안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] [소액투자자문] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경공매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (저는 단기회전물건이나 1~2년내에 땅값 올라가는 것 위주로 합니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 날씨가 점점 따뜻해지고 있네요. 계좌도 따뜻해지면 좋은데 경기상황은 녹녹치 않은거 같습니다. 토지공부하시거나 알아보시거나 하시면 지인이든 인터넷이든 많이 알아보시면 좋을꺼 같은데 별로 많이 안알아보시는거 같기도 하고 그러네요. 많이 좀 알아보세요. 오늘은 토지의 가치판단 토지가격이 널뛰기인 이유에 대해 말씀 드릴까 합니다. 토지 오래 하신 분들은 당연히 알고 있는 내용이지만 토지공부 얼마 안하신분들은 새로우실 수 있습니다. 저희가 똑같은 토지를 이야기 하더라도 그 토지의 가치판단은 다를 수 있습니다. 물론 토지판단이 같은 토지도 있죠. 토지 가치판단이 다르고 가격이 차이가 나는 이유의 가장 큰 특징은 사업마다 사업성이 다르기 떄문입니다. 예를 들어 개발 가능한 1종이나 2종 토지가 있다고 가정했을때 또는 계획관리지역이나 자연녹지지역의 토지가 있다고 했을때 해당 토지에 무엇을 개발하느냐에 따라서 개발가치가 달라지기 때문에 토지가치판단이 달라지는 것입니다. 쉽게 말씀 드려서 같은 토지에 주유소 하실려고 하는 사장님이 계실 수 있고 교회나 유치원 하실려고 하시는 사장님이 계실 수 있고 전원주택이나 집지을려고 하는 사람이 계실 수 있고 공장이나 창고 생각을 하시는 사장님도 계시고 아파트나 빌라등의 개발사업을 생각하시는 분들이 계시고 이렇게 다양분들의 따라서 같은 토지도 시세보다 2배 그 이상을 주고 사는 경우도 현실에서는 매우 흔합니다. 감정가도 현재 상태를 반영하는 것 뿐이지 미래가치나 개발가치를 반영한 것은 아니기 때문에 정말 입지가 좋은데도 감정가가 낮게 나오는 경우도 있고요. 입지가 안좋은데도 오히려 감정가가 높게 나오는 경우도 있습니다. 시세라는 것도 주변에 얼마나 거래되었나 이런 것을 기준으로 부동산에서 얼마다 얼마다 이렇게 이야기 하시는 것이기 때문에 토지가치를 전혀 반영하지 않은 경우도 허다합니다. 토지의 미래가치까지 생각하면 더욱더 가격의 괴리는 생길 수 밖에 없습니다. 미래가치가 좋은데도 가격이 저렴한 곳이 많이 있거든요. 이런점을 미뤄봤을때 토지라는 것은 현장경험이 정말 중요합니다. 책에 배우는 이론은 일부에 지나지않고 왠만한 교수님들보다 현장에서만 배우신 분들이 오히려 더 잘하는 경우도 많습니다. 그래도 가장 좋은 것은 토지 관련된 법체계를 2~3년은 공부하고 현장에서 오래 일하신 분들이 가장 잘하시지요. 토지라는 게 저는 진입장벽이 높아서 좋거든요. 일반인분들이 아무나 따라하실 수 있는 영역이 아니지요. 어설프게 2~3년 공부하고 덤볐다가 피보는 경우 매우 많이 봅니다 이 또한 그 사람이 그걸 겪고 성장해야 더 낫고 잘하는 사람을 만날 수 있는 발판이 되긴 합니다. 마지막으로 오늘이야기의 결론입니다. 해당토지 어떤 개발을 하느냐에 따라 토지가치가 많이 달라질 수 있다 해당토지의 주변이 어떤 것이 개발되느냐에 따라 토지가치가 많이 달라질 수 있다 요약은 이렇게 해 드릴 수 있는데요. 저는 여러분들이 토지실력이 중상정도 되셔서 저랑 재밌게 토지를 이야기 하실 수 있는 수준이 되셨으면 좋겠습니다. 열공하시고 화이팅입니다 감사합니다.
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