서론 : 전산에 잡히지 않는 뜨거운 추석연휴 a. 국가정보관리원 화재에도 추석은 뜨겁다. 2025년 9월 26일 추석연휴를 일주일 정도 앞둔 시점 국가정보관리원에 화재가 발생해 국가전산망 전체가 마비되는 현상이 발생하였다. 이에 따라 민원24 등에서 주민등록등본을 발급받거나 부동산실거래가 공개 등 여러 부분에서 제약이 발생하였음에도 추석명절연휴 사이 많은 사람들이 부동산에 관심을 가지고 서울 주요지역들에서는 부동산거래가 이루어졌는 소식이 속속 전달되고 있다. b. 추석에 부동산을 열심히 보는 이유는 ? 2025년 10월 3일부터 약 10일 간 이어진 추석연휴기간동안에도 많은 사람들이 부동산을 열심히 보는 이유는 아래와 같다. 1) 규제예고 가장 큰 이유는 정부에서 토지거래허가구역지정, 공시가현실화, DSR한도축소, 주택담보대출축소 등 부동산추가규제가 충분히 예고되는 상황이기 때문이다. 2025년 10월 10일 정부에서는 '부동산 대책 발표 여부 및 내용은 정해진 바 없습니다.'라고 보도자료를 발표하였지만, 이는 확정된 것이 없을 뿐 위와 같은 부동산대책발표 내용들이 언급되었다는 사실은 거짓이 아닌 것으로 보인다. 사실 기자들만큼 소식에 민감한 사람들도 없기 때문이다. 2) 매도자변심 매도자변심이란 부동산거래에 있어 매도자가 매물을 내놓은 가격에서 가격을 올려부르거나 매도를 보류하는 상황을 의미한다. 추석연휴의 경우 많은 가족들이 모이거나 가족들과 부동산 등에 대해 이야기하는 것이 상대적으로 용이해진 상황이기에 부동산거래과정에서 매물들을 보류시키는 상황이 늘어나고 있으며 이는 매수자 입장에서 명절연휴임에도 그 만큼 부동산을 더 많이 다니게 만드는 상황이 되고 있다. 3) 대출축소 대출축소란 최근 몇몇 언론기사를 통해 발표된 주택담보대출최대금액 감소(6억원 -> 4억원), DSR축소(40% -> 35%), 투기과열지구 및 조정대상지역 지정에 따른 주택담보대출비율축소(LTV기준 60% -> 40%) 등 부동산매수를 직접적으로 방해하는 요소들을 의미한다. 대출축소를 앞둔 현재 사람들은 부동산매수 및 실거주를 위해 더 조급함을 느끼게 되었고, 명절에도 많은 사람들이 부동산에 몰리는 결과를 낳았다. 이 글에서는 추석연휴때에도 뜨거운 분위기를 보였던 서울 내 주요지역들을 간단히 알아보고, 명절연휴이후 이러한 분위기가 어떻게 이어질지 생각해보겠다. 연휴에도 부동산이 뜨거웠던 이유는 ? 1. 뜨거웠던 지역은 ? 2. 결론 1. 뜨거웠던 지역은 ? 추석명절연휴에 부동산시장분위기가 뜨거웠던 대표적인 지역은 성동구(옥수.금호동, 성수동 등 대부분지역), 광진구(광장동, 자양동), 마포구(동마포, 성산시영), 강동구(고덕-명일, 올림픽파크포레온) 등이 있다. 이들을 알아보면 아래와 같다. a. 성동구 1) 옥수.금호동 성수동에서 가장 많은 사람들이 찾았고 뜨거운 분위기를 보인 지역은 3호선 옥수역 및 금호역 인근에 위치한 옥수동, 금호동이었다. 이 지역들은 2025년 8월부터 부동산분위기가 달아올라 많은 거래가 이루어졌으며 특히 한강건너편으로 강남구와 직접 접하고 있으며 강남과의 물리적거리가 멀지 않으나 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정이 이루어지지 않아 실거주수요가 많이 증가한 모습을 보이고 있다. 현재 옥수.금호동의 대표적인 아파트인 e편한세상옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠은 25평(전용 59형)기준 22.5~23억원 정도의 매매가를 보여 갭(매매가 - 전세가)은 14억원 정도로 나타나고 있다. 2) 그 외 지역 성동구에서는 옥수, 금호 이외에도 왕십리뉴타운이 위치한 2호선 상왕십리역 인근, 라체르보푸르지오써밋, 서울숲리버뷰자이 등이 위치한 왕십리역 인근 행당동 또한 아파트가격이 상당부분 상승한 모습을 보인다. 서울숲리버뷰자이의 경우 중랑천 등의 조망이 가능한 34평(전용 84형)매물이 27억원 이상의 호가를 보이며 매매가 강세를 보인다. 3) 성수동 성동구 내에서 평지이면서 초고가주택들이 많은 성수동의 경우 수인분당선서울숲역을 중심으로 인근아파트들의 가격상승이 무섭다. 2024년 12월 입주한 서울숲아이파크리버포레의 경우 25평(전용 59형) 기준 27~29억원 정도의 호가를 보이고 있으며, 서울숲역 인근 기축아파트인 서울숲동아, 서울숲한진타운, 강변건영 등의 아파트들도 34평 기준 20억원대 중반 정도의 호가를 보일 정도로 매매가격이 크게 상승하였다. 이제 성수는 성동구 내에서도 독보적인 위치를 차지한 듯 보인다. b. 광진구 1) 광장동 광장동의 경우 1990년 입주한 아파트들이 대부분을 차지해 신축아파트는 거의 없지만 정비구역지정을 앞둔 광장극동1.2차의 경우 32평 기준 2차 27억원, 1차 28~29억원 정도의 엄청난 호가를 보이고 있다. 광장극동의 경우 평균용적률이 210%정도이기에 기존 32평에서 34평(전용 84형)을 배정받기 위해서는 최소 5~6억원 정도의 추가분담금이 예상되는데도 이와같은 가격을 보인 것은 비강남 한강뷰 아파트들의 경우 재건축 이후 평당 1억원, 40억원을 넘어 그 이상의 가격이 될 수 있다는 의미이며 화폐가치하락에 따른 인플레이션의 무서움을 새삼 느끼게 된다. 2) 자양동 광진구에서 성동구와 인접한 자양동의 경우 롯데캐슬리버파크시그니처는 25평 기준 21억원 이상의 호가를 보이고 33평의 경우 26~27억원 이상의 호가를 보이고 있다. 아직 등기가 나지 않아 전매 등에 상당한 어려움이 있음에도 이러한 호가를 보인다는 것은 추가규제를 앞둔 시점 매수하기 위한 사람들의 움직임이 분주하다는 것을 의미한다. c. 마포구 1) 동마포 동마포란 마포대로 인근에 위치한 지역으로 2010년대 이후 입주한 신축 및 준신축급 아파트들이 밀집한 지역이다. 마포의 경우 도심 및 여의도접근성이 뛰어나며 상대적으로 강남접근성은 떨어지지만, 마포 내에 위치한 마포래미안푸르지오 등 신축-대단지아파트들의 경우도 25평(전용 59형)기준 21~22억원 정도의 호가 및 거래가격을 보이고 있다. 대출규제에도 불구하고 갭투자를 할 경우 투자금이 13억원 내외로 조정되며 주택담보대출이 6억원밖에 나오지 않음에도 향후 서울 내 신축아파트공급감소가 우려되어 실수요자들의 매수 역시 적지 않은 현실이다. 2) 성산시영 성산시영은 마포구 서부에 위치한 곳으로 그 동안 마포구 내에서도 다소 소외받던 지역이었으나 최근 조합설립인가를 앞두면서 20평(대우)의 경우 12.5~13억원, 21평(선경)의 경우 13억원 이상으로 매매가격이 크게 상승한 모습을 볼 수 있다. 성산시영의 경우 조합설립인가를 앞두고 있으며, 마포구가 투기과열지구로 지정된다면 조합설립인가일 이후 전매가 사실상 불가능해지기에 규제 전 매수를 희망하는 사람들이 줄을 이은 모습이 상상된다. d. 강동구 1) 고덕/명일 고덕-명일이란 고덕그라시움을 비롯한 고덕동 및 래미안솔베뉴를 비롯한 명일동 내 지역들을 의미한다. 고덕그라시움의 경우 25평 기준 18억원 이상의 호가를 보이고 있으며, 래미안솔베뉴도 25평 기준 17억원 정도의 호가를 보이고 있어 과거 20평대가 상대적으로 약세를 보인 것이 무색하게 매매가격이 상승한 모습을 보인다. 아마 마포, 성동 등의 지역들이 25평 기준 20억원 이상의 거래가 반복되어 고덕-명일역시 매매가격이 상승한 것으로 보인다. 2) 포레온 올림픽파크포레온은 2024년 11월 입주를 해 매매가 가능한 매물이 기존 조합원매물 외 거의 없는 편이지만, 25평 기준 28억원 이상 호가를 보이는 등 매매가격이 적지 않게 형성되어 있다. 현재 토지거래허가구역인 송파구에 위치한 헬리오시티 등과 비슷한 호가를 보이는 것으로 추정된다. 2. 결론 a. 신축-대단지 위주로 매수세가 퍼지고 있다. 추석명절 전후 성동구, 마포구, 광진구, 강동구의 경우 매매가격이 큰 폭으로 상승하여 높은 가격을 보이고 있고 이에 영향을 받아 전농-답십리뉴타운 및 이문-휘경뉴타운의 입주로 대단지 신축아파트가 많은 동대문구, 길음뉴타운 및 센터피스, 클라시아 같은 신축대단지아파트가 위치한 성북구 또한 주요지역에서 거래소식 및 보류소식이 이어지며 25평 기준 13~15억원, 34평 기준 16억원 이상의 호가 및 매매가격을 보이고 있다. 특히 청량리역 남쪽에 위치한 전농-답십리뉴타운에 래미안크레시티, 답십리래미안위브의 경우 청량리역 인근 교통호재(GTX 등)에 따라 호가 및 실거래가가 크게 상승하였던 2021년 하반기 전고점을 거의 돌파하기 직전 혹은 사실상 전고점을 넘은 모습을 보여주고 있다. 이렇듯 신축-대단지아파트들의 가격상승은 그 만큼 서울에 신규로 공급될 아파트가 없는것을 이야기하는 현실이다. 실거주를 생각하는 사람들의 경우 마포구, 성동구 등의 아파트가격이 많이 상승해 동대문구, 성북구 등의 아파트라도 선택해야 되는 현실이 오고 있다. b. 언제까지 오를까 ? 명절전후 부동산가격의 급격한 상승은 정부로 하여금 '부동산패키지대책'이라 알려진 세금증가, 대출규제, 규제지역 및 토지거래허가구역지정 등 강한 수요억제를 수반하는 부동산대책을 발표하라 이야기하고 있다. '부동산패키지대책'이 발표되더라도 신축아파트의 공급이 없으며 인플레이션에 의한 명목화폐가치하락이 이어지는 만큼 부동산가격의 강세를 막긴 어려워보인다. 다만 정부는 수요억제책을 지속적으로 펼침으로서 시장의 왜곡만 더 키우지 않을까 싶은 우려도 있다. 부동산시장은 항상 비슷하게 전개되었기 때문이다. 위 글의 원문은 아래 블로그를 통해서도 볼 수 있습니다. https://blog.naver.com/jmd0104/224037341774 |