안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 경기도 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 경기도 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 경기도 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 경기도 토지보상(민간개발 대리상담가능,대토,환지,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,입주권,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 지분토지상담전문(기획부동산 계약취소, 상속토지 등) 매경부동산자산관리사53기 경매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (자기가 어떤 단계인지 생각해보고 맞춰서 대응하시면 됩니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 오랜만에 글 쓰네요. 오늘은 토지 특약사항에 대해 조금 이야기 해 볼까 합니다. 우선 초보자든 거래를 여러번 해 보신 분이든 계약법에 대해서는 항상 제가 말씀 드리는 편입니다. 부동산에서는 원래 표준계약서 양식 이라는 것은 없습니다. 계약서에 인적사항,물건의표시,계약일,물건인도일시,권리이전내용,거래금액 및 지급일자 약정내용(특약사항),확인설명서 교부일자, 조건과 기한까지 필수적 기재사항이 들어가면 법적으로 유효한 거래 계약서가 성립됩니다. 기본적으로 보통 토지는 계약금 10% 잔금 90% 하는 게 많은 편이며 (상황에 따라 계약금 액수 조절 가능함) 금액에 따라 중도금을 넣기도 합니다. 잔금은 보통 짧게는 2주, 1달~3달이 가장 많고 0조금 특수한 경우에 6개월 1년 2년 까지도 있긴 하답니다. 그리고 아파트나 다른거 하시는 분들 중에 가계약금 대해 이야기 하시는 분들도 계신데요. 어떤 경우든 법적으로 가계약금, 예약금이라는 것은 없습니다. 계약의 청약 승낙에 있어서 입금 하셨으면 계약의 합치가 이뤄진 것입니다. 법적으로 이거 돌려 받으려면 매우 힘듭니다.(계약서 작성 유무 상관없음) 그러니 꼭 어떤 부동산이든 분양이든 철저한 검증과 확인 거친 다음 계약서 작성 하시고 그때 송금 하시는 습관 들이시기 바랍니다. 매도인이 계약금 10% 배액상환 하시거나 매수인이 계약금 10% 포기 하시면 계약파기 가능하십니다. 이 정도 말씀 드린 게 기본이고 조금 심화로 들어가면 중도금을 넣거나 받는 기법이 있는데요. 계약에서 중도금을 받게 되면 그 계약은 더 이상 철회 할 수 없게 됩니다. 그래서 계약철회를 원하시는 않는 매수인이 중도금을 미리 입금 한다거나 계약철회를 원하지 않는 매도인이 중도금을 미리 받는 다거나 해서 계약을 확정 시킬 수 있습니다. 이건 상황에 따라 생각 하시기 바랍니다. 이 정도 말씀 드리면 어디가서 계약으로 문제 되실 꺼 같지 않습니다. 다음은 토지에 특약사항에 관한 내용입니다. 토지는 공부해야 될 것도 많은데 특약사항도 많은 편입니다. 서로의 분쟁을 줄이기 위해서 여러가지 특약사항을 넣는데요. 특약사항은 서로 협의해서 넣는 것이랍니다. 제가 일하면서 크게 느끼는 것 몇가지만 말씀 드리겠습니다. 1.측량여부(공부상면적,실측) 토지는 경계분쟁이 많은 편입니다. 옛날에 구분의 명확치 않을때 서로의 땅을 모르고 쓰는 경우가 많고 그리고 예전에 측량한 것이 부정확한 곳도 있습니다. 요즘은 GPS로 하기 떄문에 측량 정확도가 매우 높습니다. 정부해서도 지적재조사 사업이라는 것을 해서 분쟁을 줄이기 위해 노력하고 있습니다. 경계분쟁을 줄이기 위해서는 매수자께서 측량을 하고 매수하시던 매도자에게 측량 요청을 하시던 하시는 게 가장 좋습니다. 비용은 면적에 따라 다릅니다. 시청 지적과나 한국국토정보공사(LX)에 문의 하시면 됩니다. 2. 부동산 정착물(+임대차 여부) 이것도 분쟁이 많은 것중 하나입니다. 일반인분들은 동산과 부동산을 구분하기 힘드니 땅위에 있는 거 다 체크 하시면 됩니다. 지상건축물, 비닐하우스, 농작물(농작자 소유), 묘지, 나무, 돌, 임대차여부까지 하나하나 어떻게 할 것인지 정해 놓으면 좋고 중요한 것은 특약사항에 넣으면 좋습니다. 3. 인허가사항 이것도 이야기 많은 사항입니다. 나는 공장 지을려고 토지 샀는데 인허가가 안나서 고생 하시는 분들 많습니다. 인허가 받는 게 정말 쉬운 사항이 아닙니다. 매수자쪽에서는 인허가 나면 토지 매수 사시는 것이 가장 안전합니다. 도로 토지승낙서 관련해서도 이야기 많은데 주인 바뀌면 다시 승낙서 받아야 되는데요. 인허가도 파고 들면 상하수도며 체크해야될 것이 한두가지가 아닙니다. 일반인분들이 하시기에는 어려움이 있기에 꼭 전문가랑 함께 하셔야 됩니다. 개발을 목적을 매수하시는 분들은 꼭 확인 하셔야 되고 필요하신 사항은 특약사항에 넣어야 됩니다. 오늘은 토지 특약사항에 대해 여러분들이 가장 많이 분쟁을 겪는 3가지에 대해 제가 예전에 공부한 내용과 경험에 비추어 말씀 드렸습니다. 이외에도 사실 이야기 드리자면 엄청 많습니다. 농취증, 근저당설정(대출유무), 조세, 공과금, 하자담보책임, 공사시 금액부담여부 등 세부적인 사항까지 꼭꼭 확인하여 필요시 특약사항에 넣으시고 손해 보시는 일 없으시길 바랍니다. 토지 관련 질문 언제나 환영합니다. 감사합니다.
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