*빌딩사령관's 아파트 시리즈 3세대 준신축의 가격방어 우수성에 대해 강조해왔습니다. 많은 분들께 컨설팅 답글을 달아드리면서, 상급지 구축 vs 아랫급지 준신축 에 대해 정말 많이 고민했고 드디어 결론을 내렸습니다. 상급지 구축 투자가 정답입니다. (졸업지: 최상급지 신축) 어떻게든 상급지에 비집고 들어가야 한다는게 제 변치않는 생각입니다. 3세대 준신축이 가격방어가 우수하지만, 더 상급지 진입 but구축이라는 다른 선택지가 있다면, 양극화에 대처하는 더 좋은 투자라는게 제 결론입니다. 3세대 준신축은 뻔합니다. 3~4베이 구조 + 발코니확장형 + 지상공원화 + 주차세대당1.2대 이상... 등등 그렇지만, 구축은 정말 천차만별입니다. 어떤 구축을 투자해야 하는지 쫘~악 정리해봤습니다. 1. ★★★★주차대수 사령관이 4스타 박고 시작합니다. 구축투자는 주차대수가 제일 중요합니다. 구축단지 추천여부 문의 주시면, 저는 세대당 주차대수부터 확인합니다. 최소 세대당 1.0대 이상이 기본이고 투자성은 세대당 1.2대 이상이면 더할 나위 없습니다. 퇴근하고 주차 못할 단지라면, 이중주차하고 맨날 전화와서 차 빼줘야 하는 단지라면, 집주인은 결국 포기하고 매도해서 이사갑니다. 매수하려는 사람적고 (수요 ↓) 매도하려는 사람많고 (공급 ↑) 투자에 직결됩니다. 초역세권 금호두산이 역에서 먼 금호대우에 밀리는 이유?? 복도식이다? 더 언덕이다? 연식 더 낡았다? 아닙니다. 주차대수입니다. (아실그래프에서 보듯 격차가 계속 벌어집니다.) 주차대수는 아예 재건축/리모델링하지 않는 한, 늘릴 수가 없습니다. (이따 언급하겠지만, 구축은 재건축/리모델링 컨셉 피하셔야 합니다.) 다시한번 강조하고 넘어갑니다. 주차대수가 가장 중요합니다. 세대당 최소 1.0대이상만 투자하세요. 1-1 지상주차장? 지상주차장은 봄에 미세먼지 코팅.. 여름에 사우나.. 가을에 은행열매 테러.. 겨울에 얼음쌓임.. 지하주차장 편의성. 살아본사람만 알아요. 이제는 지상주차 절대 못해요..??? but 있는 것만으로 천만다행. 투자로는 세대당 주차대수 숫자만 확인하세요. 1-2. 지하주차장? 엘베 바로 연결되는 지하주차장 vs 계단타고 가야하는 지하주차장 실거주 편의성은 차이 있지만, 역시 투자관점으로는 차이없습니다. 2. 재건축/리모델링 컨셉??? NO 저한테 재건축/리모델링 컨셉 구축단지 추천문의주시면 다 비추천. 가위표 날립니다. (특히, 차기 민주당정권이 유력한 상황에서는 더욱 더 안됩니다.) 왜요??? 이왕 구축 매수할거면 저는 재건축 정비구역 지정된거 사서 조합설립될 때 P 먹고... 시공사 선정되고 사업시행인가 지날 때 P 먹고... 관처 지날때 P 먹고... 입주해서 신축 짜잔 하면 P 먹을 건데요??? 이전 글에도 기입했었지만, - 진도가 나갈수록 전세가율이 떨어진다. (50%이하로 down ) (저는 장기 실거주인데요?) - 진도 나가길 기다리느라 상급지 갈아탈 돈 모았는데, 아랫급지 깔고 앉아있으면 양극화에 피해봄. *즉, 최상급지 재건축단지는 ok → ex) 압구정현대 - 강남3구+용산(=투기과열지구) : 조합설립인가시, 조합원 지위양도 불가 (=중간에 exit 불가/ 예외조항 복잡) *특히, 애매한 급지 → 송파구 가락동/송파동/오금동/문정동 등 주의 *민주당정권 진입시, 투기과열지구 풀리는건 기약없다고 봐야함. (중간에 풀리면 exit 가능) - 특히, 서울 마용성 미만 아랫급지들은 재건축사업성이 떨어져서 진도가 매우느림. * 서마포/광진구/강서구/노원구 등 주의 - 재초환??? → 즉, 구축 컨셉은 재건축/리모델링이 아니라, 그냥 내 전용공간 인테리어만 하면 지장 없는 물건으로 하셔야 합니다. *잠깐주의!))) 헷갈리시면 안됩니다. 관처지난 단지는 구축 물건이 아닙니다. 신축 입주권 물건입니다. 3. 갭투 vs 실거주 → 무조건 갭투??? no 이건 신축 or 구축 상관없는 얘기인데, 문의가 많아서 짚고 넘어가겠습니다. 제가 금액별 갭투단지 글을 올리는 등 갭투를 강추드리는 상황입니다만, 무조건 갭투 추천을 드리는게 아닙니다. 결론: 소득에 따라 다르다. → 소득이 높아 대출가능액이 높으면, 실거주+주담대가 적합 기초 ex1)) 현금 3억 보유 + 대출 7억 가능 → 6억 갭투자 vs 10억 실거주 → 10억 실거주 win 기초 ex2)) 현금 3억 보유 + 대출 1억 가능 → 6억 갭투자 vs 4억 실거주 → 6억 갭투자 win *특히 2년 보유만으로 단기 시세차익에 대해 비과세가 되는 구간임을 유념 (굳이 실거주 장특공 필요 없음) 심화 ex3)) 현금10억 보유 + 대출 7억 가능 → 20억 갭투자 vs 17억 실거주 → 20억 갭투자 win *매가 12억 이상으로 비과세가 안되고 10년실거주 장특공을 고려해야 하는 구간. 추후 실거주를 뒤늦게 하더라도 지금 갭투자로 매매가를 fix하여 미리 상급지에 깃발 꽂아야 함. 4. 2세대 구축 vs 3세대 준신축 - 1세대 아파트(80년대): 5층 + 복도식 + 지상주차장only 반포주공1단지 - 2세대 아파트(90~2000년초): 10층이상 + 계단식 + 엘베 + 지상/지하주차장 mix 길음뉴타운 1단지 - 3세대 아파트(09년식 반포자이~): 지상공원화+ 지하주차장only+ 발코니확장형 + 커뮤니티 반포자이 ex) 마용성 구축 vs 동대문구 3세대 준신축 성동구 행당한진타운 동대문구 크레시티 <국평 매가 그래프 해석> ⓐ 아파트시장 암흑기'(~'16년) : 2개 단지가 비슷한 시세 형성. ⓑ 아파트시장 급등기- 문재인정부 ('17년~'21년) : 3세대 준신축이 유행타며 집중적으로 상승 ⓒ 아파트 조정장 - 美 파윌의장의 금리 급상승기('22년~) : 상급지 구축이 가격방어 우수 → 즉, 문재인 정부시절에 아랫급지 신축 매수자는 울고 상급지 구축 매수자는 그나마 안도했습니다. (양쪽 매도자는 웃었습니다만,) 역시 결론은 신축 구축여부 < 급지 양극화 4-1. 경기도 준신축 vs 서울 구축 제게 질문이 누적되다 보니, 이런 대결구도가 많이 보였습니다. 경기 동남권 신축(수지신분당선라인, 하남미사,구성남) vs 마용성미만급 구축(동대문구-영등포구-서대문구-성북구) 결론은 서울 구축이 옳습니다. (노도강-금관구는 차라리 경기남부 투자가 나음) 제가 경기 동남권의 가치를 강남권 출퇴근 + 경부고속 일자리벨트를 강조하며 인정했습니다만, 어느 금액구간을 넘어서면, 서울 구축이 더 가치가 있습니다. (웬만한 서울구축은 강남권 출퇴근 + 여의도/광화문 출퇴근 프리미엄이 있습니다.) ex1. 8억구간)) 전농sk vs 하남시청역 호반에듀파크 20평대 → 전농sk win ex2. 12억구간)) 성복역롯데골드+산성역포레스티아 vs 포레나신길 30평대 → 포레나신길 win 5. 인테리어 인테리어비용은 매도할 때, 다시 돌려받는다 vs 못 돌려받는다 말이 많지만, 제가 최근 지켜본 결과 '사실상' 돌려받습니다. 인테리어는 강남아파트든 시골아파트든 평당시공비는 똑같습니다. 상급지 투자일수록 인테리어 고정비용에 대한 payback 효과는 큽니다. 추후 매도시에 시공비용 직접적으로 못 돌려받지만 (=시공계약서 내밀고 이 비용 아파트값이랑 따로달라?? 불가능) 다른 경쟁 낡은매물보다 빨리 팔립니다. 이는 사실상 돈 돌려받는거나 마찬가지입니다. (인테리어 안한 낡은 구축매물은 하도 안팔려서 가격낮춰 급매로 팜) 즉, 발코니 확장, 시스템에어컨 등 인테리어 비용은 아까워 할 필요 없습니다. 경쟁매물 대비 매도 우위를 점함으로써 프리미엄을 통해 '사실상' 돌려 받을 수 있습니다. 6. 25평이 적당 (최소 21평) 구축 25평은 정말 좁긴합니다. - 발코니 확장 x - 2베이 구조 - 욕실1개 그래도 아랫급지30평대 가느니 상급지 20평대가 좋습니다. <이론> 상급지 ↔ 하급지 : 당연히 양극화 中 30평대 ↔ 20평대 : 양극화 no (오히려 20평대 강세) 6-1. 21평대 (2룸1화): 추천. 나름 먹을만 함. 3룸2화가 대세지만, 2룸1화까지는 가족단위 이용이 가능하여 투자성이 있음. 6-2. 18평대 이하(1.5룸이하) : 비추천. (오피스텔과 경쟁.) 7. 소단지?? 음 ok.. 이왕이면 당연히 대단지가 좋습니다만, 대단지에 꼽사리낀 소단지 ok 빌라블록내 나홀로 소단지 no. 좋은예시) 행당 브라운스톤, 반포 푸르지오 나쁜예시) 잠원동 경부고속기준 동측 빌라촌 나홀로단지 8. RR?? 못난이로 go go *RR이란? 로얄동+로얄층을 뜻함. 일부러 못난이 서향 1층만 찾으라는 말이 아닙니다. 제한된 예산으로 최대한 상급지에 깃발꽂기 위해서 일반적으로 접근 살짝 어려운 상급지에 못난이 저층 급매를 문의해보는게 좋습니다. 8-1. 저층? 저층은 - 겨울에 배관이 얼어 역류할 위험 - 벌레가 많음 - 저층 담배연기/소음/ 프라이버시 - 일조량이 작음 단점이 너무 많습니다. 그만큼 discount를 많이 받고 discount받은 만큼 상급지에 비집고 들어가야 합니다. - 1층 : 기준층(R층) 대비 10% Discount가 기본이나, 하락 조정장에서는 20%까지도 가능 - 2층 : 1층만큼 discount는 안되나, 최소 5%이상은 discount 받아야. (1층은 매니아층이 있으나 2층은 없음) - 3층~4층 : 최소한 R층 최고가보다는 싸게 요구.. 8-2. 남향? 서향? 동향? 못난이 동향, 서향 ok. 보통 낮에 더운 서향이 제일 인기가 없습니다. 그러나 못난이 서향을 싸게 사서 싸게 팔면 됩니다. *3세대 준신축은 v자 형으로 대부분 시공된다. 즉, 남동향 or 남서향 2가지가 대부분. *그러나 성냥갑구조의 구축은 남향 or 서향/동향으로 극단적이다. 8-3. 복도식 , 계단식 복도식 단점은 - 더위/추위에 더 취약함. (위 사진처럼 자체 샷시를 설치해서 보완) - 층마다 공동으로 이용해야 하는 이웃이 많음(엘베 느림) - 공용부 이웃컨택이 많아서 가끔 갈등 당연 계단식이 더 인기가 많습니다. 그러나 복도식이 투자성이 크게 떨어지지 않습니다. ex) 잠원동아는 전용59제곱이 복도식/계단식이 동시에 있습니다. 가격은 계단식이 더 높게 형성되어 있습니다. → 이 역시 싸게사서 싸게팔면 되는 구조. 8-4. 언덕 vs 평지 흑석뉴타운은 명성만큼 언덕이 심합니다. 특히 같은단지인데도 더언덕동 vs 덜언덕동이 있습니다. → 이 역시 못난이 더언덕동을 싸게 매수해서 싸게 매도하면 됩니다. (=상급지 비집고 들어가기) 이정도 실거주 불편함은 크게 투자성으로 연결되지 않습니다. 9. 연식? 80년대 구축 90년대 구축 2000년대 초반 구축 (연식 기준 ≠ 1,2,3세대 아파트 기준) 저는 연식은 별로 상관없다고 봅니다. 외관 낡으면 페인트칠하고 엘베 고장나면 새로 교체하고 내부 낡으면 인테리어하고 그렇게 살아가는 겁니다. 재건축, 리모델링 필요없습니다. 입지는 불변하니까요. ex) 80년대 연식 압구정 신현대. 물론 재건축 컨셉입니다만, 주차대수 만족하니 구축기준으로도 ok 입니다. 10. 역세권? 서울 중심에서 크게 떨어지지 않은 곳임에도 비역세권이 있습니다. 투자성이 나쁘지 않습니다. 예시는 바로 장안동/전농동입니다. 대로변이 바둑판구조로 되어 있어서 비역세권이지만, 의외로 버스 편의성이 좋습니다. 위 다른 예시는 답십리동 청계한신+힐청입니다. 신답역(2호선지선) 초역세권 + 답십리역 10분내 역세권입니다. 그러나 주민들은 의외로 지하철을 잘 이용안합니다. 천호대로or 서울시립대로 라인의 버스를 주로 이용합니다. 역세권이 투자에서 중요한 요소인건 확실합니다만, 역세권에 의존할 필요 없습니다. 지리적으로 서울중심지 인접지라면, 역세권이 아니어도 버스가 잘되어있기 때문입니다. (경기권은 역세권이 아니면 투자성이 크게 떨어집니다. = 중심지 인접성 떨어짐) 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223713803150 https://blog.naver.com/buildingsrg/223713803150
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