이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 나왔다. 덕분에 모든 단톡방이 시끌시끌하다. 잠시만 글을 읽지 않아도 톡이 +300개가 쌓여있다. 이런 분위기 정말 오랜만이다. 몇 년 전을 보는 것 같다. 오늘은 10. 15 부동산 대책의 주요 내용을 한 번 살펴보고 개인적인 생각까지 풀어보도록 하겠다. 우선 이번 10. 15 부동산 대책의 가장 큰 쟁점은 규제지역 지정이다. 지난 문재인 정부처럼 규제지역을 차근차근 늘려나가는 것이 아니라 한 번에 여러 곳을 지정해버렸다. 풍선효과의 조짐이 조금이라도 보였던 곳들을 모두 묶어버린 것이다. 그리고 충격적인 것은, 규제지역 지정과 동시에 토지거래허가구역으로도 함께 묶어 버렸다. 앞으로 이곳들은 실거주자만 매수할 수 있으며 갭투자는 원천 차단되었다. 2025. 10. 15 부동산 대책의 규제지역(토지거래허가구역) 현황은 다음과 같다. 1. 서울 전 지역 2. 과천시 3. 광명시 4. 수원시 영통구, 장안구, 팔달구 5. 성남시 분당구, 수정구, 중원구 6. 안양시 동안구 7. 용인시 수지구 8. 의왕시 9. 하남시 위의 곳들은 앞으로 갭투자로 접근할 수 없다. 실거주 의무가 있기 때문이다. 갭투자는 투자 수요로 인해 주택 가격을 끌어올릴 수 있다는 단점도 있지만, 시장에 전세를 공급하는 민간 임대 역할의 장점도 있다. 그런데 그게 막혔으니 앞으로 전세 매물은 더욱 씨가 마르고, 그로 인해 기존 전세 가격은 더욱 상승하게 될 것이다. 만약 세입자가 전세가격 상승을 받아주지 못하게 될 경우 반전세 형태의 월세 거래가 증가할 것으로 보인다. 그러다 임차인들의 불만이 거세지면, 정부는 임차인을 위한다는 이유로 또 한 번 임대차법을 손보려 할 것이다. 규제지역 지정과 함께 대출 규제도 강화된다. 사실 규제지역 지정만으로도 대출 한도는 축소하게 된다. 비규제 지역의 경우 LTV 70%가 적용되지만, 규제지역의 경우 LTV 40%가 적용되기 때문이다. 다음은 10. 15 부동산 대책의 대출규제 내용에 대해서도 살펴보도록 하자. 그렇다. 선제적인 대출 수요 관리방안이 필요하다고 한다. 실상은 집값 상승을 두려워하고 있으면서. 1. 주택 가액에 따른 대출 한도 차등화 * 15억 이하: 최대 6억 * 15억~25억 이하: 최대 4억 * 25억 초과: 최대 2억 과거와 비슷한 양상으로 가고 있다. 다만 과거에는 규제지역 15억 이상 주담대 전면 금지였다면 이번에는 주택 가액에 따라 대출 한도에 차등화를 주고 있다. 25억이 넘는 아파트를 구매하는 사람이 2억이 아쉬울까. 2. 스트레스 금리 하한 상향 조정 수도권 지역에 가산되던 스트레스 DSR의 하한이 기존 1.5%에서 3%로 상향된다. 다가오는 금리 인하를 앞두고 차주별 대출한도가 확대되는 것을 사전에 막고자 하는듯하다. 앞으로 주담대 6억을 받기 위해서는 연봉 1억이 넘어야 가능할듯하다. 3. 1주택자 전세대출 DSR 포함 1주택자가 수도권, 규제지역에서 전세대출을 받는 경우 이자 상환분을 DSR에 반영한다. 소유주택의 지역은 무관하다. 지방에 1주택을 소유하고 있는 사람이 사정상 서울 수도권에서 전세 대출을 받아 살아야 한다면 이자 상환분을 DSR에 포함 시키겠다는 이야기다. 그럼 지방에 가족을 두고 서울로 갑자기 발령이 난 사람은 월세 살든가, 전세대출을 받지 말든가, 지방 집을 팔고 서울 전세 살든가 하라는 이야기인가. 아직은 서울 수도권에 한한 1주택자 전세 대출에 대한 이야기지만, 전세대출을 DSR에 포함하기 시작했다는 것에 큰 의미가 있다. 그동안 전세대출을 DSR에 포함해야 한다는 이야기는 끊임없이 나왔지만 서민 실수요자의 피해가 우려된다는 이유로 실행된 적은 없다. 전세대출 DSR 적용은 이번이 처음이다. 처음이 무섭지, 그다음은 쉬워진다. 앞으로 지방까지 확대될 가능성이 높아진 것이다. 10. 15 부동산 대책 규제지역 지정만으로 달라지는 점은 아래 내용을 참고해 보시기 바란다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 정책이 나왔다. 서울 수도권에 흘러 들어가는 돈을 원천 차단하겠다는 정부의 강력한 의지가 보인다. 또한 규제 내용에서도 알 수 있듯 이번 정부는 부동산에 흘러가는 돈을 증시로 유인하고 싶어 한다. 코스피 5000 시대를 공약으로 건 만큼 증시 부양에는 매우 적극적인 모습을 보이고 있다. 혹자들은 이번 10. 15 부동산 대책이 지방 부동산 시장에는 호재로 작용할 것이라고 이야기한다. 그러나 북꿈이네의 생각은 다르다. 이번 10. 15 부동산 대책이 지방 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 제한적일 것이다. 현재 지방 부동산 시장에 투자로 진입하는 투자자는 거의 없다. 취득세 중과도 여전하고, 지난 불장에 취득한 것들이 아직 제대로 정리되지 않은 경우도 많기 때문이다. 결정적으로, 지방 부동산이라 하더라도 투자금이 꽤 많이 들어간다. 지방 내에서도 선호 지역에 접근하려면 수도권과 비슷한 투자금이 들어가게 된다. 투자금이 적게 든다는 메리트도 없는 것이다. 고강도 규제로 인해 당분간은 잠시 주춤할 수 있겠지만 결국 수도권 풍선효과는 다시 나타나게 될 것이다. 투자 관점에서 우리는 세 가지를 생각해봐야 한다. 1. 노도강, 의왕, 수원, 하남까지 토허제로 묶인 상황에서 그 다음 풍선효과는 어디로 갈 것인가? 개인적으로 구리, 안양 만안구, 군포, 수원 권선, 기흥, 동탄, 송도정도만 보고 있다. 이 지역 내에서도 신축급을 우선으로 봐야 한다. 안양 만안구랑 수원 권선구는 이미 수혜 단지가 정해져 있는 수준이다. 과거부터 블로그에서 꾸준하게 캡처해서 언급했던 단지들. 그 외 부천, 일산, 의정부 이런 곳은 '글쎄'라는 입장이다. 2. 내가 만약 지방에라도 투자하고 싶다면, 지방 내에서는 어떤 것을 최우선으로 봐야 하는가? 투자자 관점, 실거주자 관점에서. 지방 투자가 그나마 매력적이기 위해서는, 투자금이 적게 들고 입지와 상품도 좋아야 한다. 취득세 중과와 같은 규제도 없어야 한다. 그렇게 접근 가능한 것이 분양권이다. 분양권은 아직 규제가 거의 없다. 그렇다고 아무 분양권이나 덜컥 사면 안 된다. 지역 내 사람들이 선호하는 입지의 분양권 정도만 눈여겨 봐야한다. 예를 들면 '느그 서장' 사는 동네 같은 곳들. 3. 정부가 그토록 밀고 있는 국내 주식 시장을 믿어봐도 될까? 지금이라도 담아 봐야 하나? 정부정책은 거스르지 말라는 이야기가 있다. 이번 정부는 대놓고 증시 부양을 목표로 하고 있다. 시장의 변동성이 매우 커졌다. 미국 증시도 급등락을 반복하고 있으며 환율 역시 고공행진 중이다. 당분간 계속 어지러운 장세가 펼쳐질 것이라 예상한다. 지금 담기에 부담스러운 가격은 맞다. 그러나 관심은 꾸준히 가져야 한다. 정부는 수도권으로 몰리는 유동성을 증시로 돌리고 싶어한다. 6. 27 대출 규제 이후 몇 개월의 시간이 지났다. 남탓만 하며 기회를 놓친 건 누구인가. 그동안 종잣돈 3억으로 8.5억짜리 집을 살 수 있었다면 이제는 5억짜리 집을 사야한다. 모두가 불평불만을 표시할 때 누군가는 기회의 싹을 바라본다. 무작정 정부를 욕하기보다는 지금의 상황에서 어떻게 내 자산을 불리고 지킬지 고민해 보는 것이 더욱 현명해보인다. ✔️ 함께 보면 좋은 글 ✔️ https://blog.naver.com/bookggum/223892905558https://blog.naver.com/bookggum/224016966651
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