정부규제의 위선
최근 언론을 보면 서울 집값이 다시 폭등하여 당장이라도 큰일이 날 것처럼 연일 대서특필되고 있다. 정부는 이를 잡겠다며 대출 한도를 조이고, 토지거래허가제로도 성이 안차는지 보유세를 운운하며 깡패처럼 엄포를 놓는다. 하지만 시장의 이면을 들여다보면, 현재의 부동산 규제와 시장 개입이 얼마나 철저한 '위선'인지 알 수 있다.
1. 착시 현상: 강남과 한강벨트만의 나홀로 상승
현재의 집값 상승은 서울 전체의 이야기가 아니다. 2021년 전고점 대비 회복률 통계를 살펴보면 시장의 극심한 양극화가 여실히 드러난다.
강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성 등 한강벨트 주요 단지들은 전고점의 95~100%를 회복하거나 신고가를 경신하고 있다. 반면, 이른바 '노도강(노원·도봉·강북)'과 '금관구(금천·관악·구로)' 등 서민 주거 지역의 집값은 전고점 대비 여전히 70~80% 선에 머물며 침체를 벗어나지 못하고 있다. 즉, 정부가 그토록 보호하겠다고 외치는 지지 기반의 서민 거주지 집값은 오르기는커녕 거래조차 마른 상태다.
2. '똘똘한 한 채'는 누가 만들었는가
지금의 강남권 쏠림 현상은 철저히 과거 문재인 정부의 정책이 낳은 '괴물'이다. 다주택자를 투기꾼으로 몰며 징벌적 세금을 부과하자, 시장 참여자들은 살 수도, 팔 수도 없는 진퇴양난에 빠졌다. 그 결과 자산가들은 지방과 외곽의 집을 처분하고 강남과 한강변의 '똘똘한 한 채'로 자본을 뭉쳤다. 현재 상급지의 가격 방어와 상승은 이 견고해진 수요의 쏠림 현상일 뿐이다.
3. 공급의 혈을 막아버린 '겹규제'
수요가 몰리면 공급을 풀어야 하는 것이 경제학의 기본 원리다. 하지만 현재 시장은 겹겹이 쌓인 규제로 공급의 혈이 꽉 막혀 있다.
재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 과도한 공공기여 요구는 정비사업의 사업성을 앗아갔다. 여기에 중대재해처벌법과 노란봉투법 등은 본래의 취지와 무관하게 건설 현장의 공사비 폭등과 사업 지연을 초래하는 결정적 허들로 작용하고 있다. 상급지로 가고 싶은 수요는 넘치는데 신축 공급은 씨가 말랐으니, 희소해진 '똘똘한 한 채'의 가격이 오르는 것은 당연한 시장의 이치다.
4. 엉뚱한 과녁을 향하는 규제의 칼날
상황이 이러함에도 정부는 핵심 원인인 공급 부족은 외면한 채, 서민들과는 거리가 먼 본인들이 올려놓은
상급지 집값을 잡겠다며 또다시 '수요 억제' 카드를 꺼내 들었다. 대출 규제, 징벌적 세금 유지, 토지거래허가제 등 보여주기식 난타전이 이어지고 있다. 이는 시장 안정화가 목적이 아니라, 지지자들의 '물개박수'를 이끌어내기 위한 정치적 포퓰리즘에 가깝다.
5. 규제의 청구서는 결국 서민에게 향한다
시장을 거스른 대가는 참혹하다. 과거 정책을 믿고 똘똘한 한 채를 마련한 1주택 실거주자들은 억울한 세금 폭탄을 맞고 있다. 더 심각한 것은 임대차 시장이다. 각종 규제로 전세 물건이 말라붙으면서 전세 제도는 위축되고 월세는 폭등하고 있다. 다주택자를 마귀화하며 시장에서 퇴출시킨 결과, 민간 임대주택 공급자가 사라져 무주택 서민들이 전월세 폭등의 직격탄을 맞고 있는 것이다.
결론: 정부의 지지율 상승을 위한 규제
시장의 상승은 투기꾼 때문이 아니라, 왜곡된 수요-공급의 불균형 때문이다. 하지만 정부는 다가오는 지방선거를 앞두고 표심을 결집하기 위해 만만한 '다주택자'와 '강남'을 다시 악마화하고 있다.
부동산에 큰 관심이 없고 생업에 바쁜 대다수 사람들은 막연하게 부자가 나쁘고 부자를 응징하는 정부가 정의롭게 생각하며 물개박수를 치고 있고 그 결과는 지지율 상승으로 나타난다.(안타까운 대한민국 현실이다.)
명분은 서민 주거 안정이라지만, 결과적으로 자산 양극화는 심해지고 주거 사다리는 끊어졌으며 서민의 삶은 더 팍팍해졌다.(부동산으로 걷은 세금으로 가끔 주는 민생지원금이 서민들의 삶을 바꿔주지 못한다.)
정부의 위선적인 규제가 멈추지 않는 한, 시장의 비극은 반복될 수밖에 없다. 이제는 이념이 아닌 '시장 경제'의 관점에서 부동산을 바라봐야 할 때다. 그러기 위해선 우리나라 국민들이 좀 더 지혜로워져야 이런 마귀같은 정책이 나오지 않는다. |
