개인 비밀질문으로 정보를 독차지 하지 맙시다. study together *빌딩사령관's 아파트 시리즈 <기본원칙 > 1. 신축보단 2세대 구축 2. 국평보단 20평대 3. 고층RR보단 저층 못난이동 4. 대단지보단 중소단지 (=어떻게든 비집고 들어가려는 의지) <추가원칙> 5. 주차 최소 세대당1.0대이상 만족 6. 강남접근성 1시간이내 7. 재건축단지 제외 (단기exit불리) 8. 소단지라면 인접 대단지 아파트벨트 꼽사리 (빌라로 둘러쌓인 단지 no) 9. 전세가율이 높을수록 매매상승 fundamental 훌륭 (50%이상 베리굿) 10. 최소 2룸1화구조 (1.5룸이하는 오피스텔 경쟁물건으로 시세차익 기대어려움) <주의!!> 1. 취득세+복비+월세 보증금(5천만) 빼놓을것 (+전세 복비 100만원전후 발생가능) ex) 매매가 6억 → 6천만원 뺌 / 매매가 9억 → 8~9천만 뻄/ 매매가 15억 → 1.1억뺌 2. 해당단지만 고집x → 금액대 기준점으로 단지와 지역을 넓혀나갈것 (급매 발굴이 목적) 3. 본금액은 '25년2월28일 호가 기준 (현재 강남/잠실권 불장으로 예산 더 필요할수 있음.) 4. 최상급지 압구정은 갭투자 불가 (토지거래허가구역) <추천테크> 경기남부→동대문구 →마용성/북영등포/흑노뉴→강남막내/준잠실 →강남 메인권 20평대→강남 메인권 국평 → 강남 대장급(신축) *동급지내 이동은 옆그레이드(안옮기는게 나음) *총알 1억~2억: 경기남부 3억~8억: 마용성/북영등포/흑노뉴 9억~14억: 강남권 20평대 18억 이상: 강남권 국평 <현금 1억> 현금1억만 있어도 인플레헷지를 할 수 있습니다. 극단적인 리스크로 갑자기 서울수도권 매가/전세/월세가 문재인정부처럼 double이 되었다고 가정한다면, 정말 물리적으로 쫒겨납니다. 현금1억으로 경기남부라도 가격fix해둔다면 인플레 폭풍이 들어서더라도 강남권 1시간내 출퇴근이 계속 보장됩니다. *애매하게 현금 5천만원으로 경기도 이상한곳에 갭투자하는것은 금지. 언능 현금 총알 1억 모으기 목표!! <현금 2억> 현금1억 +1억은 막 게임체인저급 추가금액이 아니네요. 현금 2배를 모았는데, 막 상급지로 올라가진 않았습니다. 아직도 경기남부 수인분당선 라인내에서 살짝 북진.. 아직 혼인신고를 안했다면, 차라리 갭1억짜리 1주택 slot을 2개 활용하는것도 방법일 수 있겠다고 생각됩니다. (매가 12억미만은 2년보유만으로 시세차익 비과세 구간) best plan은 언능 현금3억 모아서 서울에 깃발꽂는것!!! <현금 3억> 드디어 현금3억이 모였고 서울에 깃발을 꽂습니다. 동대문구는 서울 입문지입니다. 노동강금관구는 현금 2억이하로 충분하다고요?? no no no 차라리 위에 삼성캠퍼스-동판교벨리-강남 일자리벨트를 품은 경기남부가 투자성이 있습니다. 즉, 현금 3억 모으기 전까지는 억지로 '서울시'에 들어오시면 안됩니다. 동대문구내에서도 전농/답십리동은 꽤 좋은 입지입니다. (성동구 막내 '마장동','용답동'과 이웃) 범동대문구지역 서열은 외워두세요. (왕십리뉴타운) > 전농답십리뉴타운 > 이문휘경뉴타운 > (장위뉴타운) 이서열은 꽤 단단해서 각자 호재가 발생해도 절대 바뀌지 않습니다. ex1. 전농답십리뉴 gtx-bc 개통 → 왕십리뉴타운 역전 불가 ex2. 장위뉴 gtx-c개통 → 이문휘경뉴타운 역전불가 갭차이만 좁혀질뿐. 역전 불가. 중앙대 졸업생이 노벨물리학상받고(=호재1) 테슬라가 갑자기 중앙대재단 인수하고 풀장학금 뿌려도(=호재2) 입시 성적 갭만 좁혀질뿐, 서성한 역전 못합니다. (오해마세요 저는 중대 졸업생) --------------------------------------------------------------------- 본인께서는 갭투자지만, 곧 실거주해야하는 사정이 있으시다구요?? 근데, 직장이 경기남부시라구요?? 동대문구 갭투자 + 경기남부 실거주하시면 됩니다. "아니, 무조건 실거주해야하한다니까요???" 그럼 절충형으로 신분당선라인 수지에 갭투자하시지요. "저는 강남 출퇴근 필요없는데요???" "삼성수원캠퍼스 바로앞 영통에 집살래요" no no no 매매는 본인의 실거주 편의성에 맞추시면 절대 안됩니다. (투자성 고려!!) 즉, 보편적인 수요(=강남접근성)에 맞추셔야 합니다. <현금 4억> 현금4억을 모았는데, 무려 서울 중상급지 마용성에 깃발을 꽂네요!! 근데, ⓐ역에서 좀 먼데요? ⓑ언덕이에요 ⓒ 소단지에요 제가 쓴 글 중 "상급지 구축투자가 정답이다.(vs 아랫급지신축)" 을 읽어보세요. 좋은 단지고 많이들 고려하시는 환금성 좋은 단지입니다. "아 저는 갭투자지만 , 곧 입주할꺼에요." "부부직장이 마곡,여의도라서 꼭 남서쪽 사야해요" 그럼 범 당산메인지역을 추천드려요. 의외로 학군도 좋고 (목동접근성 good) 3도심(여의도-강남-광화문) 접근성이 좋아요. <현금 5억> 현금 5억이면 꽤 큰돈입니다. "저는 시세차익만 기대해요." "지금은 볼품없어도 좋아요." 노뉴 한복판에 있는 구축. 신동아리버파크를 추천드립니다. 웬만하면 20평대만 추천드립니다만, 자금 여유되시면 30평대 투자도 찬성입니다. 노뉴 대부분단지는 관처or사시 pass라서 지금 비주얼과 달리 생각보다 빨리 인접 신축단지들이 하나둘씩 입주할 것이고 신동아리버파크입장에서 빌라로 둘러쌓인 단지 → 하이엔드신축으로 둘러쌓인 단지 환골탈태합니다. <현금 6억> "아니, 저번에 한압성 한강삼각벨트 말씀하셨는데, 그 장기트렌드로 재미볼 곳없나요?" "특히 저는 매가 12억이상으로 이제는 비과세 혜택이 아니라 언젠가는 실거주 장특공 활용해야 해서 10년+@ 보유해야해요" 한압성에 둘러쌓인 준옥수입지. 금호대우 추천드립니다. <현금 7억> "엥 현금5억일때는 노량진뉴타운 투자했는데, +2억이나 더 모았는데, 흑석뉴타운을 추천해주시나요?" "노뉴가 더 투자성있지않아요??" "특히, 흑센2는 너무언덕이라 흑뉴내에서도 막내입지잖아요." 저는 흑뉴>노뉴 로 봅니다. 자체 흑11+흑9 입주에도 껑충 뛰지만, 이웃 반포주공1단지 신축입주가 큰 호재입니다. 대한민국은 현재 '서반포 왕조'입니다. (반디클+원베일리) 현충원사이로 바로 이웃하고 있는 흑석이 꽤 큰 호재입니다. "아니 흑석은 9호선완행이잖아요 ;;" "노뉴는 9호선 급행+ 1호선으로 오히려 반포가기 더 좋고 보너스로 광화문쪽도 가기 좋아요" 저는 철도 접근성보다도 지리상 인접성을 더 중요하게 생각합니다. 극단적인 예로 강원도 원주시에 진공철도를 건설해서 서울 3도심을 10분만에 도착하게 만든다고 해서 (진공철도 요금 = 지하철요금 가정) 강원도 원주시 진공철도역세권이 서울 웬만한 지역 시세 역전할까요?? 걸어가든, 차타든, 버스타든, 지리적으로 붙어있어야 문화적 융합을 합니다. (흑뉴 ↔ 반포주공1단지) +)) 앞으로 동작구는 흑뉴+노뉴 ↔ 非뉴타운 동작구 양극화가 심해질 것입니다. (마치, 송파구내 잠실 ↔ 非잠실 양극화) <현금 8억> 마찬가지로 6억대비 +2억 되었는데, 같은 옥수역 역세권내 금호대우 → 옥수삼성 이 되었네요. 이왕이면 금호보다는 성동구 대장급 옥수가 좋죠. (옥수파크힐스-리버젠 이웃단지) <현금 9억> 이제는 마용성은 잊으세요. 강남권으로 껑충 뛰었습니다. 중소단지 도곡 경남이 강남내에서 메인지역에 위치하지는 않습니다만, 강남권에 깃발꽂는것은 엄청난 의미가 있습니다. 강남입성은 지금은 가능하지만, 곧 저멀리날아가서 추억이됩니다. 대한민국 학군지 no.1 대치 인접성도 장점입니다. 아직까지 학군은 투자에 중요한 요소입니다. (15년 이상 투자시에는 그닥 장점은 안됩니다.) 강남입성에 비해서 좋은 선택지라고 볼수 없지만, 파헬올(=잠실권)에 투자하는것도 꽤 좋은 투자입니다. 현금 9억으로 방3화2 전용59제곱은 투자가 어렵기 때문에 방2화1 전용49제곱이라도 투자하시면 준신축 초대형단지 인프라를 누릴 수 있습니다. <현금 10억> 현금10억이 있다면 방배와 서초2동 구축투자가 가능합니다. 방배는 빌라너머 하이엔드 신축대단지들이 군데군데 입성하여 기존 강남 막내 역할을 했던 방배 인식이 달라집니다. ---------------------- 서초2동은 교통 좋은 건 다 알지만, 학군도 의외로 훌륭합니다. 독수리5형제 신축단지들의 규모의 경제 good (5천세대급 밖에 안되긴합니다. < 잠실엘스 1개단지 사이즈) 어쨌든 대규모 신축단지들 인프라 꼽사리 낀 구축 우성5차도 좋은투자로 봅니다. <현금 12억> 맙소사. 이 곳은 반디클+원베일리+반래퍼. 대한민국no.1 서반포왕조 한가운데 꼽사리입니다. 솔직히 제가 가진 서초2동 3세대 준신축아파트 팔고 반푸 사고 싶을 정도입니다. 이론상 200세대급 소단지는 인근 대단지들 시세가 엄청나게 껑충뛰더라도 천천히 따라갈 수밖에없습니다. (가격탄력성 낮음 → 일시적 저평가) 지금 매물들이 가격을 올리고 있지만, 부르는데로 주고 사고 싶네요. 최근에 토허제가 풀린 지역입니다. 강남토박이분들은 의외로 서초구쪽 이사를 싫어하십니다. (반포: ????) 수많은 강남 낡은 주택형 건물주분들이 매도하시고 편한 강남 아파트로 이사가시려고 하는데, 이쪽을 많이 보십니다. 낡은 압구정아파트 및 몇채안되는 청담아파트를 제외하고 테북찐강남 아파트벨트는 삼성동밖에 없습니다. 넘치는 수요 대비 부족한 공급 특성상 토허제가 풀린 삼성동아파트는 시세가 쭉쭉 오를수 밖에 없습니다. 꼽사리 낀 중소단지 롯데아파트 시세가 싸보이네요. <현금 14억> 앞서보신 헬리오2룸1화 case처럼 희소아이템 청담 3세대 아파트를 2룸1화를 매수하는것도 매우 좋은 투자입니다. 특히나, +인근 청담르엘 1,200세대 입주하면 규모의경제도 기대됩니다. <현금 18억> 현금 18억이나 쥐었는데, 더이상 59제곱 보기엔 좀 그렇습니다. 앞서 말씀드린 테북찐강남 아파트 벨트에 국평 매수하시는게 좋습니다. 압구정 신축이 들어오기 전까지는 (~약 2039년) 이곳이 계속 대한민국 no.1입니다. 반래퍼59제곱이라도 매수하시면 대한민국no.1의 일원이 됩니다. <현금 30억> 현재 대한민국 아파트 값을 리딩하는 물건은 반포 원베일리국평입니다. 그 누구의 눈치를 보지않고 천장 없는 상징적인 반포 원베일리 국평으로 아파트는 깨끗하게 졸업하시는게 좋습니다. 이제 현금이 생기시면 미국주식 or 빌딩투자를 하셔서 포트폴리오를 넓히세요. 이상입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223778156219 https://blog.naver.com/buildingsrg/223778156219
|