안녕하세요. 한토공 박민식입니다. [교육,중개,관리,개발,절세,보상] 서울,경기 토지전문 공인중개사(온오프라인 수천건 토지상담 경험,분양대행) 서울,경기 토지 입지분석 및 투자타이밍 전문(정확한 땅값분석 및 경제성분석) 서울,경기 토지관리, 활용 전문(최유효이용을 위한 최적의 방법 제시) 서울,경기 토지보상(민간개발 대리상담가능 수용협박,환지,대토,입주권,이택,생택,협택,이축권) 절세 전문(사업용토지,증여,상속) 특수토지전문(주유소,물류터미널,골프장,야영장,공원,종교용지,학교용지,도로,구거,종중,묘지,야적장,짜투리토지 등) 토지작업 및 시행부지,사업부지 전문(아파트,빌딩,공장,오피스텔 부지 등) 부동산시행(토지매수PF-인허가및건축PM-분양성PC(이PC는제가만듦)) 공유지분토지상담전문(지분=기획부동산 계약취소)(상속지분토지제외) 매경부동산자산관리사53기 경공매특수물건 전문(연구중) 재개발,재건축 전문(연구중) -토지공부사항- (수천건의 토지상담과 안내의 경험을 통해 필요한 공부 내용만 알려드립니다) ***토지 현실적,구체적인 목표 및 순서*** (3~5년내 2~5배이상, 땅에 따라 다르고 투자자 실력에 따라 다르고 개발이나 경매는 또 다름) (저는 단기회전물건이나 1~2년내에 땅값 올라가는 것 위주로 합니다) 1.[토지교육(1~3개월, 토지투자방법 선정 및 공부)] 2.[토지취득(유망한 지역선정, 입지분석 공부(가장 중요한 단계)] 3.[토지운영(토지 활용 및 관리법, 상황별 토지개발종류)] 4.[토지처분(절세방법, 토지보상 절차 및 대처방안)] 안녕하세요. 한토공 박민식입니다. 설 연휴 잘 보내셨는지요? 날씨가 워낙 춥고 눈도 많이 오고해서 이번 설에 고생 하신 분들도 많이 계실꺼 같습니다. 해외로 여행 다녀 오신 분들도 계시고 좋은 추억 많이 만드셨을꺼라 생각됩니다. 오늘은 부동산(토지) 수업료에 대해 이야기 해볼까 합니다. 우리가 흔히 투자가 원하는대로 잘 되지 않는다면 부동산 수업료 치뤘다고 이야기 합니다 경험을 쌓았다는 이야기도 될 수 있겠고요. 여튼 뭔가 원하는대로는 되지 않았던거죠. 아무리 전문가를 많이 만나고 많이 다녀보고 알아보고해도 투자에 대한 경험이 부족하다면 이런 일이 발생할 수 있다고 생각합니다 소위 전문가라는 사람들도 실패하는 경우도 많은데요 이런 경우를 조금이라도 줄여보고자 개인적인 경험을 비춰 몇가지 말씀 드려 볼까 합니다 1. 지인을 너무 믿기보다는 그리고 의심하기보다는 확인하라 부동산 투자 같은 비교적 큰 규모의 투자를 할 떄는 당연히 믿을만한 사람을 찾기 마련이고 그 사람이 지인이 되는 경우가 많습니다 주변 지인으로부터 투자 추천이 많이 받는 분들도 많이 계실 수 있습니다 그럴 떄는 의심보다는 확인하는 습관을 가지시면 좋습니다 의심하면 지인분이 기분 나빠할꺼잖아요. 그러니 확인하셔야겠지요 정말 괜찮은 투자가 될 수 있는 검증이 필요한 것이지요. 스스로 검증 하실 수 있는 분들이라면 괜찮지만 어렵다면 다른 전문가의 견해를 들어본다면 실패확률을 낮출 수 있습니다. 또한 토지 같은 경우는 확인해야 하는 부분이 더욱 많기 때문에 더 많이 물어 보고 다녀야겠지요. 2. 내가 많이 안다고 방심은 절대 금물, 급한 투자는 실패 확률이 높다 전에 이야기 한 분 중에 2~3년 공부 하신 분이 계셨어요. 저를 통해서가 아니라 다른 교수님들도 많이 만나신거 같고 참 많이 다니셔서 기본기도 탄탄하시고 준전문가 급의 능력을 가진 분 이셨지요. 자신감도 많이 느껴지신 분이었네요 그때 투자 하신 토지 제가 알기로는 지금 매도 안되서 고생하시는 걸로 알고 있네요 어느 분야나 어느 정도 실력이 올라오기까지 기간이라는 게 있거든요. 저는 토지는 8~10년 봅니다 그쯤은 하셔야 토지를 좀 한다고 이야기하실 수 있지 않을까 싶습니다. 운전도 보면 운전면허취득하고 1년 정도 되면 운전 엄청 잘 하는 것처럼 이야기 하시는 분들이 계시거든요. 근데 통계로 보면 그때쯤 사고가 가장 많이 난다고 합니다. 아무리 알아도 토지 같은 경우는 워낙 변수가 많기 때문에 저도 2중 3중으로 확인하거든요. 겸손한 투자가 성공 투자를 높일 수 있다고 생각합니다. 그리고 부동산 수업료를 많이 치루시는 분들이 보면 대부분 급한 투자를 하시는 분들이 평균적으로 손해를 보시는 분들이 많은거 같습니다. 투자는 정말 냉정해야 됩니다. 감정에 휩쓸린 투자는 실패 확률을 높입니다 항상 아쉬운 부분이 많습니다. 미리점 물어보시면 좋은데 다 알려 드리는데요. 그것도 다 자기복이겠지만 한국사람들이 다 급한감이 있습니다 뭔가 빨리 빨리 해야 하고 결과도 빨리 빨리 나와야 하고요. 실력이 쌓이시면 빨리 하시면 되고 그 전까지는 천천히 하나하나 배운다는 자세로 임하신다면 토지쪽으로는 무조건 성공하실 수 있습니다. 3. 부동산 싸이클을 무시하지 마라 이 부분을 넣을까 말까 고민을 조금 했는데요. 부동산에는 주기라는 게 있습니다. 어떤 분야든 똑같겠지요. 상승기, 하락기 매도자우위시장, 매수자우위시장 뭐 그런 말이 있습니다. 그리고 부동산은 이 경기순환주기가 길거든요. 토지에서 특수한 투자를 제외하고든 이런 부동산 순환주기를 무시하기는 어렵습니다. 지금 아시다시피 미국금리 올라가고 나서 부터 대출비 감당으로 힘들어하고 계신분들이 많은 시기입니다. (개인파산, 건설사파산 등) 예전에 어떤 법인회사 사장님도 토지개발로 한두번으로 크게 성공하셨다가 더 크게 사업하실려다가 지금 빚감당 못하고 망한 이야기도 매우 흔하게 저는 접합니다. 이런 부동산 순환주기를 잘 공부한다면 좋은 시점에 매수 하셔서 크게 기회를 잡으실 수 있는 시기를 맞이 하실 수 있다고 생각되네요. 개인적인 경험을 바탕으로 여러가지 말씀 드렸습니다. 도움 되셨길 바라고 성투하세요. 감사합니다.
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