안녕하세요, 분전입니다. 한동안 부동산, 주식, 코인, 금 등등 모든 자산시장이 쭉쭉 오르는 시장이었습니다. 물론 지난 금요일에 트럼프가 금융시장에 찬물을 쫙 끼얹어서 주가는 폭락했고 코인시장은 청산 패닉이 투자자들을 덥쳤었긴한데 그래도 말을 또 바꾸면서 나름 안정화가 되었고 금은 더 올랐네요. 월가에서는 지금의 랠리를 'Debasement Trade'라고 얘기하고 있습니다. '화폐가치 절하 거래'라는 것이죠. 전세계가 경쟁적으로 돈을 풀고 있으니 자산 가격들이 오르는 것이죠. 한국 부동산 시장도 그런 흐름을 타고 있습니다. 물론 이게 벌써 유동성이 돌아서 부동산 시장에 돈이 흘러들어왔다기보다는 이런 추세를 시장에서 캐치하고 심리가 움직여서 상승랠리를 먼저 보이고 있다고 볼 수 있겠죠. 그리고 이런 상황 속에서 https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1760261379&code=11121100&cp=nv 정부와 여당은 부동산 대책을 예고했습니다. 과연....? 어떤 정책을 낼지... 이런 시장 속에서 제 의견과 전망 정리 드려봅니다. 1. 9월달 부동산 시장은 불타올랐음. 특히 30억 이하의 시장이 활활 타올랐음 2. 6.27 규제가 안먹힌 것은 아니었는데 풍선효과가 나타나면서 비강남 상급지를 자극했고 그 온기가 그 아래 가격대까지 퍼지면서 오히려 서울 전반적인 상승세를 만들어냄. 시작은 마성광급 비강남 상급지였지만 더 주목할만한 주인공들은 22년 폭락 후 23,24년,25년 상반기까지 상승세가 지지부진하고 상급지와 벌어지기만했던 20억이하의 단지들이었음 3. 강남3구 상급지들은 요새 뜨겁다는 부동산 시장 분위기치고는 사실 별로 오르지 못했음. 대표 주자인 잠실 리센츠는 6.27이전 35.2억 거래완료가 되었었고(취소됨) 그 위로도 금방 거래될 분위기였는데 6.27이후 지금까지 최고 거래 완료 가격도 아직 35억 중반선임. 그 외에 많은 상급지들이 전고점 근처에서만 거래되거나 올랐어도 일부 단지를 제외하면 3%정도 상승 전후에서 올라서 신고가 내는 정도. 4. 3번과 달리 마성광 등 비강남상급지도 올랐는데 상승률 차원에서 진짜 주인공들은 6월27일 규제 직전 기준 20억 이하였던 단지들임. 특히 그 중에서 각 지역별로 선호되는 신축들 중 꽤 많은 단지들이 10% 정도 일부는 그 이상 상승했음. 5. 비상급지의 상승률이 더 좋은 정도를 넘어 절대적 금액 갭이 좁혀진 상황 6. 개인적으로 갭메우기 장세를 예상하긴 했는데 전체적으로 더 시장이 강한 상황. 6.27이후 20억 이하가 괜찮고 특히 15억 이하의 예전에 많이 소외된 곳들이 더 힘이 강해질 줄 알았는데 기준이 대략 30억 이하부터는 다 강했기 때문에 생각보다 10억은 더 위였음. 7. 지금 강남3구 상급지는 사실 마성광 아래쪽이 워낙 강해서 밀려올라가면서 버티고 뒤늦게 좀 더 강해지는 흐름인데 사실 일부 단지를 제외하고는 막 뜨겁다고 볼 순 없음. 그래도 마포 성동 광진이 2억씩 튀기 때문에 밑에서 밀려올라오는 상황 8. 이 시기동안 집값만 오른게 아님. 코스피도 폭발. 나스닥도 폭발. 금,은시세도 폭발. 비트코인은 잠잠했지만 이더리움 솔라나 리플 등 알트코인은 폭발 9. 6억 대출 규제 효과가 없진 않아서 이런 자산시장 치고는 강남 부동산은 잠잠한 편이었고 대신 아래로 풍선효과가 발생한 것. 원래 다 잡을 수 있는 규제는 없음. 강남도 '잡힌 건' 전혀 아니었고. 시장대비해서는 기대보 안 올랐을 뿐 10. 그런데 여기서 추가 규제가 예고되었음 11. 사실 가장 최근에는 급반등한 중급지들의 상승률은 한국부동산원의 상승률에 크게 잡히지 않았기 때문에 동작구 동대문구 영등포구 등보다는 8월부터 급등한 마포 성동 광진 분당 과천 등이 타깃이 될 것이고 그렇게 핀셋 타격하기보다는 그 위로 다 타격할만한 규제가 나오지 않을까 예상됨. 또 상급지 타격인 것. 이번엔 중상급지 + 상급지 12. 개인적으로 연말 상급지 조정 시나리오 중에 하나는 '6.27을 깨면 얼마든지 추가규제를 금방 내놓을 정부'라 결국엔 연내 조정이 온다는 것이었는데 6.27+ 중상급지 이상 타깃 추가 규제가 강하면 결국은 일시적 안정세, 조정장을 억지로라도 만들어낼 수 있을 것 같음. 하지만 반대로 '겨우 이거야?' 싶은 규제이면 6월말 이후 상승률이 크진 않았던 상급지를 더 자극할 수도 있음 13. 물론 서울 전역을 타깃으로 하는 규제가 나올 수 있긴한데 쉽진 않을 듯. 내년 지방선거도 있고 아무리 지금 서울이 전방위적으로 움직인다고 해도 별로 오르지도 않은 노도강금관구까지 타깃으로 하는 정책을 내놓으면 결국 양극화를 부추기는 꼴로 보일 수 있음. 상급지는 오를대로 올랐고 아래가 오르려고 하니까 전방위 규제? 주민들이 화가 날 수 있음. 14. 그리고 서울 전역을 대상으로 하는 규제가 나온다고 하더라도 그 적용 강도는 소위 마성광급 이상에 더 타격이 가도록 짜여질 가능성이 훨씬 높음 15. 규제가 생각보다 강력하게 나온다고 하더라도 결국 서울 , 수도권 전역의 움직임을 잡긴 어려울 것이라고 봄. 마성광급 이상 상급지에 더 강한 규제가 적용된다고 하면 시장의 풍선효과는 더 강해질 수 있음. 사실 이게 나쁜거라고 할 순 없음. 그동안 똘똘이 한채를 부추길 수 밖에 없는 구조의 정책으로 인해 양극화가 심화되었고 2022년 폭락장 후 23,24,25년 상반기까지 2년반동안 소외된 곳들이 이제 꿈틀거리는 정도이니 이런 곳들이 좀 더 오르면서 강남 서초와의 갭이 메워지는 것은 어찌보면 자연스러운일일 수 있음 16. 참고로 21.10월 신길 에스티움이 17.85억 신고가 찍을때 잠실 리센츠가 26.2억 신고가를 찍었음. 그리고 지난 6.27이전까지 에스티움은 17.4억까지 회복했으나 그때도 21년 고점을 못뚫었었음. 반면 리센츠는 35.2억까지 거래완료됐었음. 그리고 최근 아주 조금 갭을 좁혔음. 양극화는 세계적인 현상이긴 하지만 자산가격 양극화라고 해도 중간중간 좁혀지는 시기가 있을 수 밖에 없고 자연스러운 흐름임 17. 이런 흐름이 향후 계속되면 결국 온기가 더 아래로도 퍼질 것으로 예상함. 지방 상급지도 포함(이미 들썩임) 18. 규제 추가될 경우 상급지는 하방압력을 더 강하게 받을까? 가격 조정이 눈에 보이게 올 정도로? 규제의 종류와 강도에 따라 다를 수 밖에 없는데 강하게 때리면 일시적으로라도 눌릴 수 밖에 없음. 만약에 요새 얘기많이 나오는 '얼마 이상 대출0원'이 뜨면 이건 강력하긴함. 게다가 주담대 0원인데 사업자대출도 막고 신용대출도 연봉까지만으로 제한하고 있으니. 물론 유동성이 더 풍부해지고 풍선효과로 올라온 아래 가격대 시장의 시세가 많이 올라와서 상급지까지 다시 상승심리를 건드리게 되면 다시 반등세가 올 수 밖에 없으니 어떤 규제를 해도 장기적 안정화를 만들긴 쉽지 않을 것 19. 사실 단순히 집값을 낮추는 것이 아니라 너무 벌어진 양극화를 잡는 것도 정책 목표 중 하나라면 다주택자 규제를 완화시켜야하는데 아마 안할 것 같음. 세금이나 부동산 정책 전반적으로 발상의 전환이 필요한 시기인데 그렇게 안하고 규제 때리기를 더하고 더할 것으로 예상되긴함 20. 참고로 규제 뇌피셜 좀 더 더해보자면. 보유세는 세법개정이 아닌 공정시장가액비율을 건드릴 것 같고 규제지역 추가할 것 같고 대출 규제 강화할 것 같고 세법개정은 장관이 자꾸 썰푸는 것처럼 '방향성'만 얘기할듯. (예를 들면 보유세는 높이고 거래세는 낮추고?) 아직 법개정이 안되어서 토허제는 확대할 수 없음. 나중엔(올해말? 내년초?) 확대할 듯 21. 또한 무슨 메이저 언론사들 부동산 기사를 보면 '전문가들은 더 강력한 공급정책이 필요하다고 입모은다'고 써놓던데 그 전문가들은 어디에 있는지 궁금함. 공급정책은 내놔봤자 소용없음. 빨리 안되는 것도 알고 있고 늦게도 될지 안될지 신뢰도도 없음 22. 위와 같은 예상대로 시장이 흘러간다면 상급지는 가격 조정은 될 수 있어도 현금부자 외에는 가는 것조차 쉽지 않게 될 것이고 상급지에 못가니 풍선효과는 그 적용 가격대 바로 아래부터 나타나면서 갭메우기가 좀 더 나타날 것이고 온기는 더 퍼질 것이고. 그렇게 흘러가지 않을지. 물론 규제가 별 시덥잖은 것이면 그냥 다 올라가고 또 다음 규제 내야된다며 정신없어질 것 같고 23. 예전부터 상급지는 몰라도 비상급지 내집마련을 원하시는 분들은 지금 가격이 높지 않으니 맘편히 사셔도 된다고 예전부터 말했는데 조금 반등한 지금도 마찬가지임. 물론 '조금'이라고 하기엔 억대로 올랐겠지만 그래도 마찬가지로 집이 필요하지도 않은데 순수 투자용으로 반드시 사야하냐고 하면 그건 개별적으로 알아서 판단할 일이지만 지금 집이 비싸니 떨어지면 살거라는 잘못된 생각은 버리고 내집마련 플랜이 있다면 지금 자금되는 대로 사서 거주하길 바람 24. 올해 계속 블로그 및 여기저기 글이나 방송에서 집을 안살거면 안사는데 안사도 현금들고 있지 말고 자산투자는 꼭 하라는 얘기하고 있는데 다들 아다시피 올해 각종 자산들이 쑥쑥쑥 올랐음. 코스피 상승률이 50% 정도 됨. 자산투자해야함. 네프콘에 딱 한달전에 이제 국장 반도체 사이클이라고 올렸는데 국장 반도체 사이클이라는 것은 단순히 주가가 크게 오르는 것을 넘어(물론 오르는 것도 좋고) 우리나라 경제에 큰 +가 되는 사이클이라는 것또한 매우 중요한 포인트. 우리나라 망한다 망한다 망무새들 많은데 우리나라는 DRAM 슈퍼사이클(혹은 그에 가까운 수준이더라도) 일 때 휘청일 수가 없음(트럼프가 3500억불 끝까지 뜯어가지 않는한). 산업좋고 돈풀고 글로벌 유동성 풍부하고. 현금 들고 있는 것보다 투자를 하는 것이 당연히 좋은 시기임(물론 금융투자는 단기 변동성은 언제나 유의해야하지만). 너무 일만하느라 뒤쳐지지 말기를 끗 분전과 함께하는 곳 https://blog.naver.com/realme0603/223843058794https://contents.premium.naver.com/boonjunacademy/boonjun
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