✅ 블로그 포스팅 바로 가기 A님 : 최근에 한남 재개발 물건들을 알아보니까 대부분 30억 이상 투자금이 필요하네요 우공 : 관리처분인가를 기다리고 있는 한남 2구역 대지 43평 단독주택 매물이 40억에 나왔습니다. 보증금이 4억이니까 초투는 36억이긴 해요 탁감을 높게 잡아서 대출을 받더라도 10억 이상 필요합니다. 한남 4구역도 비슷한데요, 아무래도 사업속도 vs 입지에 따라 지분당 평당가가 키맞추기 하는 거 같습니다 A님 : 이렇게 되면 반포자이나 반포 리체 59타입 갭투자 금액과 비슷해 지네요. 반포보다 신축으로 재탄생할 곳이긴 하지만, 한남은 입주까지 최소 5년 이상 남았고 투자금은 적지 않은데 당장 실거주를 할 수 없어서 딜레마에요 우공 : 그래서 한남 재개발 투자를 생각하는 분들은 반포와 많이 비교하시더라구요 저라도 선택이 쉽지 않지만 반디클에 한표를 주고 싶습니다. A님 : 저도 반포 신축을 너무 갖고 싶지만 똘똘한 한채 + 양극화 + 신축선호 그리고 토허제 제외 덕분에 반포가 너무 오버슈팅한 건 아닐까요? 추가 상승력이 약할 거 같기도 해서요. 우공 : 반포가 토허가를 피해간 덕분도 있겠지만, 압구정 청담 대치 방배 등 1급지 신축이나 대단지는 24년도에 비슷한 상승세를 경험했기에 반포만 유독 오른 건 아닙니다. 한남 성수도 마찬가지구요. A님 : 그렇다면 한남 재개발보다 반디클의 시세가 더 높다고 보는 이유는 어떤 게 있어요? 우공 : 핵심 이유는 1. 전체 세대 중 60평 이상 대형 10% 2. 신축 클러스터의 연쇄작용 두 가지라고 생각해요. 한남 재개발에서 세대수가 가장 많은 한남 3구역에서 가장 큰 59평형이 전체 6000세대 중 3.5% 차지 하는데 반해 반디클은 60평 이상이 10%를 차지하거든요 (한남3은 59타입 포함) 원베일리보다 반디클의 시세가 좀 더 높을 거라고 생각하는 이유도 이 부분이구요. 대형 평형이 한강변 쪽에 배치되는 걸 감안할 때 인서울에서 반디클만큼 가로로 긴 한강뷰 단지가 없으니까 대형의 높은 비중이 더욱 빛을 발하겠죠. 그리고, 반디클은 트리니원, 원펜타스가 바로 옆에서 하방을 받쳐줄 뿐만 아니라 신반포 2차 & 4차, 반포 미도 등이 계속해서 재건축을 진행하면서 서로 시세를 밀고 당길 겁니다. A님 : 평지의 한강뷰 5000세대 대단지 고속터미널역의 트리플 역세권 세화고 세화여고 학군과 상업시설 세 가지 정도만 생각했는데 다른 지역을 볼 때도 중대형의 비중과 후발 신축 단지들의 연쇄작용 두 가지도 꼭 체크해 봐야겠어요. 우공 : 저의 글은 특정 지역끼리 라이벌 구도를 만들려는 뜻은 없어요 아파트 투자는 비교의 연속이라는 격언처럼 두 지역의 차이점을 정리하다 보면 다른 지역을 분석할 때 응용할 수 있는 기준이 생겨서 도움이 많이 됐습니다 교통, 학군, 상업시설, 자연환경 뿐만 아니라 다양한 관점에서 지역과 단지를 스터디하려고 합니다. 오늘 A님과의 대화 즐거웠구요, A님의 반포 입성을 늘 응원합니다.
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