재개발에서 가장 가성비 있게 투자하는 방법은 무엇일까? 바로 투자금이 적게 들어가는 감정가 낮은 무허가 물건을 매수하여 34평 입주권을 배정받는 것이다. 물론 해당 투자는 조합원 수 대비 34평 이상 세대수가 많은, 즉 사업성이 뛰어난 구역에서만 가능한 방법이다. 하지만 안타깝게도 서울에서는 이러한 구역들을 찾기가 쉽지 않다. -용어 정리 무허가 건축물 = 뚜껑, 지상권 -무허가 건축물이란? 남의 토지 위에 (국유지, 시유지, 사유지 등) 허가 없이 지은 건축물을 말한다. 허가 없이 지은 건축물이기 때문에 일정 조건에 부합할 경우에만 입주권을 받을 수 있다. 재개발 무허가 건축물에 대해서 더 자세히 알고 싶다면 아래 링크를 통해서 확인! https://m.blog.naver.com/goldenmore_/222882998574 -무허가 건축물이 많은 재개발구역 1. 신림1구역 토지등소유자 1,460세대 + 무허가 677세대 = 총 조합원 수 2,137세대 2. 상계1구역 토지등소유자 749세대 + 무허가 450세대 = 총 조합원 수 1,420세대 3. 북아현3구역 토지등소유자 2,345세대 + 무허가 326세대 = 총 조합원 수 2671세대 재개발에서 무허가를 투자하고 싶다면 되도록이면, 무허가 건축물이 많은 재개발구역을 투자하라! "1조합원 = 1투표권" 쪽수가 많아야 그만큼 권리도 보장받을 수 있다 -> 해당 구역들은 무허가 건축물에 대해 기존 조합원들과 차별 없는 대우를 해줄 것이다. 왜? 쪽수가 많으니까! 곧 조합원 분양 신청 예정인 재개발구역 -> 북아현3구역, 신림1구역 북아현3구역 -4,739세대(임대 812세대) -최고층수 32층 -시공사 GS + 롯데 컨소 -2,5호선 충정로역, 5호선 서대문역 역세권 -현재 사시변경인가 중 -1.20 행정심판 -> 일부인용으로 조합 승소, 재결일(1.20)로부터 4개월 내 인가여부 결정 통보, 기간 내 구청이 인가 결정하지 않을 시 서울시 직권으로 인가 처분 가능, 개인적인 의견으로 4월 안에는 인가 나올 것으로 예상 -34평 배정 시나리오 -조합원 현황 1) 조합원 : 1,857명 2) 기존 현금청산자 : 727명 3) 편입 : 87개 -> 총 조합원 수 2,671명 -무허가 현황 토지등소유자 2,345세대 + 무허가 326세대 = 총 조합원 수 2671세대 -> 무허가도 아무런 제약없이 다른 일반 물건들과 동일하게 평형신청 참여가 가능하다. -전환다세대 현황 1) 전환다세대 중 60m2 초과 세대 : 70명 2) 전환다세대 중 60m2 이하 세대 : 74명 60m2 초과 세대는 평형 신청에 제약이 없으나 60m2 이하 세대는 감정가와 관계없이 25평 이하만 신청이 가능하다. -> 74명 (감정가와 관계없이 25평만 신청 가능) 해당 인원은 모두 무허가보다 감정가가 높다. 재개발 전환다세대에 대해서 더 자세히 알고 싶다면 아래 링크를 통해서 확인! https://m.blog.naver.com/goldenmore_/222671181356 -34평 세대수 : 1,852세대 -34평 초과 세대수 : 639세대 -34평 이상 총 세대수 : 1852 + 639 = 2,491세대 -34평 안정권 등수 34평 초과 평형 : 639세대 34평 : 1,852세대 639 + 1,852 = 2,491등 -> 여기서 25평만 신청 가능한 전환다세대 74명까지 포함하면 2,491 + 74 = 2,565등까지 컷 -> 감정가 약 5백만 이상 -34평 안정권 인원 결론 총 조합원 수 2,671명 34평 초과 평형 639세대 2,671 - 639 = 남은 조합원 수 2,032명 34평 1,852세대 2,032 - 1,852 = 남은 조합원 수 180명 25평만 신청 가능한 전환다세대 74명 180 - 74 = 남은 조합원 수 106명 탈락 (2,565등 이상) 즉 106명을 제외한 모든 인원이 34평 이상 평형의 안정권이라고 보면 된다. 여기에서 25평 선택 지원, 조합원 분양 미신청, 대형평형 초과 지원자가 106명을 넘는다면 34평을 선택한 모든 조합원들이 34평이 가능하다는 결론이 나온다. 여기까지는 오피셜이고 / 25평 선택 지원, 조합원 분양 미신청, 대형평형 초과 지원에 대한 예상을 해보겠다. -조합원 분양 미신청 조합원 분양신청 시 분양 미신청 인원은 전체 조합원 수 대비 통상 3~5% 정도 된다. 북아현2구역의 경우 약 3%인 51명의 조합원이 조합원 분양신청을 하지 않았다. 북아현3구역의 경우 전체 세대수에서 3%인 경우 약 80명 정도가 분양신청을 하지 않을 것으로 예상한다. -25평 1순위 지원 재건축과 달리 재개발에서는 분담금에 대한 부담으로 원주민들의 25평 선택 지원이 생각보다 많다. 북아현2구역의 경우 25평 1순위 66명 신청 북아현3구역의 경우 조합원 수가 2배이니 25평 1순위 예상 지원자를 최대 130명 대로 예상해 볼 수 있다. -34평으로 지원자 수가 몰릴 수도 있지 않나? 인서울 핵심지라면 대형평형의 수요는 항상 초과수요라는 것을 잊지 마라! -평형신청 변수 1. 북아현3구역의 평형 배정 방식은 순위제이다. 같은 순위 내에서는 높은 감정가가 우선하지만 순위끼리 경쟁 시에는 감정가와 관계없이 선순위가 우선한다. 예를 들어 1순위 34평을 지원한 감정가 1억 인 A씨가 1순위 대형평형을 지원했다가 떨어진 2순위 34평을 지원한 감정가 3억 인 B씨를 우선한다. 재개발의 경우 보통 위와 같은 순위제를 채택하고 있으며, 예외적으로 순위제가 아닌 감정가 순으로 진행한 재개발구역은 흑석11구역과 북아현2구역이 유일하다. 2. 토지 불하 북아현3구역 무허가 현황 : 326세대 무허가를 가진 조합원이 토지 불하를 받게 되면 감정가 순위가 변할 수 있으므로, 평형 신청의 변수로 작용 북아현3구역의 경우, 11년 전 금액으로 불하를 받아야 하는 상황이라 실질적인 이득이 없다고 판단되어, 불하를 신청하는 조합원은 거의 없을 것으로 판단 -토지 불하란? 국가 또는 공공단체의 재산(국유지, 시유지 등)을 개인에게 팔아넘기는 것을 말하는 것으로, 점유하고 있던 해당 무허가건축물 조합원에게 토지 매수 우선권이 주어지며, 불하를 원하지 않으면 조합에서 일괄 매수하게 된다. 국공유지는 감정평가하여 매각 가격이 결정되고, 불하를 받게 되면 기존 종전자산평가액에 합산된다. 매각 가격은 사업시행인가 고시일을 기준 사유지와 국공유지를 포함하여 200㎡까지만 불하 가능 - 대금 납부 방법 : 일시납 / 분납(5년/10년, 이자율 적용) -> 보통 비례율이 높은 구역 또는 원하는 평형 배정을 위해서 종전자산평가액을 높일 필요가 있을 때 불하를 받게 된다. 3. 1+1 분양대상자 1) 주택면적 143m2이상 (84 + 59) = 363세대 2) 주택면적 118m2이상 (59 + 59) = 119세대 1+1 분양대상자의 평형 신청 선택(1+1 또는 대형)에 따라 전체 평형신청 결과 또한 달라질 수 있다. -결론 25평 선택 지원, 조합원 분양 미신청, 대형평형 초과 지원에서 106명 이상은 반드시 나온다고 보기 때문에 북아현3구역의 34평 지원자는 모두 34평이 가능하다는 결론이 나오게 된다! -현재 무허가 시세 피7억 이상, 초투 7억대 34평 조합원분양가 7억9천, 총투 14억9천(변동 가능) 신림1구역 -4,185세대 (임대 631세대) -지하5층, 최고 29층, 평지 -신림선 역세권(단지 직결 검토 중) -시공사 GS + 현대 + DL 컨소시엄 -> 타 재개발구역과 달리 시공은 컨소로 하고, 향후 총회를 통해 브랜드는 하나의 시공사로 선정할 예정 -서울시 신속통합기획 1호 -> 용적률 기존 230%에서 259%로 상승 -사업단계 : 19.11 조합설립인가, 24.9 건축심의통과, 25.3 사업시행인가 득! -분담금 납부 방식 0,0,100 -무허가건축물 소유자 677명 -기존 조합원수 1,460명 + 무허가 677명 = 총 조합원 수 2,137명 -34평 배정 시나리오 임대 제외 분양세대 : 3,554세대 34평 세대수 : 1,987세대 34평 초과 세대수 : 746세대 34평 이상 세대수 : 2,733세대 조합원수 약 2,137명 깔끔하게 모든 조합원들 34평 배정 가능! 계산상 커트라인이 불안하다면 토지 불하를 통해 34평 배정 확률을 올릴 수도 있다. -현재 무허가 시세 무허가 피 3억6천~3억7천, 초투 3억 후반 84타입 조합원분양가 7억9천, 총투 11억5천(변동 가능) 수억원이 걸린 조합원 평형 신청 전쟁! 평형 신청은 운이 아니다. 평형 신청은 정보력과 분석력의 싸움이다. 해당 글에 대한 원문 외 더 다양한 정보를 얻고 싶다면 아래 블로그를 방문해주세요. https://m.blog.naver.com/goldenmore_/223800495349 |