안녕하세요. 대환대출에 대한글을 써보려고합니다. 작년초까진 RTI(금리가높아서)로인해 거의대환이 안됬는데 요즘은 그래도 금리가내려가서 가능한 분들이 있어서 적습니다. 우선 대출을 받을시점의 ltv(도. 구등으로정항)는 당시 은행 마다 다릅니다. ltv는 은행서 주기적으로 당시 상황 (부동산시장. 경락율)등을 종합해서 자체적으로정합니다. 예를들어 22년도에 지산 경기도 xx시는 ltv 80이었습니다. 그런데 지금은 같은 경기도 xx시의 ltv는 65퍼 입니다. 은행마다 차이는 있겠지만...이 비율의 근원은 경락율. 부동산 시장이기때문에 큰차이는 없을거 같습니다. 따라서 해당 물건으로 대출을 풀로받았다면 급격한 가격상승이 나온게 아니면 대환자체가 어렵습니다. (경기도내에서도 시별로 서울은 구별로나뉩니다. 모은행은 동으로도 나눈다고 들었습니다) 또한 처음에 상가+자신의 아파트를해서 거의 대출로샀다. 그럼 그 대출은 남들 5억대출받았는데 해당건은 7억이고 즉 임대료로 전체를커버해야하니 대환이 쉽지않은경우가많습니다. 또한 연장시 임대차 조사를 필수로진행해야하는 은행도있습니다. 물론 필수가 아닌 은행도 있고요 필수인곳은 연장이 어렵거나. 상환이 필수라고 들었습니다. ltv에 대해말씀드리면 단순하게 5억짜리 물건의 ltv 80이라가정 보증금이 2천이면 5억*0.8- 최소 2천만원초과(이야기하면 긴데 중간등급이라가정할때 은행마다 다른데 저희는 4천빼야합니다. 등급에따라 2천빼는경우도있고 더 빼는경우도있고) 또한 RTI를 봐야해서 임대료가안나오면 LTV가 충분해도 대환자체가 불가능합니다. LTV가 취급시점보다 작아지면 연장시 대출금 상환이 원칙입니다. (은행마다 다르지만) 따라서 1~2년전에 대출로만 잔금치뤘다 하면 지금은 해당 구조로인해 대환자체가 불가능하다고 봐야합니다. 또한 법인대출 & 10억초과차주는 개인과 아예다릅니다. 최근 성수동 상가 17억 차주 대환하는데 해당 물건이 40억이 넘는 감정가입니다. (17년준공)따라서 ltv rti도 전부나오고 3개월변동으로3.55으로 나갔습니다. 17년 준공된 성수동 물건으로 가격도 많이올랐고 임대료도 그만큼 올랐겠져? 그러니 대환자체도되고 금리도 괜찮습니다. 또한 연장시(특히 처음 연장) 금리가 신규취급에 비해 높다고체감하는건 단순하게 은행이 집행한 비용때문입니다. (ltv하락 등 많은 이유도있지만) 은행은 신규취급할때 감정비. 설정비 등을 전부 지불했습니다. 그러니 단순하게 은행이 예를들어 60을 버는걸로 대출했어도 실제 비용차감하면 30먹었다고 시스템이 계산합니다. 그러니 시스템은 단순하게 이거 저마자이니까 금리승인도 안해주고 금리 마진개선하라고 지시합니다 결론적으로... 1. 최근1.2년내 자신의 집까지 대출을 풀로받았으면 대환이어려울 확률이 크다 그럼에도불구하고 내물건의 가격이 처음 대출받았을때보다 많이 올랐고 임대료도올랐다 그럼 가능합니다 2. 법인은 RTI를 보진않지만 신용평가를 해야하는데 지속 결손 법인이나 해당 은행 거래가 없으면 실익이 없거나 쉽지않음 3. RTI LTV가 다나오는 상황이라면 대출만기시점마다 금리 비교해보겠습니다. 솔직한말로 더자세히는 말씀 못드리지만 RTI LTV나온다면 저라면 3년마다 갈아타보려고할거같습니다. 4. 올해부터 중도상환수수료도 은행마다 차이는 있지만 작년의 절반수준인점도 좋습니다. 실제 대출받고 3개월만에 옮기신분도봤습니다. 5. 현재 공실인대출을 갈아타는건 쉽지않음 또란 만기가 짧아지면 금리가조금은 낮아질수있는데 그기간안에 매도할게 아니면 개인적으론 3년을추천합니다. (연장시 보통 안좋아져서) 마지막으로 은행마다 특정시점마다 금리가 다른건맞는데 근원적으로는 차주상황에따라다릅니다. 개인이 가지고 있는 자산보단 부채가 부정적영향이 큽니다. (부채금액&부채개수)단순하게 담보대출 50억 1건차주보다 1억담보대출 50건있는차주가 훨씬 부정적입니다. 후자인분은 거의대출 거절뜰거 같습니다. 따라서 가계대출처럼 나소득얼마고 월세 얼마고 대출얼마니 금리얼마야가 나오지않습니다 이게 심사해봐야압니다 기업여신은 개인마다차이가 큽니다 법인을 예로들어도 삼성전자가 대출받는거랑 신설법인이 받는거자체가다릅니다. 소유자분께서는 같은 담보인데 라고 생각할수 있지만여 개인적으로 ltv 저리 낮고 임대로 많이 받음 금리걱정도없다고 하실수있지만... 안되는걸 되게할순없고 LTV RTI다 나온다면 대환도 검토해보심이 좋다고 해서 말씀드렸습니다. *기본적으로 같은 은행끼리 대환불가 (은행마다상이할수도있음) *지속적인 결손법인은 거의 대환불가 (특히 24년 ) *다른 임대인 소유호실을 임차인이 호실터서 쓴다 대환불가 부족한 글솜씨로 긴글 썼는데 도움이 되셨으면합니다. 감사합니다. 혹시 궁금한점있으시면 쪽지주세요^^
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