내 집마련은 내가 지은 신축으로 하자를 외치는 평범한 직장인 왕과장 입니다. 서울과 수도권에 신축에 사례를 이야기 하면서 많은 공감을 얻고자 이렇게 글을 두서 없이 적어 봅니다. 가볍게 참고만 하면서, 읽어 주세요. 그리고 어느정도 감을 잡으세요. 그러면 이제 시작해 볼께요~~~~ 수도권 이면서도 인기지역중에 하나가 바로 인천의 주안역. 역사적인 장소이기도 합니다. 어디나 역세권은 거의 상업지 이기 때문에 최대한 상업지에 가깝게 집을 짓는게 유리한데, 상업지는 땅 값이 비쌉니다. 그래서, 소형 단독주택 보다는 오피나 도생을 짓고 매매물건도 잘 없답니다. 인천 주안에 집을 지으려면 내 돈이 얼마나 있어야 하는지 한 번 알아보죠. 네이버 부동산 접속해서 인천 주안역의 단독주택 매물을 검색합니다. 무작위 검색입니다. 오해 하지 마세요. 아래 그림의 노랑 형광색 칠 부분을 유심히 보시면서 따라하시면 이렇게 필터링된 물건이 검색되어 보여집니다. 확실히, 역세권 주변의 구축 단독주택 매매물건은 거의 없습니다. 역세권 안에 신축을 하려면 아무래도 오피나 도생을 생각하면 되는데 소형건축물 위주로 이야기 드리다 보니 주안역에서 살짝 떨어져야 할 듯 싶습니다. 우리가 알고자 하는 건 마법의 성 비용과 방법이니 잘 참고 하면서 따라오세요. 갑니다. 오히려, 시민공원역 한 정거장 떨어진 거리에 구축물건들이 보이는데 지도를 좀 더 확대해 보면 물건들이 모두 골목길 안쪽에 들어 있어서 비추 입니다. 왜냐면, 구축 매물이 아주 싸던지 골목길은 공사하기 너무 힘들기 때문입니다. 비추. 그리고, 실제 주안역과 한 정거장 차이는 아주 커다란 입지의 차이 입니다. 이론상 한 정거장이지만, 젊은이들은 잘 움직이지 않더라구요. 좀 더 주안역쪽 근처 매매 물건들을 볼께요. 쩝...없네요. 없으면 이상하니. 1호선 역 주변 위주로 살펴보니 . . . 제물포역 근처에 하나 보입니다. 다시, 포커스를 제물포역쪽 주변으로 바꾸어 봅니다. 매매 물건이 없으니, 양해 바랍니ㅏㄷ. 여기 한 곳. 도보5분. 역세권. 근데, 주안역을 지나 동쪽으로 가면 확실히 유동인구가 확 줄어듭니다. 지금의 인천 주안역은 구축이 되어가고 젊은이들은 인천시청쪽으로 서쪽으로 이동하며몰리는 경향이 있습니다. 그래도, 1호선은 국철이니 서울로 진입이 가능하고 급행도 다니니 다시 한 번 살펴보면 토지크기는 140제곱미터로 0.3025 곱해주면 42평 토지 입니다. 평당 990만원. 평1천만원 이라는 결론. 감정가가 시세라고 하면 4.2억에 70% 에 2억 9천4백 레버리지 이용가능. 내돈 1억 2천 6백 있으면 토지를 살 수 있습니다. 취등록세 이거 저거 합하면 1. 5억. 5억으로 토지 매입이 가능합니다. 대박이죠. 로드뷰를 봐도 입지까지 좋습니다. 코너자리. 역세권에 2차선 도로 코너. 저라면 무인사업에 카페까지 직접 운영 해보겠습니다. 맞은편에 신축 보이시죠? 임대도 시너지가 있습니다. 맞은편 마법의성 보다 3만원 저렴하게 월세를 내놓으면 무조건 1순위 완판 입니다. 참 쉽죠? 그러면 신축비용은 얼마나 들까요? 42평에 대지 건폐율은 60% 일거고, 용적율은 250% 일겁니다. 물론 토지이음에 들어가서 확인이 가능합니다. 지번도 알아 낼 수 있지만 TMI. 지금은 비용만 따져보면. 42평 대지 X 건폐율 60%= 25.2평 건물을 짓고 남향건물이고, EV 넣고 20평 남으니 방3개를 크게 1. 5룸으로 만들어서 1층 근생 2층/ 3층 3개, 3개-> 합6개. 4층은 내 성, 주인세대. 공사면적 100평 잡고 7억 안쪽으로 공사해서 여기서, 보수적으로 60% 공사비 대출 4.2억 레버지리 일으키고 2.8억 내돈. 토지->1.5억 신축공사비-> 2.8억 1.5 + 2.8억 = 4.3억. 1억 여유비(반드시)-> 5.3억으로 30억 건물주 되기 어떤가요? 마법의 성 내손으로 내집짓기 내집마련 그러면, 결과는? 1층 근생 직접 운영-월300만원 현금 수입 2,3층 방6개-각 각 60만원 X 방 6개--> 360만원 합: 660만원. 주인세대는 거주. 준공이후, 레버리지 8억 가능하다면? 공사비 7억 상환. 1억으로 취등록세 보존등기하고 몇 천 남으니 4억으로 내집마련 입니다. 8억에 5% 대출금 이자는? 사진 설명을 입력하세요. 월340만원 이자. 월세와 1층 수입금액 합이 660만원에 100정도 기타세금 내면 월550만원 여기서 은행이자 340만원 더 빼면 550 - 340 = 210만원 내가 거주하면서 월 현금흐름 210만원? * 상기사례는 네이버 매물에 나와있는 물건을 무작위로 예로 들었습니다. 왕과장 하고는 전혀 상관이 없는 물건임을 밝힙니다. 오해하지 마세요. 혼자가 힘들면 같이해요 왕과장과 함께 하면 뭐닷? 디벨롭 된다. https://blog.naver.com/bonking9/223742361302 현장에 와서 직접 확인 해 보세요. ↓↓↓↓↓ https://blog.naver.com/bonking9/223737260222
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