서울이 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무 생김.
사회초년생은 대출규제 때문에 초기투자금이 많이 듦. 대신 틈새 전략으로 서울 재개발 빌라 매물을 고려할 만함.
재개발 빌라는 실거주 의무가 없어서 접근성 좋고, 오히려 자금 부족하면 생애최초 대출(LTV 70%)로 초기투자 최소화 가능. 향후 재개발 분담금은 서울 신축을 구입할 수 있는 사실상의 레버리지 수단임.
(조합 확인 결과, 분담금은 0-0-100 예정이라, 입주 때 전세금으로 커버할 수도 있음) 신축 아파트가 되더라도 실거주의무 없이 계속 가져갈 수 있음.
조합설립인가까지 나서 상대적으로 안전하면서도, 초기 투자자금 1~2억대로 유망한 곳은 장위14구역.
반쪽자리 뉴타운이라는 오명이 있었으나, 최근 정비구역이 해제된 지역들까지 공공재개발 등으로 부활하여 3만 세대 이상의 대규모 뉴타운으로 변화 중. 동북선 개통 + 인근 광운대 역세권 개발 + gtx-c 등 호재가 있으나, 대규모 뉴타운으로 변화하고 있다는 것 자체가 가장 큰 호재.
그 중 14구역은 현재 역세권이 아니라는 점, 심한 언덕이라는 점 등 때문에 상대적으로 저평가되어 초기투자금 1억 중후반 가능.
마포, 흑석 모두 언덕이 심한 동네였는데, 신축으로 재개발 시에는 구릉지를 주차장으로 활용하면서 평탄화할 수 있어 단점이 희석. 바로 옆의 오동공원을 위에서 조망할 수 있다는게 또다른 장점이 될 수도.
조합장 이슈가 있었으나, 작년 말 해임 후 비교적 순탄하게 절차 진행 중.
요약: 사회초년생이 접근할 수 있는 비교적 안전한 재개발 투자처이자, 장래 서울 신축 대단지를 초기 자금 1-2억대로 잡을 수 있는 곳. 장위 14구역 추천. |
