1️⃣ 현재 정책의 한계 다주택자 규제 + 임대사업자 혜택 축소 → 거래 억제·공급 감소 정책 메시지: “규제 강화돼서 지금 집 사면 위험하다” → 심리 역효과 가능성 일부는 “지금이라도 사야 한다” 심리로 단기 매수 촉발 가능 공급 대책은 공공분양 위주 → 메리트 낮음 → 기대 형성 실패 즉, 정책과 시장 심리 사이에 괴리가 크다는 게 문제. 2️⃣ 접근법: 심리 기반 정책 규제 강화 대신 ‘안정 메시지’ “절대 갑작스런 규제 강화 없다” → 급한 매수심리 완화 공급 신호 강화 재개발·재건축 속도 강조 “임기 내 서울 주택 공급 증가 예정” → 시장 기대 형성 기대 조정으로 수요 관리 “지금 사면 손해, 나중에 충분히 공급 → 가격 안정/하락 가능” 심리적 수요 억제 + 가격 상승 기대 억제 정책과 시장 기대 일치 공급 확대, 거래 제한 최소화 → 시장 자율적 가격 조정 정책효과를 물어봤더 1️⃣ 단기(6개월~1년) 핵심 요인: DSR 적용, 전세대출 규제, 다주택자 매물 출회, 임대사업자 감소 전세시장: 전세대출 막히고 투자형 전세 공급 감소 → 전세매물 줄어들고 전세가격 상승 압력 일부 수요(전세대출 의존 실수요) 감소 → 상승 압력 일부 상쇄 매매시장: 다주택자 매물 일부 출회 → 단기 거래 증가 가능 하지만 규제 심리로 신중 매수 → 가격 급등 제한 결과: 전세가격 상승, 매매가격 횡보 또는 소폭 상승, 거래량 둔화 2️⃣ 중기(1~3년) 핵심 요인: 전세공급 지속 감소, 금리/경제 상황 변화, 재건축·재개발 속도 전세시장: 공급 감소 누적 → 전세가격 고공행진 가능 전세가율 상승 → 매매수요 일부 전환 매매시장: 규제 강화로 투자 수요 억제, 실수요 중심 → 거래 제한적 일부 지역(서울·강남 등) 공급 부족 → 가격 상승 압력 유지 결과: 전세·매매 모두 지역·가격대별 양극화 심화, 전세가격 상승이 매매가격에 점진적 영향 1️⃣ 서울 중심부 (강남·한강벨트) 특징: 공급 제한, 고가 주택, 투자 수요 집중 단기: 다주택자 매물 일부 출회 → 거래 소폭 증가 전세 공급 일부 감소 → 전세가격 상승 압력 중기: 전세가 상승 → 매매수요 일부 자극 규제 지속 → 투자수요 억제 장기: 신규 공급 제한, 재건축·재개발 속도 지연 → 장기적 공급 부족 가격 안정화 어려움, 변동성 지속 결론: 단기 거래 제한 속 가격 억제, 장기적으로는 가격 고점 유지 가능성 높음 2️⃣ 서울 외곽 지역 특징: 상대적으로 가격 낮음, 공급 여유 약간 있음, 실수요 비중 높음 단기: 전세·매매 가격 상승 압력 상대적으로 낮음 DSR 규제 영향으로 일부 수요 억제 중기: 공급 확충(입주물량) 일부 가능 투자 수요 제한 → 가격 급등 위험 낮음 장기: 재개발·재건축 속도 제한 → 고급주택 공급 늦음 가격 안정은 가능하지만, 일부 인기지역 전세 수급 불균형 가능 결론: 가격 안정적, 변동성 낮음, 단기 상승 압력 제한적 3️⃣ 경기도·수도권 지역 특징: 가격 저렴, 신규 택지 개발 많음, 실수요·투자 수요 혼재 단기: 규제 영향 적음 → 거래 지속, 전세가격 상승 압력 낮음 중기: 신규 택지 공급, 재건축·공공주택 공급 예정 → 가격 안정 투자 수요 일부 → 전세 수급 영향 제한적 장기: 입주물량 증가 → 전세 및 매매가격 안정화 가능 단, 일부 인기 신도시·역세권 지역은 가격 상승 유지 결론: 공급 기반 안정 → 장기 가격 안정 가능, 단일 인기지역만 변동성 존재 국가정책으로 AI 산업발전 한대매... 근데 정부 관료들은 정책 입안할때 AI 안쓰나봐...
|