최근 부동산 시장에 무시무시한 찌라시가 돌고 있다.
주택담보대출 한도를 축소한다는 기사다.
기존 15억 이하는 6억까지 대출을 해줬는데 -> 4억으로 줄인다는 것.
이런 어처구니없는 찌라시들이 계속 현실로 되는 상황이라 더 혼란스럽다.
그래서 오늘은 주택담보대출 한도를 축소하면 부동산 시장은 어떻게 될지 내 생각을 적어 보겠다.
결론부터 말하면, 더 오를 거 같다.
뭐야, 무슨 무턱대고 오른대?
상승론자 아니야?
맞다, 솔직히 상승론자다.
투자자는 기본적으로 상승론자가 되어야 한다.
아니, 하락한다고 생각하는데 무슨 투자를 하겠는가?
당연히 앞으로 상승할 거라고 믿고, 투자를 하는 거다.
나는 그렇게 믿고, 왜 상승할 거라고 생각하는지 나만의 근거를 찾는다.
부동산 시장은 결국 수요와 공급에 의해 움직인다.
수요가 많으면 집값이 오르고,
수요가 떨어지면 내린다.
반대로 공급이 많으면 내리고,
부족하면 오른다.
물론 정확히 이대로 움직이는 건 아니다.
내가 하고 싶은 말은 그래도 이 기본 축을 가지고 집값이 움직인다는 거다.
현재 우리나라 부동산 시장의 수요와 공급은 어떤 상황일까?
수요부터 보자.
정부가 규제로 수요를 억지로 막아 놨다.
대출 규제뿐만 아니라, 서울 및 경기도 대부분의 지역에 토허제를 걸어 버렸다.
기존에 있었던 갭투자 수요를 없애 버렸고,
실거주 수요도 현금이 있는 사람만 집을 사게 만들어 버렸다.
즉, 수요를 억지로 틀어막은 것이다.
공급은 어떨까?
상황은 더 심각하다.
서울은 진짜 앞으로 공급이 아예 없다.
경기도는 어떨까?
서울보다 조금 나은 수준이지만 그래도 적정 수요에 한참 모자라다.
즉, 그냥 공급이 없다.
뭐 다르게 표현할 방법이 없다.
공급 없다.
다시 정리해 보면,
수요는 억지로 막아 놨고,
공급이 없다.
만약 막아 놓은 수요가 폭발하면 어떻게 될까?
불 보듯 뻔한 거 아닐까?
집값이 떨어진다고 생각하는 사람들은 경제 공부가 전혀 안 되어 있는 거다.
아니면 반대로 경제 공부가 너무 되어 있어서 머리가 복잡하던가.
10년 뒤에 가격이 안 오르는 게 있을까?
맨날 얘기하는 짜장면 가격, 10년 뒤에 어떻게 될까?
짜장면, 탕수육, 인건비, 건축 자재, 인테리어 등 모든 비용은 상승한다.
왜냐고?
시중에 돈이 계속 풀리니까.
이건 자본주의에 기본 중에 기본이다.
이걸 거스르려고 하면 안 된다.
자본주의는 원래 이렇게 돌아간다.
이걸 잘 활용하는 사람만이 자본주의 시장에서 살아남을 수 있다.
결국 집값도 적어도 물가 상승률에 비례해서 오를 수밖에 없다.
그러니 10년 뒤에는 지금보다 집값은 올라 있을 거다.
2024년 기준 우리나라 신혼부부 20만 쌍이 생겼다고 한다.
이 중에서 서울, 경기에 거주하는 신혼은 약 10만 쌍.
그렇다면 수도권 어딘가에 집을 구해야 한다.
요즘은 결혼하면 적어도 구축 아파트에는 살고 싶어 한다.
이게 전부 수요다.
우리가 막고 싶어도 막을 수가 없다.
정부가 임대 아파트를 준다고 한다.
근데 현실적으로 매년 수도권에 10만 쌍의 신혼부부가 살 수 있는 주택을 공급할 수 있을까?
설령 공급한다고 해도 대부분 입지가 안 좋은 곳이다.
우리 신혼부부는 그런 곳에 살고 싶은 게 아니다.
거주 여건이 좋은 곳, 그리고 좀 더 큰 집에 살고 싶은 게 당연하다.
이러한 인간의 욕망은 억지로 막을 수가 없다.
다시 처음으로 돌아와서,
대출 규제 6억 -> 4억으로 줄이면 어떻게 될까?
저가 아파트들이 전부 오를 것으로 예상한다.
지금 집을 안 사면 정부가 대출을 더 줄일 수도 있기 때문에 살 수 있을 때 사자!라는 마음이 자연스럽게 생긴다.
저가 아파트들이 집값이 오르면 어떻게 될까?
당연히 그다음 급지 아파트들이 순차적으로 오르게 된다.
원래 집값은 강남에서 시작해서 -> 잠실 -> 마용성 -> 이런 식으로 차츰차츰 탑다운된다.
그런데 지금 시장은 오히려 반대로 흘러갈 가능성이 있다.
하급지 -> 중급지 -> 중상급지 -> 상급지
정말 이렇게 흘러갈지 지켜봐야겠다.
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