혹자는 서반포라 불리는 흑석에 한 표를 던지겠다고 합니다. 저는 노량진 뉴타운에 몰표를 주고싶습니다. 당연, 가치는 강남과의 거리와 핵심지구와의 거리에 일정한 갭을 두고 비례해서 움직이겠죠. 하지만 예외적인 경우가 있습니다. 목동이 뚜렷한 교통호재 하나 없는 서남권에서 오랫동안 승승장구 할 수 있는 이유는 학군이란 강력한 무기를 가지고 있기 때문이고 강동이 동부권 변방에서 강남4구라는 다소 오버스런 닉네임을 따낸 이유 또한 신흥학군 때문입니다. 노량진은 수산시장과 고시촌이란 오랜 고정관념을 깨고 하나의 학군클러스터로 잡을 가능성이 농후합니다. 지금은 고시원과 재수학원으로 밀집해 있지만 1만여 세대가 입주하고 주변 개발압력까지 더해지고 흑석주민을 포괄하는 수요가 가시권에 들어선다면 지금의 학원가는 트랜스포머처럼 곧 입시위주의 학원가로 탈바꿈하게 될 것입니다. 길건너 여의도와 용산을 마주하고 강남의 접근성 또한 흑석과 별반 차이없는 30억 안밖의 고가 아파트가 밀집한다면 학군은 당연지사 강동이나 광진구를 가볍게 넘어 대치학군 아래 목동학군과 어깨를 나란히 할 것입니다. 물론, 흑석과의 갭차이가 크다는 말은 아니지만 흑석뉴타운과 대등하거나 그 이상일 것입니다. 여담으로 제 예측시세는 2030년~2033년 기준 보수적으로 1/3구역 국평 30억~33억 잡아봅니다. 현재, 강동 포레온이 호가 27억 안밖(실거래 26.5억)이고 잠실 엘스가 호가 30억 안밖(실거래 30억)입니다. 노량진 대장 1/3구역을 위 두 매물의 중간에 포지셔닝하고 미래가치 적용하면 30~33억까지의 레인지는 보수적으로 잡아도 무리가 없어보입니다. 그런데 가령, 21억 매물(피 10억/감정가 10억/취득세/중개수수료) 그리고 거기에 대울을 끼든 아니든 21억에 대한 실물 이자비용(4%*6년= 5억)을 합하면 총투가 26억+알파(추가 분단금+입주시 취득세) 정도입니다. 빨리 잡아 6년 후 입주 시 30억 잡으면 마진이 4억 언더, 33억 잡으면 마진이 7억 언더입니다. 21억이란 어마어마한 돈을 묶어두기에 다소 메릿있는 투자는 아닌 것 같습니다. 그러면 노량진 선택의 해답지는 입주장이 빠른 매물투자입니다. 실물 이자비용을 줄임으로써 그 마진의 폭을 맥시멈으로 잡을 수 있으니까요. 전국에 12억 이상의 아팟 매물은 고작 10%에 불과합니다. 바꾸어 말하면 12억 이상 매물을 보유하고 있다면 상위 10%라는 결과입니다. 붇카페에서 수십 억을 뉘집 개이름처럼 부르니 대한민국 중산층이 20~30억은 가지고 있구나하는 착각도 듭니다. 하지만 통계는 속일 수 없고 그 중 다수는 갭투자나 적잖은 대출을 끼고 있습니다. 전국에 5억도 안되는 아파트가 수두륵 합니다. 하지만 마음은 인서울 그리고 상급지로의 수직이동을 꿈꿉니다. 무리한 투자는 결국 제 경험 상 좌초되기 싶습니다. 그리고 생각보단 마진률이 높지 않구요. 유트브와 신문 기사의 단면이 디테일한 자산증식의 마진율까지는 고려하지 않는 겁니다.
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