정부에서는 수도권에 공공택지 개발을 통해 지속적으로 용적률 인센티브와 정비사업 제도 개편을 통한 주택 공급을 추진해 보이려는 듯해보입니다.
겉으로 볼때는 매우 그럴듯해 보이지만 알맹이가 없는 전략입니다.
기본적으로 우리나라는 90% 이상의 주택 공급이 민간 택지에 의해 이루어 지고 있습니다.
현재 정부에서 시행하고 있는 정책들은 민간 주택을 모두 팔게 만들고 모두 공공임대로 전환하려는 듯한 움직임으로 판단됩니다.
주택 소유자들에 대해 세금으로 압박하여 매도하게 만들고 이를 싼값에 거둬들여 공공화 하려는 전략으로 생각됩니다.
자유로운 시장경제의 논리를 거스르는 매우 위험한 방법이라고 생각됩니다.
진정으로 무주택자분들을 위한다면 대출을 막아서는 안되겠죠.
기본적으로 레버리지는 자본주의 사회에서 자산증식의 기본중의 기본입니다.
국가는 어떤식으로든 경쟁력을 갖추고 있어야 글로벌 시장에서 살아남을 수 있습니다.
그런데 현재 정부는 주구장창 부동산과 주식만 외쳐대고 있으며 정상적인 경쟁에 따른 국민들의 자생력을 깎아내고 있습니다.
부동산 소유자들을 잠재적 범재자 취급하여 막대한 세금을 부과하고 국민들에게 주식투자를 장려하면 그것이 국가경쟁력 향상에 도움이 되나요? 별로 관련은 없어보입니다.
점차 국가간의 경제순환의 경계가 사라지고 있고 부동산 시장 또한 마찬가지입니다.
오히려 국가경쟁력 측면에서는 더 좋은 도시를 건설하고 부동산 가격이 올라갈수록 좋은 측면이라고 해석 할 수 있습니다. 살기 좋지 않은 곳의 부동산 가격이 높나요? 살기 좋은 곳의 부동산 가격이 높나요? 별로 어려운 얘기도 아니라고 봅니다.
어쨌든 제가 볼때 정부는 부동산과 주식투자를 가지고 국민들의 이목을 끌고 싶어함은 분명한것으로 판단됩니다.
그리고 여러가지 여당과 정부 집권에 유리한 법안들을 무작위로 통과 시키고 있습니다.
특히 주목해야 할 부분은 바로 노동과 외국인 그리고 사회 취약계층에 대한 법들입니다.
이러한 법들의 개정은 마치 당사자들을 위하는 듯 보이지만 결국 그 화살은 돌고돌아 당사자들에게 날아갈 것이 예상되는 항목들입니다.
그리고 장기적으로는 국가 경쟁력을 갉아 먹는 정책들이 될 것으로 판단됩니다.
본론으로 돌아와서 앞서 우리나라 주택 공급은 민간에 의해 90%이상 진행된다고 말씀드렸는데요.
정부의 주택 공급 정책은 대부분 공공에 집중되어 있습니다.
그리고 국토부장관이 민간도 활성화 하겠다고 하였지만 분석해보면 결국은 공공화 하는 전략이 포함되어 있습니다.
민간 택지개발의 공공화는 결국 사유재산의 국가환수조치로 밖에 해석될 수 없습니다.
현 여당은 과거부터 주택은 공공재화로 인식하여 정책들을 수행해 왔습니다.
이것은 일시적인 방편이 아니라 꽤나 중요한 여당의 기조로 판단됩니다.
그래서 국민이 주택을 보유하는 것을 막으려 하고 있습니다.
결론적으로 정부의 정책은 주택공급 활성이 아닌 주택공급을 막고 있는 정책들입니다.
여러가지 문제가 많습니다만 우선적으로 여섯가지 정도에 대하여 살펴보겠습니다.
기본적으로 양도세는 주택을 보유하고 있다가 다시 매도할 때 발생하는 세금입니다.
주택은 기본적인 기본재는 맞습니다만 공공재라고 볼수는 없습니다.
물론 어느정도 국가와 지자체에서 보유하고 있어야 할 땅도 필요하겠습니다만 그렇다고 해서 사유지를 마음대로 국가에서 관리할 수는 없는 노릇입니다.
양도세는 실은 사유재산의 매매에 있어서 국가가 관여하겠다라는 제도입니다.
국민들에게 있어 중요한 자산인 주택 매매에 있어 무분별한 거래 방지를 위해서 어느정도 필요는 하겠습니다만 문제는 지금은 그 기준자체가 너무 오래 되었습니다.
예를 들어 지가 상승분이 1.5억만 이상만 되어도 많은 세금이 발생하는데요.
요즘 화폐가치로 볼 때 지가 상승분 단위가 10억 이상 발생하는 경우도 허다합니다.
그러면 문제는 주택을 소유한 사람들이 이 많은 손해를 보고 매도하지 않겠죠.
그래서 기본적으로 매도에 의한 주택공급이 줄어들게 됩니다.
주택을 많이 가지고 있는 것이 실상 문제인지는 잘 모르겠습니다.
다주택자가 임대사업을 하는 것은 당연한 이치이고 이는 땅을 가지고 주차장을 운영하는 것과 별반 다를 것이 없습니다.
물론 대한민국 모든 주택을 단 한명이 보유하고 있다고 하면 문제가 되겠지만 어림도 없는 일이겠죠.
다주택자들끼리도 적절히 경쟁을 하고 양질의 임대를 하기 위해서 노력하는 부분들도 있습니다.
자연스러운 시장경제의 원리가 적용되고 있는 사항입니다.
수년전부터 다주택자에 대한 압박이 가해지는 정책들이 시행되었습니다.
실제 많은 사람들이 주택을 처분하기도 하였고 그냥 버티고 있는 사람들도 많습니다.
문제는 이렇게 해서 매도되는 주택은 누군가가 매수를 할것이고 당연히 임대사업을 하던 사람들보다는 임대로 주택을 내놓는 경우는 현저히 줄어들 수 밖에 없습니다.
그래서 임대를 위한 물량이 줄어들게 됩니다.
현재 우리나라에서는 자산을 증여하거나 상속할 때 어마어마한 세금이 부과됩니다.
자산을 대물림 하는것을 막겠다는 정책인데요.
그러면 일단 기본적으로 누가 열심히 자산을 축적하고 나라를 위해서 일을 하게 될까 하는 근본적인 물을에 도달하게 됩니다.
위험한 생각일 수 있습니다.
게다가 소위 재벌이라고 하는 사람들의 재산도 아니고 그저 평범한 수준에서 조금 더 버는 사람들에게까지 이 가혹한 수치는 적용되고 있습니다.
돌아와서 주택을 증여하거나 상속할 때 발생하는 세금으로 인해서 증여나 상속을 하지 않고 매도로 내놓을것이다라는 판단으로 시행된 정책이었을텐데요.
양도를 하든 증여를 하든 상속을 하든 어떤식으로든 이 물량이 공급물량으로 나올 수는 없습니다.
왜냐하면 어떤 방향으로 하든 손해를 보는 방향이기 때문입니다.
그래서 공급물량은 또 감소합니다.
분양물량의 상한가를 정해서 싸게 민간 건축 주택을 공급하겠다는 정책입니다.
현재 1960~70년대 지어진 주택들 중 사업성이 좋은 단지들은 대부분 재건축이 완료 되었거나 시행중입니다.
그리고 현재 재건축을 위해 논의되고 있는 단지들은 대략 1990년 전후 단지들입니다.
그 뒤로 지어진 주택들은 대부분 아파트 들인데 용적률이 높고 층수가 높아서 실상 재건축을 진행하기는 힘들것입니다.
그러면 예를 들어서 서울에 공급되는 주택은 재건축 혹은 재개발 말고는 현재 시점에서는 더 나올 물량이 있기 어렵습니다.
그래서 정부에서 부랴부랴 6만호 공급 대책을 발표했구요.
하지만 앞서 말씀 드렸듯이 지을 땅이 별로 없는데 자꾸 없는 부지 마련해서 주택을 공급하려고 하는 부분은 한계가 있습니다. 기본적으로 주택이 시장에 매도물량이나 임대물량으로 공급되는 시스템을 원천 차단하고 있기 때문입니다.
앞서 언급했듯 그나마 가능한 부분은 아직 사업성이 좋은 재건축 단지들인데 그나마도 여러가지 정책들로 인해서 어려움에 봉착해 있습니다.
그중 중요한 문제가 분양가 상한제 이구요.
분양가 상한제는 일반분양하는 분들에게는 로또 분양이다 등등 해서 좋은 방향일 수 있지만 실은 결국 사업성에 제한을 줍니다. 쉽게말해서 재건축을 진행하는 자체를 방해를 합니다. 왜냐하면 분양가가 낮으면 사업단지의 사업진행이 어렵고 결론적으로 공급 자체를 재한하게 됩니다.
사유지에 새로운 주택을 지어서 판매하는데 정부에서 이 가격을 제한하고 있는것입니다.
개인적으로 물건 만들어서 파는데 그 가격의 상한선을 정부에서 정하고 이득을 보지 못하게 하면 이해가 되실까요?
같은 맥락입니다.
그래서 또 주택 공급은 감소합니다.
아직 실제로 부과된적은 없지만 현 정부에서 이를 다시 강화하고 실제 부과하려 하고 있습니다.
재건축을 시행하는 시점에서부터 완료 된 후의 예상 매도가를 계산하여 미리 세금을 납부하는 제도입니다.
분명히 주택을 매도할 때는 양도세를 내게 되어 있는데 이상한 정책입니다.
추가로 말씀드리면,
재건축, 재개발 사업은 해당 사업부지의 대지지분을 가지고 진행되는 사업입니다.
그래서 보통 사업성이 좋은 곳에서 시행이 되고 완료가 되면 새로 건설 된 건축물에 의해서 땅과 건물축 자체의 시세가 상승되게 됩니다.
이것 또한 그저 내 땅에 내 건물 지은것과 똑같은데 이것에 대해서 세금을 납부하라는 정책입니다.
그런데 보통 이런 사업부지에서는 향후 지가상승을 예상하여 이미 국가나 지자체에 기부채납을 수행합니다. 쉽게 말해서 소득세를 걷는것과 똑같습니다. 그마저도 어찌 될지 모르는데 미리 내고 시작합니다.
그런데 앞서 말씀드렸듯이 분양가 상한제가 적용되고 지금 얘기하는 재건축 초과 이익 환수제까지 부과되면 대한민국 어느 땅에도 재건축, 재개발 사업이 진행 될 단지는 없을 것으로 보여집니다.
게다가 나중에 주택을 매도할때 양도세까지 부과하게 되죠.
그래서 이러한 사업이 진행되지 않게 되거나 지지부진해지면서 결국 또 공급 물량 감소로 작용합니다.
과거 리먼사태를 보면 과도한 모기지는 당연히 부채에 따른 대혼란을 가져올 가능성이 높다는 것이 증명되었습니다.
그래서 우리 나라는 애초에 LTV와 DSR을 적용하여서 부채관리를 해왔습니다.
즉 내가 갚을 수 있는 만큼만 은행에서는 대출을 해줍니다.
그리고 담보의 가치만큼만 대출을 해줍니다.
그런데 현재 정부에서 시행하는 정책은 그냥 주택 거래가격 단위로 대출을 금액으로 제한해 버렸습니다.
역사적으로 은행이 생겨난 배경에는 대출업을 빼놓을 수 없습니다.
물론 이에 따른 부작용도 분명히 있습니다만 개인이든 사업자든 기업이든 한번에 큰 돈을 융통하기 어려운 경우가 많고 이때에 적절한 대출은 자금의 흐름에 긍정적인 영향을 줍니다.
현재 시행하고 있는 정책은 대출 자체를 금액으로 제한해 버리게 되면 대출을 받지 못해서 매수희망자가 돈을 마련하지 못하고 매도자는 결국 매수희망자가 줄어들어서 낮은 금액으로 매도할 수 밖에 없다에 기인하는 정책입니다.
하지만 이 정책의 수행 결과는 이렇습니다.
현재 보유한 주택을 처분하고 다른 주택으로 가려고 하는 사람들의 이주를 막습니다.
결론적으로 이주의 자유가 사라지고 있습니다.
그래서 또 한번 주택이 공급되는 방법이 막힙니다.
앞서 말한 여섯가지 외에도 자잘하게 영향을 주는 문제들은 많습니다.
결론적으로,
주택을 매도하려는 사람들은 매도를 할 수 없게 만들어 놓았고 매도하고 다른 지역에 매수하는 등의 행위가 제한되어 버렸습니다.
다주택자와 임대사업을 통한 임대물량 역시 감소하고 있습니다.
조금씩 나오는 매도 물량은 이 상황을 우려한 매수희망자들에 의해 빠르게 소진 됩니다.
결론적으로 주택 보유자들에게 매도 매수와 임대 등을 더욱 어렵게 만드는 견고한 정책들이 수행되고 있습니다.
쉽게 말해서 마치 국민들을 위해서 추진하는 정책이라고 하지만 결론적으로 그냥 점점 더 주택 시장의 거래를 거의 0으로 만들어 가는 정책들이 시행되고 있는 상황입니다.
매매든 전월세든 마찬가지입니다.
그래서 논리적으로 분석을 해보면 지금의 부동산 시장은 끝도 없이 우상향하면서 더욱 단단해질 수 밖에 없는 상황입니다.
기본적으로 정부의 정책들은 전세제도를 보완하고 공공주택 공급을 강화하겠다는 정책인데요.
앞서 말씀드린 정책들을 고수하는 이상 점차 전세제도는 사라질겁니다. 왜냐하면 임대로 내놓을 물량이 없어질것입니다. 그러면 이 정책은 유명무실해집니다.
그래서 결국 늘려놓은 공공주택으로 무주택자를 유도하겠다는 정책인데요.
이 역시 사회적 시스템을 약화하는 정책으로 밖에는 느껴지지 않습니다.
사회적 약자를 배려하여서 정책이 수행되고 배려해야 한다는 점은 공감합니다만, 방법에 있어서는 신중할 필요가 있습니다. 무조건 적으로 금전을 쥐어주고 살집을 마련해준다고 해서 이러한 문제가 개선되지는 않습니다.
오히려 상황을 더욱 악화시킬 가능성이 높아집니다.
자생할 수 있는 힘과 능력을 가질 수 있도록 이끌어주는 것이 현명한 정책인데 꽤 오랜시간 끝도 없이 이러한 정책을 고집하고 있습니다.
결론적으로 서울시를 예로 놓고 보면 주택을 공급할 땅은 없고 겨우 땅을 마련해서 집을 지어서 공공주택으로 만들어 놓으면 결국 개인에게 자산으로서 가치가 있을 공급 물량은 늘어나지 않습니다.
그리고 장기적으로 지역과 국가 발전을 위해서는 더욱이 도움이 되지 않습니다.
정부의 정책대로 부동산 시장을 피폐하게 만들고 건설사들은 줄도산하게 되면 과연 올바른 사회가 이루어 질까요?
적절한 정비사업을 통해 주거 및 도시환경을 개선하는 작업은 우리나라처럼 규모가 작은 나라에는 필수적인 사항입니다.
그와 더불어 건설업의 활성화는 기타 제반 산업의 동반 활성을 가능하게 합니다.
현 정부의 정책은 뭐든지 막고 제한하고 처벌하는 등의 기조를 매우 많이 띄고 있습니다.
겉으로 보면 굉장히 옳은일을 하는 것처럼 느껴질 수 있지만 사회의 기본적인 근간을 흔들며 건전하지 못한 사회 시스템을 양상하는 방법들이라고 생각됩니다.
실효성 없는 정책들은 중단 아니 언급하지 말고 실질 국민들에게 도움이 되는 방향으로 사업의 진행을 독려하는 정책들이 시행되기를 바래봅니다. |
