[1] 과천이 계속해서 질주할 것으로 예상되는 이유 1. 과천 입지와 대규모 입주장의 끝자락. 과천의 입지는 강남, 서초, 송파와 함께 압도적인 입지를 가지고 있습니다. 강남권을 10~20분 내의 거리이면서, 자연과 프라이빗함을 누릴 수 있는 유일한 지역입니다. 인플레가 엄청났던 지난 몇년간 2기 재건축 4개 단지와 지정타의 연속적인 입주로 인해서 과천 아파트 전체 세대수의 50%에 육박하는 초 대규모 입주장이 있었고 그로 인해 전세가 하락으로 투자수요가 들어오기에는 한계가 있었습니다. 지금은 원도심 신축들의 입주장 2년차도 끝나 1차 매도 시기가 지났고, 지정타도 입주장 2년이 도래함에 따라 곧 2년차 매도 시기가 지나면서 올해 말이면 1차 손바뀜이 끝날 것 입니다. 더해서 3기 재건축의 이주수요로 인한 전세가의 추가 상승과 대체주택으로 인한 상승이 있을 것으로 보입니다. 23년도부터 꾸준한 매매가 상승도 대규모 입주장으로 인한 회복으로 생각됩니다. (강동구도 25억인데요...) 2. 다른 곳에서는 누릴 수 없는 인프라 인프라의 의미는 단순히 상권과 백화점을 의미하지 않습니다. 과천 과학관, 서울랜드, 서울대공원, 관악산, 국립현대미술관, 여러 산림욕장과 공원(85%가 녹지) 같은 강남권 다른 거주지에서는 대체제가 없는 인프라가 있습니다. 심지어 에코팰리스는 단지안에 계곡이 있지요. 그나마 기존에 부족했던 상업시설 인프라 조차도 지정타가 들어오면서 많이 개선되고 있고, 26년도 지정타역이 개설되고, 상업시설이 들어오면서 2년 내로 충분히 잘 갖춰질 것으로 보입니다. 3. 기존의 정부청사 일자리와 바이오 클러스터 일자리 형성 기존 정부청사의 일자리는 그대로 있으면서, 지정타에 바이오, it 기업 일자리가 추가로 공급됩니다. 일자리 대비 과천 지식정보타운의 아파트 세대수는 매우 적은 편이고, 과천 전체로 놓고 봐도 적습니다. 과천 원도심 아파트를 다니다보면 주차장에 법인 차가 매우 많은 것을 알 수 있습니다. 심지어 지정타 아파트에 임장 다닐때에도 4,5단지의 경우 주차장에 녹색 번호판 법인차가 매우 많았습니다. 또한 내년부터 2년간 넷마블 외에 아직도 상당수의 바이오 기업이 추가로 더 입주할 예정입니다. 4. 과천의 연결 현재는 공사중으로 인해서 과천역 - 청사역 아래로 지정타역 군락이 별개의 지역처럼 느껴집니다. 하지만, 26년 말 지정타 역이 개통되고, 왕복 10차선이던 과천대로의 축소공사가 완료, 도로의 정비가 완료되면 청사역과 지정타역 간의 접근성도 많이 개선될 것으로 보입니다. 인구 5만의 작은 군락에서 인구 10만의 과천역-청사역-지정타역으로 이어지는 큰 군락이 형성되는 것 입니다. (물론 지정타가 기업도 들어오고 상권이 다 만들어진다고 하더라도 고급화하여 지은 원도심 신축 대장 대단지들과는 차이가 있을 것으로 봅니다.) 그리고 간혹 과천 부터 길이 막힌다는 분들이 계신데, 원래 막히는 곳이 수요가 있는 곳이고, 좋은 곳입니다. 지금은 매매와 전세 매물 모두 많이 빠져서 매물을 찾기도 어렵습니다. [2] 과천의 막내 지정타의 약진 앞으로 과천은 이렇게 하나의 군락이 될 것입니다. - 과천역 부근 : 관문체육공원, 서울대공원을 인프라로 둔 자연을 좋아하는 사람에게는 최고의 입지 - 청사역 부근 : 과천 교통의 중심(gtx), 상권을 누리기에도 좋은 과천 대장입지 - 지정타역 부근 : 바이오 클러스터 직주합체, 신도시와 신축 상권 청사역, 과천역 입지와 가치야 말할 것도 없죠. 과천 신축 막내 지정타만을 놓고보더라도, 지정타는 집값이 오를 만한 모든 요소를 갖추고 있습니다. 올해가 지나면 대부분 단지의 2년차도 끝나고 급매도 손바뀜되면서 정리될 것으로 보입니다. 그리고, - 변함 없는 과천의 입지 - 신축, 신도시 - 바이오, IT 일자리 유입 - 대중 교통 개선(지정타역 26년 말 개통예정, 지정타 위 아래로 GTX가 들어오는 위치) - 자차 교통 (판교 현백 10분, 평촌 학원가 10분) - 상권에 학원가 형성 가능성 (영유학원 라이즈도 개업.) 아파트 값이 오를 모든 요소를 갖추고 있다고 생각합니다... [단지별 임장기] S4 라비엔오 : 지정타 선호도 1순위, 2년차가 지나서 거래도 많이 되었습니다. 지하철역과도 가깝고 상업지와도 가까워서 좋습니다. 다만 외곽은 소음이 좀 있었습니다. 추후 과천대로가 축소되면 소음은 줄어들 것으로 봅니다. 402동만 하더라도 소음이 확실히 많이 줄어들고 숲세권 입니다. 르센토 때문에 초품아는 아니라고 하지만 S4,5가 한단지처럼 설계된 것을 고려했을때 사실상 초품아라고 봐도 무방합니다. S5 르센토 : 임장 결과 사실상 S4와 같은 선호도 1순위로 봅니다. S4의 안쪽동이라고 해야할까.. 큰 도로를 끼고 있지 않아서, S4보다 훨씬 조용했고 밤에 주차장에도 법인차가 가장 많은 단지였습니다. 특히 502, 503동은 대형 평형을 끼고 있고 숲세권 입니다. 그리고 사실상 지정타의 진짜 초품아는 르센토 데시앙인 것 같습니다. 올해 4월 막 2년차에 들어서서 정상 거래가 아직 없습니다. 라비엔오가 17.4억, 17.6억이 거래된 상황에서 17.5억 매물이 거래되면, 마지막 17억대가 아닐까 생각해봅니다. S8 린 파밀리에 : 지하철도 가깝고 실제로 집 내부도 가장 잘 지었습니다. 상업시설도 매우 가깝습니다. 아쉬운 점은 고가도로를 끼고 있다는 점과 1.2대인 주차대수와 2세대에 1엘베라는 점이 아쉽습니다. S1 오르투스 : 과천대로 축소의 가장 수혜 단지라고 봅니다. GTX 청사역도 가깝지만, 사실 앞으로 들어올 지정타역도, 청사역에서도 조금 떨어져있습니다. 슈르 외곽동같이. 그럼에도 벨라와 마찬가지로 입문하기 좋은 단지라고 생각됩니다. S2 디에트르 : 아직 공사중입니다. S6 벨라르테 : 도로를 건너지 않아도 되는 초품아 아파트 입니다. 자세하게 임장은 가보지 못했지만, 그래도 74, 84, 99가 고루 있고, 과천으로 입문하기에 가성비 좋은 단지라고 생각합니다. 다만 3세대에 엘베 1개인 곳이 있어서 잘 피해야... S9 : 인덕원 개발의 최대 수혜지 중 한 곳입니다. 아직 장화신고 들어가서 구두신고 나올 수 있는 전국에 몇 안되는 지역일 것이라고 생각합니다. 지금 당장은 넓은 과천대로로 인해 청사역 구역과는 단절감이 있고 공사로 인해 실거주 가치가 낮지만, 추후 과천대로 축소가 완료되고 지하철이 들어오면 과천 전체가 하나의 군락으로 형성 될 것으로 생각됩니다. 앞으로 2년간의 과천은 과천 대장 1써밋과 재건축이 상방을 끌고가고, 지정타의 실제 거주가치가 높아지며 하방을 강하게 밀어올려주면서 다시 균질성이 높아지는 시기가 될 것으로 예측해봅니다.
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