https://biz.heraldcorp.com/article/10696229최근 국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택 공시가격 열람' 공고는 대한민국 부동산 시장에 적지 않은 파장을 일으키고 있습니다. 전국 평균 상승률은 9.16% 수준이지만, 서울, 특히 강남과 이른바 '한강벨트' 지역의 공시가격이 폭등하면서 해당 지역 유주택자들의 보유세 부담이 전례 없는 수준으로 치솟을 전망입니다. 이번 발표가 시사하는 핵심 쟁점과 향후 시장에 미칠 영향을 3가지 관점에서 분석합니다.
1) 서울 공시가격 18.67% 급등의 의미
이번 발표에서 가장 눈에 띄는 대목은 단연 서울의 가파른 상승세입니다. 서울은 지난해 대비 두 배 이상 높은 18.67%의 상승률을 기록했는데, 이는 2021년(19.89%) 이후 5년 만에 가장 높은 수치입니다.
특히 성동구(29.04%), 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 용산구(23.63%) 등 주요 상급지의 상승폭은 공포감을 주기에 충분합니다. 이는 지난해 서울 아파트 시장을 주도했던 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 공급 부족 우려가 실제 거래가 상승으로 이어졌고, 그것이 그대로 공시가격에 투영된 결과로 풀이됩니다.
2) 보유세 50% 급등, 현실화된 '조세 압박'
공시가격은 재산세와 종합부동산세(종부세) 뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 등 총 67개 행정 제도의 기준이 됩니다. 이번 상승으로 인해 고가 주택 소유자들의 실질적인 가처분 소득은 크게 줄어들 것으로 보입니다.
시뮬레이션 결과에 따르면, 서초구 래미안원베일리 소유자의 보유세는 약 1,829만 원에서 2,855만 원으로 무려 56.1%나 급증할 것으로 예측됩니다. 마포의 대장주인 마포래미안푸르지오 역시 52.1%의 세 부담 증가가 예상됩니다.
주목할 점은 1가구 1주택 종부세 대상인 공시가 12억 원 초과 주택이 약 17만 가구 늘어난 48.7만 가구에 달한다는 것입니다. 이는 중산층 이상의 가계 경제에 상당한 하방 압력으로 작용할 가능성이 큽니다.
3) 부동산 양극화의 그림자
이번 공시가격 발표의 또 다른 이면은 지역 간 양극화의 고착화입니다. 서울과 경기가 동반 상승한 것과 달리, 지방 광역시는 현재 하락세입니다. 이는 서울은 공급 부족으로 가격이 방어된 반면, 지방은 미분양 적체와 공급 과잉으로 시세 자체가 하락했기 때문입니다.
이러한 현상은 투자자들로 하여금 지방 자산을 정리하고 서울의 상급지로 몰리게 하는 '자산의 지방 소멸' 현상을 가속화할 우려가 있습니다. 세금 부담을 감수하더라도 확실한 우상향이 보장된 서울 아파트를 쥐고 가겠다는 심리가 더욱 강해질 것이기 때문입니다.
2026년 공시가격 발표는 유주택자들에게 단순한 세금 인상 이상의 메시지를 던지고 있습니다. 정부가 공시가격 현실화율 로드맵을 수정했음에도 불구하고, 시세 상승분만으로 이 정도의 보유세 충격이 발생했다는 점은 향후 부동산 투자 전략에 있어 보유 비용 계산이 그 어느 때보다 중요해졌음을 의미합니다. |
