이 해당 글 보시면 어떤 이유로 이 글을 썼는지 충분히 이해 하실꺼라 생각됩니다. 분명 지분취득시 토지거래허가를 받도록 법 개정 하신다면 나라에서 쓰시는 행정력도 훨씬 줄어드실꺼라 생각됩니다. 토지 지분 취득하신 분들이 몇년 지나서 정신 차리시면 보통 저한테 연락오시거든요. 그럼 제가 어떻게 해결해 드릴 수 있는 방법이 없습니다. 해결을 해 드리고 싶은데 안타까운 현실이네요. 글 마음에 드셨다면 법개정 하실 수 있는 분들에게 글 공유해주세요. 감사합니다.
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