계속해서 수도권 6억 이하 아파트를 보고 있다. 지난번 평촌에 이어 이번에는 산본이다. 같은 1기 신도시로서 평촌이 형님, 산본이 아우 하는 사이다. 이렇게 말하는 이유는 항상 평촌이 오르면 그 뒤에 산본이 오르는 구조이기 때문이다. 따라서 자금이 있다면 당연히 평촌을 사는 게 좋고, 그렇지 않다면 산본을 고려해도 좋다. 1기 신도시는 1990년대 초 정부가 수도권 주거 문제를 해결하기 위해서 서울 인근에 대규모 아파트 단지를 조성한 도시다. 우리가 잘 알고 있는 분당, 일산, 평촌 그리고 중동, 산본이 있다. 분당은 워낙 많이 들어 봤고, 일산, 평촌도 꽤나 들어 봤다. 중동, 산본은 의외로 처음 들어보는 분들이 많을 거 같다. (아닌가? 요즘엔 부동산에 관심이 많아서 전부 다 알고 계시려나?) 아무튼 그만큼 중동, 산본은 다른 1기 신도시에 비해서 상대적으로 부족한 점이 많다. 오늘은 그중에서도 산본에서 6억 이하 아파트를 찾아보겠다. 앗, 그런데 산본은 조금 애매하다. 6억 언저리 아파트가 없다. 6억 이상이거나 이하거나... 그래, 그러면 이렇게 하자. 6억 이하 중에 그나마 괜찮은 물건을 추려 보자. 자금이 부족하신 분들도 계시니까. 그분들이 선택할 수 있는 최선의 단지를 찾아보자. 바로 시작해 보자! 24평 기준 최근 실거래가 4.6억의 세종주공6단지다. 전고점은 5.9억이다. 1,827세대 대단지에 4호선 산본역 역세권이다. 실제로 임장을 가봤는데, 산본역에서 딱 5분 정도 걸린다. 아주 약간의 언덕이 있긴 하지만 이 정도면 평지라고 봐도 된다. 거래량도 확인해 보니까 적절한 수준인 거 같다. 산본은 토허제로 지정되지 않았다. 따라서 갭투자가 가능하다. 만약 월세를 살고, 갭 투자를 하려는 분들은 이런 단지 아주 괜찮다. 산본이 1기 신도시에서 막내긴 하지만 수요는 꾸준한 지역이다. 가보면 안다. 사람이 바글바글하다. 산본의 장점 중에 하나는 바로 강남과의 접근성이다. 1번 환승에 45분 소요. 물론, 분당, 평촌과는 비할 바가 안 되지만, 일산, 중동보다는 강남 접근성이 좋다고 할 수 있다. 찾아보면 안다. 경기도에 이 정도 입지가 생각보다 없다는 것을. 1기 신도시의 공통적인 특징은 바로 30년 이상 된 구축 밭이라는 거다. 세종주공6단지도 32년차다. 재건축은 언제 될지 모르겠다. 재건축보다는 입지, 수요를 보자. 세종주공6단지가 좋은 점은 4호선 산본역 역세권에 산본 중심상가를 도보로 이용할 수 있다는 거다. 이게 왜 좋냐? 중심 상가에 학원이 많기 때문이다. 물론 많은 아이들이 평촌 학원가를 이용하겠지만, 산본 학원가도 분명 수요가 있다. 게다가 원광대병원까지 도보로 이용할 수 있으니 이 정도면 산본에서 입지는 최고라고 볼 수 있다. 산본의 학군을 좀 살펴보자. 평촌과 비교하면 학업성취도가 확실히 떨어지는 게 사실이다. 평촌보다 높았으면 산본이 이 가격이 아니겠지. 그리고 산본에는 평촌 학원가 셔틀버스가 왔다 갔다 한다. 경기 최대 학원가를 근처에 두고 있다는 건 큰 장점이다. 경기 군포시도 역시나 입주 물량이 없다. 단, 군포시만 보면 안 되고 인근 안양, 의왕까지 같이 봐야 한다. 안양과 의왕의 입주 물량을 보니까 생각보다 많다? 이러면 전세가는 무조건 흔들리게 되어 있다. 게다가 입지가 상대적으로 떨어지는 산본은 매매가까지 같이 떨어질 확률도 있다. 단, 수도권 전체로 봤을 때는 공급 물량이 턱없이 부족하다. 이 부분을 고려하면 아마 물량이 금방 다 차지 않을까? 두 번째로 선정한 단지는 바로! 사실 이 단지는 썩 마음에 들지는 않는다. 전고점 6.15억이었고 최근 실거래가는 5.15억이다. 이 단지를 마음에 안 들어 한 이유가 뭘까? 그건 바로 평형의 구성 때문이다. 기본적으로 큰 평수가 섞여 있는 단지를 선호하는데, 산본주공11단지는 소형 단지로만 구성되어 있다. 아쉽다. 그럼에도 불구하고 이 단지를 선정한 이유가 뭘까? 바로 선도지구로 지정됐기 때문이다. 이 한 단지로만은 재건축이 당연히 안 된다. 그래서 통합 재건축을 추진 중에 있다. 산본주공11단지, 삼성장미, 자이백합 이렇게 3개 단지다. 1기 신도시 선도지구에 관심을 갖고 계신 분들이 많을 거 같다. 물론 선도지구에 포함되는 게 좋긴 하지만 그렇다고 너무 기대는 하지 말자. 일단 분당부터 재건축이 되어야만 나머지 1기 신도시가 재건축이 가능하다. 사업성이 가장 높은 분당도 재건축이 안 되는데 산본이? 어림도 없다. 그러니까 너무 재건축만 보지 말고 기본적으로 입지가 괜찮고 거주하기 좋은 곳을 선택해야 한다. 그렇게 거주하다가 재건축이 되면 정말 좋은 거고, 안 돼도 뭐 살기 좋으니까~ 이런 마인드로 선택해야 후회가 없다. (호재를 바라고 선택하면 크게 실망할 수 있다.) 이전에 블로그에 같은 1기 신도시인 산본과 중동을 비교한 글이 있다. 이런 글도 읽어보면 도움이 될 것이다. 누가 형님일까? (1기 신도시 부천 중동 vs 군포 산본) 예전부터 1기 신도시 부천 중동과 군포 산본은 항상 비교 대상이었다. 입주민끼리 여기가 더 좋네, 저기가 ... blog.naver.com 벌써 279명의 짜계치 구독자가 함께하고 있습니다. 신혼부부를 위한 단톡방입니다. 짜계치 (짜게 아끼고, 계속 모아서, 치고 올라가자!) 월화수목금 (주말 제외) 매일 하루에 하나씩 신혼부부들에게 도움이 되는 글을 올려 드립니다 1. 결혼 준비 2. 혼수 3. 돈 관리 4. 내 집 마련 5. 가계부 6. 재테크 등등 open.kakao.com 오늘도 저스트주잇!
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