안녕하세요 미르셀입니다. 지금까지 눈팅만 하다가 처음으로 글을 남기네요. 지금까지 부동산에 대해 관심을 갖기 시작하면서 직접경험, 간접경험 등으로 공부를 하다보니 토지에 대해 가치를 올리는 방법 중 하나를 말씀드려보려 합니다. 토지의 가치를 올리는 여러 방법들 중에 하나의 방식입니다만... 관심이 있으신 분들도 계실테고, 관심없는 분들도 계시겠지만 그래도 기본 상식으로 알고 계시면 훗날 꼭 도움이 되시리라 믿습니다. 토지 투자에게 기존적인 내용이 바로 토지의 지목 변경과 형질 변경입니다. 예를 들어 임야에서 농지, 또는 통지에서 대지로 바뀌는 지목변경은 현재 토지의 신분을 바꿔주는 것으로 몸값 역시 달라집니다. 그런데 이 지목변경을 위해서는 지목변경의 작업이 필요합니다. 다른 지반보다 경사가 있는 임야를 농지처럼 평평하게 이용하고 싶다면, 당연히 농지로 이용할 수 있는 환경으로 만들어 줘야 하는 것입니다. 이런 임야, 전, 답 등에 개발행위 허가를 받아 건축 허가를 받은 후 건축이 완료되면 지목 변경 신청을 통해 지목이 바뀌게 됩니다. 이처럼 어떤 행위를 했느냐에 따라 토지의 몸값이 달라지는 셈인데... 이 안에서 성토와 절토 작업이 이뤄집니다. 성토는 지반 위에 흙을 쌓아 올리는 행위입니다. 시골 땅을 지나가다 보면 움푹 패인 주변의 나무나 덩굴로 스산한 분위기를 연출하는 땅들이 있습니다. 이런 땅들에는 이따금 쓰레기들이 모여들기도 하면서 토지의 미관을 해치기도 합니다. 또한 도로보다 높이가 낮은 경우에도 성토작업을 합니다. 반면, 절토는 평지를 만들기 위해 경사진 부분의 땅을 깎는 작업을 의미합니다. 토지에 언덕이나 비탈이 있으면 전원주택을 짓기도 힘들고, 농지로 운영하기도 힘들기 때문에 해당 작업을 해주는 것이 여러모로 좋습니다. 이외에도 토지의 성질을 개선하는 것을 객토라고 합니다. 농업적인 측면에서 보면, 농작물은 토질에 큰 영향을 받기 때문에 보완할 수 있는 흙을 가져와 섞는것이 바로 객토입니다. 대형 마트에 가면 못생긴 고구마나 감자 등을 모아 싸게 팔듯, 토지 시장에도 모양이 네모반듯하지 않고 못생겼거나 길이 없는 등의 못난이 상품은 가격이 낮게 팔립니다. 이런 땅들은 일명 천덕꾸러기 땅으로 시세보다 찾는 수요자가 적기 때문입니다. 그러나 고수들은 별 볼일 없어 보이는 땅을 볼 일 있는 땅으로 만들어 되팝니다. 그 안에 남겨진 높은 차익은 고스란히 그들의 몫입니다. 따라서 이런 점을 노리고 일부러 위치, 형상, 방향, 고저, 지반 등에 문제가 있는 땅만 찾아다니는 고수 투자자들도 적지 않습니다. 못난이 땅을 시세보다 저렴하게 구입해 이쁘게 탈바꿈시키며 투자금 대비 5~6배 이상의 수익을 거뜬히 낼 수 있는 역발상 투자를 하는 것입니다. 많은 사람이 초반의 의욕과 달리 복잡한 상황에 부딫히기 싫어 애초에 발품이 최소한으로 진행할 수 있는 그저 이쁜 토지를 고르는 것이 현실입니다. 그러므로 고수처럼 노련하고 높은 수익을 얻고자 한다면 토지 성형쯤은 기본으로 여기는 마인드를 지녀야 합니다. 이런 못생긴 땅을 예쁘게 탈바꿈시켜 큰 수익을 거둔 사례는 많습니다. 사례 1. 본래 300평의 토지를 2개의 필지로 나눈것인데 두 토지는 같은 위치에 같은 용도, 지목임에도 불구하고 가격이 달랐습니다. A토지와 B토지는 예쁘게 150평씩 잘 나뉘어 있었지만, A토지에 비해 B토지의 지반이 1m가량 꺼져 있었던 것이 큰 흠결이었습니다. 때문에 A토지는 평당 50만원에, B토지는 평당 45만원에 가격대가 형성되어 있었습니다. 이럴경우 대부분의 사람이 성토나 절토에 대한 비용에 대해 잘 생각을 해보지도 않고 평당 50만원에 A토지에 투자를 합니다. 그러나 성토 비용을 잘 생각해보면 오히려 B토지의 투자금이 적다는 것을 확인할 수 있습니다. 이럴때 성토 비용을 계산만 잘 한다면, 또는 성토 비용을 구하는 공식만 잘 알고 있다면 어느것이 더 이익인지를 알수가 있습니다. [성토비용 계산하는 방법] 1. 면적 미터 환산 : 150평 * 3.3025 * 1m(높이) = 약 495제곱미터. 2. 15t 덤프트럭에는 7~10제곱미터(평균 8제곱미터)의 성토 흙을 수용 : 495 / 8 = 61.8(대)의 덤프트럭이 필요. 3. 15t 덤프트럭의 1대당 필요비용이 5만원이라고 가정 : 62대 * 5만원 = 약 300만원의 필요비용 소요. -제외 : 기타비용(장비대여...등) 발생- 위의 계산한 바와 같이 150평을 1m 성토할 때는 약 300만원의 비용이 들어 총 투자금 7,000만원 정도 소요됩니다. A토지의 7,500만원보다 약 500만원 정도의 투자금을 절감할 수 있습니다. 이처럼 성토(절토도 마찬가지)에 따른 역발상 투자는 생각보다 큰 수익을 낼 수 있다는 사실을 꼭 기억해 두시길 바랍니다. 여기서 또 다른 이야기 하나를 해볼까요? 바로 맹지로 큰 수익을 볼 수 있다는 사실입니다. 일반적으로 맹지는 투자에서 모든 사람이 기피하는 물건입니다. 맹지는 도로가 없어 건축허가가 나지 않기 때문에 농사 이외에는 활용할 방법이 없어 그 지가가 낮습니다. 하지만 맹지라는 이유로 지가가 주변보다 저렴하기 때문에 후일 오히려 투자 대상으로서 유용한 경우가 있습니다. 즉, 멀지 않아 보상이 요구되는 도시지역이라든가, 후일 도로개설이 예정디는 임야 또는 주변의 토지와 합병해 리모델링의 가능성이 있는 곳은 오히려 투자 가치가 있을 수 있습니다. 일반적으로 맹지에 도로가 생기면 기존 토지 가치가 5~6배 이상 상승하게 되어 일부러 맹지만 찾아다녀 투자하는 사람도 있을 정도입니다 물론 이방법은 현실상 쉬운 방법은 아니지만 성공할 경우에는 큰 수익을 볼 수 있답니다. 개발예정지거나 도로개설 예정부지가 아니라면 수요자는 물론 투자자들도 맹지를 피하게 됩니다. 그러나 상속 등 부득이한 사유로 맹지를 취득한 경우 맹치 탈출을 하기 위해서는 다음과 같은 여러 가지 방법 중 하나를 선택해 길을 낸 후 건축 허가를 받을 수 있을 것입니다. 1. 도로법에 의한 진입로로 개설 혹은 로로지정 고시. 2. 사도법에 의한 사도로 개설. 3. 인접 토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설 도로 개설. 4. 진입 토지에 도로 사용승낙서를 받아 도로로 사용. 5. 구거의 하천 점용허가에 의한 도로 개설. 6. 민법상 주위통지통행권의 주장. 7. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설. 8. 현황도로를 이용한 도로개설(단, 도로 개설지에 주택이 존재해야 함) 이 중에 가장 많이 사용하는 방법은 토지사용승낙과 도로부지 구입. 그리고 사도로 개설입니다. 토지사용승낙서를 일반적으로 많이 이용하는데 특별한 법정 양식은 없습니다. 하지만 이때 주의할 것은 이 승낙은 법적으로튼 토지의 사용대차, 혹은 임대차의 동의어이기 때문에 채권계약이라는 사실입니다. 그러므로 도로개설 전에 토지 사용 승낙을 해준 지주가 사망한 경우 그 상속인에 대해서 이 사용승낙을 계속 주장할 수 없습니다. 또한 진입도로로 쓴 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 종전의 토지 사용승낙은 계속적인 효력이 없어 새로운 땅 주인인 매입자에게 다시 사용료를 내야 합니다. 따라서 후일 이웃 토지의 매입자가 도로이용을 제한하거나 도로 사용료로 비싼 값을 요구할 수도 있습니다. 따라서 맹지 구입시 후일을 위해 도로부지를 함께 매입하는 것이 가장 안전합니다. 타인의 토지를 진입도로용으로 매입할 경우에는 폭이 4m이상이 되도록 하고, 내 땅 뒤에 또 다른 맹지 지주가 있다면 공동으로 도로를 매입해 지분등기를 하는 방법도 좋습니다. 그만큼 토지 구입비용이 절감될 수 있고, 영구 사용에 전혀 지장이 없기 때문에 장래를 대비해서 가장 확실한 방법입니다. 대신에 위험이 너무 크기 때문에 직접적인 맹지 구입은 안하는게 좋습니다. 특히 기획부동산등에 걸려서 허우적 거릴수 있기 때문에 2가지의 경우가 아니라면 구입을 자제해 주는게 좋겠지요.. 1. 도시계획과 공무원 직원을 잘 알고 있는가 2. LH 직원을 잘 알고 있는가 웃자고 하는 이야기일수도 있겠지만 솔직히 이건 농담으로 집고 넘어갈 이야기는 아닐수 있답니다. 사실 요즘은 덤프트럭 한대 가격도 상승했습니다. 작년 말 한대당 8만원 정도 했고요. 도로 역시 밑에 우수관,, 하수관,, 통신, 전기 등을 매립하고 그 위에 아스콘을 깔아둡니다. (요즘 새롭게 개발 된 지역에서 전봇대가 있는 곳이 없지요?) 그렇게 건물을 지을수 있는 컨디션으로 만드는게 최고 우선사항입니다. 용도 위치 도로 이 삼박자가 확실한 곳에 투자를 하셔서 시세를 높이시던지 건물주가 되시던지 하시는걸 추천드립니다.
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