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얼죽신? 돈이 있어야 가지 서울 낡은 아파트가 더 올랐다[부동산360]
서정은 기자
입력2026.03.15. 오후 2:01수정2026.03.16. 오전 8:46
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[헤럴드경제=서정은 기자] 예전엔 신혼부부들이 구축은 거들떠도 안봤는데, 지금은 20년 된 매물도 소개해달라고 해요. 신축이 너무 비싸니 차라리 1억원 가까이 들여서 인테리어하고 편안하게 살겠다고요 (중구 공인중개사 A씨)
최근 1년간 구축, 준신축 아파트가 신축 아파트 매매가격 상승률을 앞지른 것으로 나타났다. 얼죽신(얼어 죽어도 신축) 선호에도 신축 집값이 가파르게 오른 탓에 준신축이나 리모델링 기대감이 있는 구축으로 눈길을 돌린 영향이다.
15일 한국부동산원의 아파트 연령별 매매가격지수에 따르면 최근 1년간(2025년 2월~2026년 1월) 5년 초과 ~ 10년 이하 가격 상승률은 11.08%를 기록해 전체 유형 중 가장 많이 상승했다.
뒤를 이어 20년 초과 아파트가 10.34% 올라 두번째로 높은 상승률이 컸다.5년 이하 신축은 9.21%, 10년 초과~15년 이하, 15년 초과~20년 이하 등 준구축 아파트는 각각 8.89%, 8.15% 상승하는데 그쳤다.
직전 1년(2024년 2월~2025년 1월)만해도 가격 상승률이 높았던 건 5년 이하 신축 아파트(7.93%)였다. 뒤를 이어 5년 초과~10년 이하는 6.44%, 10년 초과~15년 이하는 6.71% 올랐다. 15년 초과~20년 이하와 20년 초과는 각각 4.18%, 4.5% 상승에 그쳤다.
신축에서 준신축, 준구축으로 집값 상승의 무게중심이 옮겨간 셈이다. 집값이 가파르게 오른 신축보다는 수요자들이 대체제를 찾아 눈길을 돌리고 있는 영향으로 풀이된다.
일례로 2022년 입주한 마포구 아현동 마포더클래시는 59㎡(이하 전용면적) 기준 매매가격이 지난해만 5억원 이상 뛰었다. 지난해 1월 24일 16억4000만원(9층)에 거래된 뒤 7월 13일 20억원(2층)을 찍었고, 10월 17일 23억5000만원(10층)에 거래돼 등기가 완료됐다. 이틀 뒤인 10월19일 22억원 이후 약 5개월 동안 신고된 거래는 없다.
신축 분양가도 연일 고공행진 중이다. 강서구 래미안 엘라비네의 경우 국민평형 기준 분양가가 18억4800만원에 달한다. 미국과 이란 간 충돌로 국제 유가와 원자재 가격의 변동성이 높은 만큼 신축 아파트의 평당 분양가는 더욱 오를 것이라는 전망도 나온다.
김효선 KB국민은행 부동산 전문위원은 최근 2~3년간 거주가 편리한 신축 아파트에 대한 수요가 급격히 늘었으나, 가격 상승폭이 예상을 훨씬 뛰어넘었다며 고강도 대출 규제로 자금조달 제약이 생긴 상황에서 같은 입지에 추가적인 상승 여력이 있는 인근 준신축 단지들이 각광을 받는 것이라고 분석했다.
구축 아파트가 강세를 보인 것도 정부의 대출 규제와 맞물려있다. 한국은행이 국회에 제출한 2026년 3월 통화신용정책보고서에 따르면 수도권 아파트 거래에서 15억원 이하 주택 비중은 2025년 3월 88.6%에서 올해 1월 96.2%로 뛰었다.
구축 아파트가 상대적으로 15억원 이하가 많다보니 재건축·리모델링 가능성을 기대하고 매수에 나선 사람들이 늘어난 영향으로 풀이된다. 김효선 전문위원은 준공 10년~20년 사이 준구축 아파트는 구축으로 넘어가는 과도기 단계인데다 건폐율도 높아 정비사업에 어려움을 겪을 가능성이 크다며 정부나 각 서울시가 정비사업에 대한 속도 의지를 드러내는 상황에서 준구축보다 구축에 대한 선호가 더 커진 것이라고 분석했다.
당분간은 신축 아파트와 갭 메우기를 위한 준신축, 구축 중심의 가격 상승세가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 준신축, 구축 가격이 지난해 올랐다고 해도 여전히 신축 아파트보다는 싸게 느껴질 것이라며 고분양가 부담 등으로 신축 아파트에 대한 수요는 제한적으로 나타날 것이라고 내다봤다.
서정은 lucky@heraldcorp.com |
