https://v.daum.net/v/20260316165544099
최근 "서울에 아파트 들어설 땅이 대체 어디 있냐"라는 말, 주변에서 참 많이 들어보셨죠? (저도 집 구하는 입장이라 ...막막합니다)
실제로 서울 길거리를 걷다 보면 '여기도 공사 중, 저기도 공사 중'인 모습은 자주 보지만, 정작 내가 들어갈 새 아파트는 어디에 있는지 막막하기만 합니다. 그렇다면 우리는 어떤 전략을 짜야 할까요.
1. 서울 새 아파트, '정비사업' 없으면 멈춘다.
한국경제와 한국부동산원 청약홈의 최근 자료(2026년 3월 16일 보도)에 따르면, 2022년부터 지난해까지 4년간 서울에서 공급된 102개 단지, 총 8만 7,179가구 중 무려 89.66%인 7만 8,164가구가 재건축·재개발 사업을 통해 공급되었다고 합니다.
쉽게 말해, 서울 새 아파트 10가구 중 9가구가 낡은 집을 헐고 다시 지은 집인거죠. 빈 땅에 아파트를 짓는 '신규 택지' 공급은 이제 서울에서 10%도 채 되지 않습니다. 이제 서울에서 새 집을 기다린다면 재건축과 재개발은 선택이 아닌 필수 체크 리스트가 되었습니다.
2. 일반 분양 물량은 생각보다 귀하다.
정비사업은 기존에 살던 조합원들의 물량을 제외하고 남은 나머지를 일반인에게 분양되는데 통계를 보면 재건축·재개발 물량의 약 33.5%인 2만 6,251가구만이 일반 공급으로 나왔습니다. 단적인 예로, 역대급 규모였던 강동구 '올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)'은 1만 2,032가구 중 4,786가구(약 39.8%)를 일반 분양했습니다.
즉, 전체 공급량은 많아 보여도 실제 무주택 실수요자가 노릴 수 있는 '바늘구멍'은 여전히 좁다는 사실을 알 수 있죠.
3. 줄어드는 공급량, 원인은 무엇일까?
일반 분양 물량이 눈에 띄게 줄어들고 있죠? 이는 고금리 여파와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위축, 그리고 급격히 상승한 공사비 때문이지 않을가 싶습니다. 공사비가 오르면 조합과 시공사 간의 갈등이 생기고, 결국 분양 일정이 뒤로 밀리게 되는 곳들도 많이 보셨을 겁니다.
4. 정부와 서울시의 '특급 처방'은?
1. 서울시 '사업성 보정계수'
: 노후도가 심하지만 사업성이 낮아 재개발을 못 하던 지역(특히 강북, 서남권)에 용적률 인센티브를 최대 2배(20%40%)까지 주는 제도예요. 실제로 도봉구 방학신동아1단지는 이 덕분에 분양 가구가 148가구나 늘어났다고 하네요.
2. 용적률 1.3배 완화
: 정부는 공공재건축·재개발 시 용적률을 법적 상한의 1.3배(최고 390%)까지 높여주는 법 개정을 추진 중입니다. 더 높이, 더 많이 지어서 시장을 안정시키겠다는 의지인 거 같네요.
5. 앞으로의 투자 및 거주 전략
1. '분양가 상한제' 단지를 노리기
> 송파구 '잠실르엘' 사례처럼 특별공급에 수만 명이 몰리는 이유는 입지도 좋지만 가격 메리트가 확실하기 때문입니다. 서울은 여전히 무주택자 우선 공급 원칙이 강하므로 청약 가점을 잘 관리하셔야 합니다.
2. 정비사업 규제 완화 수혜 지역 보기
> 서울시가 밀어주는 강북과 서남권 정비사업지는 앞으로 사업 속도가 붙을 가능성이 높습니다. 특히 임대주택 공급과 연계된 재개발 단지는 인프라 개선 효과도 큽니다.
3. 민간 공급 지원 여부를 체크
> 전문가들은 입주 아파트의 90%가 정비사업인 만큼, 공공뿐 아니라 민간 사업에도 추가 지원이 절실하다 말하고 있습니다. 앞으로 민간 재건축 규제가 얼마나 더 풀릴지가 시장의 핵심 키워드가 될 거 같네요. |
