강남구 일원동 663번지 일대(대청마을1구역)는 지하철 3호선 대청역을 도보 약 5분 내 이용할 수 있는 역세권 입지에 위치해 있다. 대상지는 1981년 4월 지정된 개포택지개발지구에 속해 있으며, 단독주택용지로서 제1종·제2종 일반주거지역이 혼재된 구조를 보인다.
주변 입지를 살펴보면, 동·서측으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있고, 남측에는 삼성서울병원이 위치해 생활 인프라가 우수하다. 또한 북측으로는 2022년 11월 7일 모아타운 후보지로 선정된 대청마을 북측 구역이 인접해 있어, 일대 전반에 걸친 정비사업 기대감이 형성된 상황이다. 대청마을1구역 역시 당시 모아타운 대상지 선정 소위원회 심사 대상에 포함되었으나, 주민 반대와 낮은 추진 의지로 인해 최종 선정에서는 제외된 바 있다.
특히 북측 영희초등학교와 맞닿은 일원로3길 일대에는 근린생활시설이 밀집해 있어 상가 소유주들의 반대가 지속되어 왔으며, 구역 내 단독주택 소유자들과의 이해관계 충돌도 주요 갈등 요인으로 작용해 왔다.
그럼에도 불구하고 대상지는 꾸준히 3개 구역을 통합한 모아타운 방식으로 사업을 추진해 왔으며, 이후 신속통합기획 재개발로 방향을 전환하였다. 그 결과, 2025년 10월 강남구청으로부터 연번을 부여받아 현재 주민동의서를 징구 중이다. 이는 강남권 재개발 사업지 가운데 신속통합기획 방식을 추진한 첫 사례라는 점에서 의미가 있다.
한편, 개포택지개발지구로 조성된 이후 오랜 시간이 경과함에 따라, 구역 내 건축물의 상당수가 1980년대 중·후반에 지어진 노후 건축물로 구성되어 있어 정비 필요성 또한 점차 높아지고 있는 상황이다.
따라서 오늘은 대상지의 정량적 정비요건과 현재 동의율 수준을 종합적으로 검토하여 후보지 선정 가능성을 판단해 보고, 나아가 개략적인 사업성까지 함께 분석해보고자 한다.
먼저 구청의 연번 동의서 관련 자료를 살펴보면, 최초 설정된 구역계와 비교해 일부 변경이 이루어진 것을 확인할 수 있다. 좌측은 2025년 10월 31일 강남구청에서 연번이 부여된 당시의 구역계이며, 우측은 2026년 1월 23일 공개된 구역계로, 대상지 서측 일부가 제외된 것이 특징이다.
해당 제외 구역은 병원, 약국, 금융기관 등이 입점한 상가건물들로, 그간 정비사업에 대해 강한 반대 입장을 보여온 곳들이다. 사업의 안정적인 추진을 위해 강경 반대 구간인 일원로변 건물들을 구역에서 제외한 것으로 판단된다. 반면, 원활한 기반시설 확보를 위해 남측에 위치한 타워형 공영주차장은 구역에 포함시켜 계획의 완성도를 높였다.
이제 일원동 663번지 일대(대청마을1구역)의 후보지 선정 가능성에 대해 알아보자.
먼저 신속통합기획 재개발 후보지 선정은 아래와 같이 정량적 점수를 중심으로, 자치구 여건 및 정책적 요건을 종합적으로 검토해 결정된다.
후보지 선정 과정에서의 정량평가는 노후도, 호수밀도, 접도율 등 서울시 도시정비법 조례에 따른 기준을 점수화해 산정된다.
이와 같은 정량적 지표는 사업 추진 가능성을 가늠하는 핵심 요소인데, 정비사업 특화 프롭테크 [정비맵]의 구역검토 기능을 활용하면 해당 구역의 정량적 점수를 한눈에 확인할 수 있어 후보지 경쟁력을 보다 직관적으로 파악할 수 있다.
또한, 구역 내 실거래와 매물도 아래 [정비맵]에서 확인할 수 있다.
정비맵 주소: www.jeongbimap.com
https://www.jeongbimap.com/정비맵의 [구역 검토] 기능을 통해 분석한 결과, 대상지의 노후도는 79%, 노후 연면적 비율은 76.8%로 나타났다. 또한 과소필지 비율은 0.4%, 주택접도율은 100%, 호수밀도는 45.2호/ha, 반지하 비율은 97.2%로 조사됐다.
해당 대상지는 택지개발지구로 계획·조성된 지역인 만큼, 주택접도율이 100%에 해당하는 특징을 보인다.
정리하면 과소필지 비율, 주택접도율, 호수밀도 등의 일부 지표는 정량적 요건에 직접적으로 부합하지는 않지만, 노후 건축물의 연면적 비율과 반지하 주택 비율이 기준을 충족하고 있어 전반적인 정비 필요성은 충분히 인정되는 지역으로 평가된다.
이를 종합적으로 반영해 평가 기준에 따라 점수화하면, 대상지의 총점은 83점에 달한다.
최근 2년간 신속통합기획 후보지로 선정된 주요 사업지들의 평균 점수가 약 71점 수준임을 감안하면, 일원동 663번지 일대의 83점은 이를 크게 상회하는 수치다. 따라서 정량적 평가 측면에서는 충분한 경쟁력을 갖추고 있으며, 향후 동의율만 안정적으로 확보된다면 후보지 선정 가능성은 상당히 높은 것으로 판단된다.
이 외 정책적 요소와 개략적인 사업성 분석은 아래에서 자세히 살펴보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224222436187 |
