번동주공1단지는 서울 강북구 번동에 위치한 아파트 단지로, 1991년 입주한 노후 주거단지다. 단지는 101동~105동까지 5층 규모의 저층 주동과, 106동~114동까지 15층 규모의 중층 복도식 아파트로 구성되어 있다.
교육 환경도 비교적 안정적인 편이다. 단지 바로 옆에 오현초등학교가 위치한 이른바 초품아 단지이며, 인근에 신창중학교와 염광고등학교 등이 도보권에 있어 학생들이 비교적 안전하게 통학할 수 있는 교육 환경을 갖추고 있다.
자연환경 역시 장점으로 꼽힌다. 단지 동측에는 친환경 생태하천인 우이천이 흐르고 있으며, 서측으로는 북서울꿈의숲을 비롯해 영축산, 초안산, 오패산 등 녹지 공간이 인접해 있어 자연 친화적인 주거 환경을 형성하고 있다.
대중교통 접근성은 현재 기준으로는 다소 아쉬운 편이다. 도보로 이용 가능한 지하철역은 없으며, 월계역·광운대역·석계역(1호선), 석계역(6호선), 미아사거리역(4호선) 등을 버스를 통해 이용해야 한다. 다만 현재 공사가 진행 중인 동북선 경전철 역사가 단지 남측에 계획되어 있어 향후 교통 여건은 크게 개선될 것으로 기대된다.
1991년 준공된 번동주공1단지는 현재 건축연수가 약 34년에 이르며, 건축물 노후도가 심화되면서 주민 불편이 지속적으로 제기되고 있다. 특히 세대당 주차대수가 약 0.38대 수준에 불과해 주차 환경이 매우 열악한 상황이다.
이러한 문제로 재건축 추진 필요성이 커지면서, 대상지는 재건축 추진준비위원회가 신청한 예비안전진단에서 2022년 9월 D등급을 받으며 1차 관문을 통과했다. 이후 2024년 1월 실시된 정밀안전진단에서는 E등급(43.94점)을 받아 재건축 추진에 본격적으로 속도를 내기 시작했다.
이후 사업 절차도 비교적 빠르게 진행되고 있다. 2025년 2월 서울특별시청에 신속통합기획 자문을 신청했으며, 세 차례의 자문회의를 거쳐 현재는 정비구역 지정 및 정비계획 수립(안)에 대한 주민공람이 진행 중이다. 공람 기간은 3월 23일까지로 예정되어 있으며, 공람이 완료되면 구의회 의견 청취를 거쳐 토지등소유자들을 대상으로 사업방식에 대한 사업설명회를 개최할 계획이다.
번동주공1단지의 전체 사업면적은 약 7만 5,682.5㎡다. 이 가운데 도로와 공원 등으로 활용되는 정비기반시설 면적은 1만 876.2㎡이며, 공동주택과 부대복리시설이 들어설 획지 면적은 6만 4,806.3㎡로 계획되어 있다.
번동주공1단지는 기존 1,430세대 규모의 단지로, 재건축을 통해 654세대가 증가한 총 2,084세대 규모로 탈바꿈할 예정이다. 이 가운데 공공임대주택 127세대가 포함되어 계획되어 있다.
재건축 이후에는 전용 60㎡ 이하 소형이 1,299세대(62.3%), 전용 85㎡ 이하 중형이 672세대(32.2%), 전용 85㎡ 초과 대형 평형이 113세대(5.4%)로 계획되어 있다. 기존보다 소형 비율이 다소 낮아지는 대신 대형 평형이 새롭게 도입되는 구조로, 기존 단지에는 없었던 대형 평형이 추가된 점이 특징적이다. 또한 전반적으로 기존 평형 대비 재건축 후 평형 크기가 늘어난 것도 주목할 만한 점이다.
총 2,084세대 규모로 계획된 번동주공1단지 재건축 사업에서 조합원 분양 물량은 약 3% 수준의 현금청산 세대를 고려해 1,387세대로 추정된다. 여기에 공공임대주택 127세대를 제외하면 약 570세대가 일반분양으로 공급될 예정이다. 이는 조합원 대비 일반분양 비율이 약 41% 수준에 해당해, 준수한 사업성을 지녔다고 볼 수 있다.
평형 배정 구조를 살펴보면 전용 109㎡를 분양받기 위해서는 종전자산가액 기준 상위 약 8% 이내에 들어야 안정적인 배정이 가능할 것으로 예상된다. 이는 공동주택가격이 상대적으로 높은 108동과 109동의 로열층 소유주들이 해당될 가능성이 크다. 또한 전용 84㎡와 전용 109㎡의 전체 분양 세대수가 총 758세대로 계획되어 있어, 종전자산가액 기준 상위 약 53% 수준까지는 전용 84㎡를 안정적으로 분양받을 수 있는 구조로 분석된다.
번동주공1단지 재건축의 실거래가와 매물, 그리고 공동주택가격을 기반으로 한 세대별 감정평가순위는 아래의 '정비맵'에서 확인할 수 있다.
https://www.jeongbimap.com/조합원 분양가는 전용 59㎡ 기준 7억 6330만 원(평당 3,160만 원), 전용 84㎡ 기준 9억 7320만 원으로 평당 2,840만 원에 책정되었다.
일반분양가는 전용 59㎡의 경우 9억 40만원으로 평당 3,720만 원이며, 전용 84㎡는 11억 4250만 원(평당 3,330만 원)이다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 형성되어 있다.
추정 비례율과 비례율 현실화 검토, 세대별 추정분담금, 총 투자금은 아래에서 알아보자.
https://blog.naver.com/jicademy/224209023998 |
